随着司法拍卖的介入，青岛烂尾保障房项目“国隆幸福城”在停工近三年之后，有望起死回生。
2017年8月2日下午，青岛市市北区人民法院发布拍卖公告：法院定于2017年9月11日10时至2017年9月12日10时，在阿里巴巴司法拍卖平台上将青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期项目（国隆幸福城）整体拍卖，起拍价格为6.88亿元，保证金为1.37亿元，加价幅度300万，目前已开始报名。
烂尾楼被执行拍卖的情况并不少见。国隆幸福城的特殊之处在于，该项目属青岛市政府主导建设的重点保障房工程。其所辖的1053套住房（包括510套商品房以及543套限价房）中，除了约198套商品房（可能会增加22套）尚未被出售外，542套限价房以及252套商品房均早已完成了网签。业主苦等三年，交房遥遥无期。
值得一提的是，“国隆幸福城”是首个通过司法渠道在网络平台拍卖的烂尾保障房项目。
“幸福城不幸福”
保障房项目“国隆幸福城”停工三年了。
国隆幸福城的一名业主告诉界面新闻，早在2014年11月，项目开发商青岛国隆昌盛投资置业有限公司（下简称“国隆昌盛置业”）资金链断链，项目陷入停工。虽然期间有过一次短暂复工，“但也只是昙花一现，原计划2015年3月交付的房子至今遥遥无期”。
“现在每月不光要交2500块钱的房租，还要还银行3000多块钱的贷款，压力能不大吗？”他说，2014年5月购买幸福城的商品房后，他办理了62万元的商业贷款。不成想高楼封顶即将完工，却因为开发商资金链断裂沦为烂尾楼。界面新闻走访发现，像他这样一边租房一边还贷的业主并不在少数。
多位业主回忆，虽然这家开发商在青岛当地算不上大开发商，但在当初选房的时候，他们得知这个项目是青岛市政府主导建设的保障房项目，其中包括500多套保障房，所以认为在政府的监管和兜底下，不至于出现延期交付甚至烂尾的情况，因而决定在此置业。
国隆幸福城的特殊之处在于，该项目属青岛市政府主导建设的重点保障房工程。其所辖的1053套住房（包括510套商品房以及543套限价房）中，除了约198套商品房（可能会增加22套）尚未被出售外，542套限价房以及252套商品房均早已完成了网签。
8月8日，界面新闻走访位于青岛市广昌路5号国隆幸福城项目工地时看到，其内部7栋高层住宅虽主体结构全部完成，但外墙裸露，周围杂草丛生。现场没有施工迹象。工地大门前的安全日历表上，最后的施工日期定格在2015年1月13日，安全生产为658天。
“幸福城不幸福，保障房没保障。”在业主们的维权声中，为实现复工，青岛市主管部门曾专门成立过工作协调领导小组，先后约谈国隆昌盛置业、施工企业南通八建和主要债权人商讨。在法院账户未解封前，主管部门先期筹集专项资金恢复施工建设，计划2015年8月份恢复施工，2016年上半年竣工交付。但最终由于资金缺口太大，短短两个月的复工之后，项目因缺乏资金再次停工。加之债权人没有放弃这些楼盘的优先偿付权，政府主管部门也未能继续注资。
在此背景下，2015年3月18日，青岛市住房保障中心、青岛市北区开发建设局发布《关于国隆幸福城项目限价商品房延期交房处置事宜的公告》，对限价房购房者提供了三种解决方案：一是不再购买国隆限价房，区属公司支付购房人因购买国隆限价房发生的费用和一定利息；二是继续购买国隆限价房，区属公司提供急需过渡住房；三是继续购买国隆项目限价房，但无需过渡住房，由市北区区属公司先行支付购房人已发生的购房款本金和一定利息。
自此，购买限价房的业主得到了政府的退款或安置，但购买商品房的业主却没有等来解决方案。
青岛楼市分析者张斌对界面新闻表示，尽管商品房与保障房同属一个楼盘，但由于二者性质不同，导致差别对待。“商品房交易是纯市场化行为，而政府更关注的是由自己主导开发建设的保障房项目，一旦商品房项目出了问题，（商品房）业主只能自己通过法律途径起诉索赔。”
青岛市北区开发建设局相关负责人曾对媒体表示，市北区开发建设局接管了限价房部分的施工，但因为“国隆幸福城”项目是限价房和商品房“插建”（项目1号楼、5号楼、6号楼、7号楼为商品房及限价房混建），因此造成限价房部分无法单独施工。目前购买了限价房的购房者已得到安置房的妥善安置，商品房部分因没有相关的实施依据，只能按照合同走法律程序。
