断档十年的纯住宅用地再现 成都土地市场起风了?

多年不见的纯住宅用地再现成都市场,要知道,距离上一次纯住宅用地交易需追溯至十年前,2007年6月15日的西部新区晨风片区78亩地块。

地产全说 2017/08/11 17:03 | 评论(1)A+

成都有块地,是纯住宅用地。

就在一个月前,成都土地市场上阔别十年未见的纯住宅地块悄然出现,并成功走上交易台。

2017年6月27日,成都公共资源交易中心公布了即将拍卖的几宗地块规划设计条件,其中所有标识为“二类住宅用地”性质的地块,都被强调为禁止兼容商业建筑。

▲2017年6月25日公告的拍卖土地信息中,所有“二类住宅用地”均被要求禁止兼容商业建筑

纯住宅用地尘封十年后 再现成都市场

以成华区龙潭街道办事处同仁社区54亩地块的规划设计条件为例,该地块为二类住宅用地性质,在“计入容积率总建筑面积“一列明确指出,禁止兼容商业建筑,这是当天拍卖地块中唯一的纯住宅用地,也是竞争最为激烈的地块。

这意味着,多年不见的纯住宅用地再现成都市场,要知道,距离上一次纯住宅用地交易需追溯至十年前,2007年6月15日的西部新区晨风片区78亩地块。最终,7月18日拍卖当天,该地块经过40轮竞价至熔断,由中粮以9600元/平方米抽签获得。

▲2017年6月25日,尘封十年之久的纯住宅用地回归成都土地市场

事实上,当天的拍卖吸引成都地产媒体的高度关注,但大家却还并未意识到,该地块的成交其实解开了成都沉寂10年之久的纯住宅用地之封。

据行业人士判断,该宗地并非偶然个例出现,而预示着纯住宅性质地块将在未来一段时间内成为土拍场内的“常客”。

“不允许出现底商” 成都土地明确“商业应集中设置”

这很容易让人联想到今年4月底流传的一则新条文,4月25日,成都规划局组织五成区及高新区、天府新区各规划局召开内部会议,其中要求未办理《建设工程规划许可证》的项目,住宅与商业不能设计在一栋楼内,必须住宅与商业独立成栋、分离设置,不允许出现底商。据了解,一批拟上市拍卖土地的规划设计条件因此而全部撤回重新拟定。

而查阅即将拍卖土地规划条件,我们看到该条文已经被写进最新的地块规划条件。信息显示,将于8月22日拍卖的郫都区三宗住宅、商业混合地块中,明确指出规划比例的商业应集中设置。

 

 

▲2017年8月22日即将上市的土地规划设计条件,明确提出商业应集中设置。

实际上连贯来看近日来的成都土拍政策变化,住商分离并非单项政策,而是前后措施相连贯的组合拳。

就在纯住宅地块出让当天,成都还对其余5宗商住混合用地采取了“限价竞买+竞商业物业自持比例+抽签竞得”的新方式,其中的竞商业自持比例一项,无疑与禁止底商、商业集中设置相呼应。

通过对行业从业者的抽样调查,很多人已接收到上述最新的几项土地规划条件信息,并对此有自己的理解与看法。

 

 

▲对于“住、商分离”政策的业内抽样调查截图

连续组合拳规范住宅、商业用地 信号指向何处?

从纯住宅用地回归、禁止底商、到土拍增加竞商业自持比例条件,一系列土地规划新条文传递了怎样的信号?

大胆猜测来看,或许有这样几个考虑:

1、政府从土地规划层面在加大城市社区品质感、居住纯粹度。

2、在商业存量高企、市场过剩的背景下,采取系列组合拳一定程度上减少商业供应,缓解市场压力。

3、规范商业配套市场,促进商业自持运营模式,提升独立社区商业的辐射范围。

4、促进实体经济的发展。

对于房企来说,政策条文的变化将带来蝴蝶效应般影响,机遇与挑战并存。

一方面,纯住宅商业对追求高品质社区的房企来说,提供了纯粹的基础条件;另一方面,住商分离的推行,则需要房企搁置固有底商模式,而在相同地块中找到住宅、商业的合理规划平衡点。比如由于独立商业的规划,住宅部分的建筑密度、空间尺度、日照光线等多方面势必受到影响。

还值得强调的一点是,从现阶段的情况来看,底商销售式商业的情况将逐渐减少,自持式集中商业将被提倡。谁能呈现更突出的商业自持运营能力,谁则可能在这一轮的市场洗牌中占领高地。毫无疑问,这是一场信心与实力的双重较量。

来源:地产全说

原标题:断档十年的纯住宅用地再现 成都土地市场起风了?

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