房价飙升 楼还烂尾
三年过后，青岛楼市今非昔比。随着青岛当地房价水涨船高，业主和开发商的预期也开始发生了变化。据周边多家房产中介介绍，该楼盘所在区域的住宅均价已经上涨到1.7万-2万每平米，附近楼盘滨海一号的期房均价已达到1.85万-2元每平米，而这片烂尾楼的隔壁昌盛花园一期的二手房价格已经突破2万元关口。相比三年前昌盛花园二期的市场售价，周边楼盘的均价已然实现了翻番。
张斌分析道，青岛主城区房源匮乏，房价也是一路高歌猛进，像国隆幸福城这样原本“难啃的骨头”有望变成香饽饽。“该项目几乎位于青岛站和青岛北站间的地理中心位置，附近交通便利，根据规划，未来项目附近将设有北岭站、湖清路站两个地铁站；这里还紧靠海云庵商圈以及四方利群商圈，包括四方小学、青岛四十中、青岛市中心医院等都在其周边。”
“从区位条件来看，这一地块颇具价值，此次如果能拍卖成功，或将是两全其美的结果。”张斌认为。
在这样的背景下，国隆幸福城的业主们都盼望着新房能够尽快建成交付。而原开发商也一度希望自己联络接盘方。
眼看司法拍卖箭在弦上，国隆昌盛置业法人赵国庆不愿轻易放弃这个完工在即的项目。2016年8月，赵国庆刚刚被青岛市中院列入第21批失信被执行人名单，他在接受《齐鲁晚报》采访时表示，“集团刚刚开会研究了处理方案，还是希望能由我们自己来解决问题，目前我已经与银行初步谈好合作，通过银行融资，买断烟台的那部分债权，然后项目就可以开工，一切问题都能解决，毕竟项目上还有300多套商品房可以对外出售。”
天眼查数据显示，赵国庆旗下共有10家企业，其中国隆昌盛置业注册资本2.4亿元，涉及的法律诉讼多达28件，目前仍然在营。其中，在《关于青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行裁定书（2016）最高法执复33号文件》中，最高院撤销了山东省高院对国隆昌盛置业在中国银行青岛山东路支行2亿元账户存款的冻结，明确案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。要确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。
网络拍卖找”婆家“
然而，项目开发商却始终未能如愿解决资金问题。
2017年8月2日下午，青岛市市北区人民法院通过阿里巴巴旗下拍卖平台发布拍卖公告：法院定于2017年9月11日10时至2017年9月12日10时，在阿里巴巴司法拍卖平台上将青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期项目（国隆幸福城）整体拍卖，起拍价格为6.88亿元，保证金为1.37亿元，加价幅度300万，目前已开始报名。
烂尾保障住房项目通过司法渠道在网络平台公开拍卖，“国隆幸福城”亦属全国首例。
但这个烂尾项目在拍卖起初便遭阻力。
“司法拍卖需要开发商提交相关资料，不然会导致评估信息不准确。这家开发商表面配合，但实际上有所拖延，并不乐于配合提交资料。为了能在最大程度上确保拍卖信息的准确，我们陆陆续续做了很多工作，也通过其他行政部门收集了部分资料，最终得出了此次拍卖的评估报告。”对于业主反映的拍卖进程迟缓问题，梁鹏表示，拍卖过程从去年11月开始收集资料到今年3月底收集完毕并交付评估机构，再从今年6月初出具评估报告到8月挂网拍卖，期间经历了开发商多次拖延。“有些业主也是联系困难，而评估报告还涉及送达、提出异议、答复以及送达期、公告期、公示期等环节，多方因素导致评估进程慢。”
“此次拍卖并没有变更房子买受人的主体，只是变更了开发建设主体，所以限价房还是限价房，商品房还是商品房。通俗一点来讲就是换了个‘婆家’，拍卖后的房产依然受房地产相关政策的制约。”2017年8月10日上午，负责此次司法拍卖的青岛市市北区人民法院执行一庭庭长梁鹏法官告诉界面新闻，为了尽快推进项目复工建设、偿付债权人，整体拍卖国隆幸福城项目，不失为解决目前烂尾情况的有效途径。
山东本地媒体《齐鲁晚报》于2016年8月10报道称，目前省高院已经查封这个项目，正在走相关程序，最后将通过青岛市中院拍卖……目前法院已经驳回了主管部门关于对商品房部分进行拍卖的诉求。因为商品房中包含限价房，这在拍卖史上没有先例。
“这种说法并不准确，拍卖最初由青岛中院指定在市北区法院执行，据我们了解，中院并未因商品房中包含限价房而驳回拍卖。”梁鹏对此表示，此次拍卖作为整体拍卖，新的开发商接盘之后只要将项目建成交付就可以了，享有对该项目投资、建设和开发的权益。
梁鹏表示，只要是具备二级或二级以上房地产开发资质的房地产开发经营企业都可以参加竞拍，起拍价6.88亿元是对项目的评估价值，即项目本身的价值，拍卖所得的钱将用于偿还开发商前期所欠的债务。拍得者将享有该项目投资、建设和开发的权益，可以对未售部分进行卖出获利，不用再另外偿还原开发商因该项目欠下的其他债务。
界面新闻在《房地产司法鉴定估价报告（2017）青衡房估字第111号》中注意到，该项目未售部分房地产总价为8.55亿元，其中住宅部分单价17009元/平方米，总价3.19亿元；商业部分单价15977元/平方米，总价4.32亿元；停车位单价12万元/个，停车位总价0.82亿元；教育部分单价8161元/平方米，总价0.22亿元。此外，续建成本总价为2.31亿元，与未售部分相差6.24亿元。
拍卖信息一经发布，便吸引了数个开发商兴趣。“司法拍卖信息发布之后，我们主动向一些大开发商通知了这一消息，至于这些开发企业是否会参与竞拍，还要根据各家企业的测算来决定。”8月9日，青岛市北区开发建设局相关负责人向界面新闻透露。
梁鹏也表示，拍卖信息发布之后，已经有具有意向的企业进行咨询。“但无论开发企业意向如何，都必须要走网上拍卖的程序。”
根据拍卖流程，如果拍卖成功，买受人在付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。另外，根据最高院规定，在司法拍卖过程中发生的税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费，需要由买受人自行查询并承担。若出现流拍情况，法院将根据法律规定在15天内启动“二拍”程序。而对于业主比较关心的违约金问题，梁鹏表示，此次拍卖并不涉及，业主后期可通过司法途径向相关责任方追讨。
网络拍卖解局烂尾楼？
在保障房项目建设上，青岛近年来一直走在全国前列。“保障性住房配建制度”也正是青岛市于2008年率先推出，随后推向全国。这一制度明确，城市旧城区、城中村改造项目中需配建一定比例的保障性住房，并由各区来负责落实，没有落实配建指标的“两改”项目不能审批立项。
2017年7月26日，青岛市国土资源房管局副局长王咸宁在做客一档问政节目时表示，“2017年青岛市目标完成保障性住房6000套户，截至目前，全市已经完成保障性住房建设5000套，完成全年计划超过80%。目前剩余经适房持证家庭共489户，限价房持证家庭250户左右，对应房源分别是3700套和469套，市民可选择余地很大，基本可以说是随便挑。”
但在青岛市保障房建设过程中，“国隆幸福城”这样的烂尾项目并非孤案。公开资料显示，作为青岛市重点民生项目，李沧中央公园自2014年起烂尾至今，情况几乎与国隆幸福城如出一辙。该项目400多套房屋中包括约200套是经济适用房。其主体虽已建成，但迟迟没有完工。若此次国隆幸福城通过网络司法拍卖成功，或许能为解决保障房烂尾问题提供一定借鉴经验。
此前亦有烂尾项目通过网络司法拍卖“涅槃重生”。2017年5月，曾经红极一时、号称“浙江省内规模最大”的民营养老公寓——盛和居·紫荆园，因为涉及债务纠纷在阿里拍卖平台进行公开拍卖。项目上线后，在短时间内获得3家公司报名角逐，最终以8.05亿元成交，产生了近20%的溢价。烂尾多年的项目自此迎来转机。
值得一提的是，2016年8月3日，最高法院发布《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，明确了网络拍卖优先的原则，即鼓励优先通过网络拍卖的方式处置财产。
“互联网平台信息发布范围较广，不受地域限制，且公开透明、高效便捷，通过网络拍卖也是最高院推出的解决执行难问题的具体举措。此举可以让烂尾项目获得合理的市场估价，有望实现‘起死回生’。”梁鹏说。
