为落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一房地产调控基本理念，北京市在8月3日推出共有产权房。新政策出来以后，北京市供应的自住房和自住房地块都将变为共有产权房。
这是啥意思？其实很简单，所谓“共有产权”就是说，你可以跟政府“股份制买房”，占据一定“股份”。将来卖的时候，按照“股份”分享收益。
产权共有。那么使用权呢？“股份制”买房，使用权应该也是联合拥有，但是政府说了——让利！也就说，你跟政府“股份制买房”，可以独享“使用权”，对此政府不要求补偿。所以说，“共有产权住房”，比你私下跟朋友联合买房、共有产权，有明显的优势。
那么谁能购买共有产权住房？产权如何分配？产权房房价多少？下面我们一起来了解一下吧！
“共有产权住房”跟谁共有？
顾名思义，这种“共有产权住房”其实就是买房人与政府共有房屋产权。
共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
这些房子与自住房类似，都是冲着“刚需”去的。如果你手上钱不够买普通商品房，又不想住公租房，那么这种共有产权房恰恰适合你，解决你的住房困难。
市住建委相关负责人说：
共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。
“共有产权住房”是创新吗？
“共有产权住房” 概念并不新鲜，早在2014年就已经出现在政府工作报告里，当时是这样说的：
针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
在2014年4月，住建部宣布把北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市列为全国共有产权住房试点城市。并允许其他省、自治区、直辖市根据实际开展试点，在完善住房保障和供应体系、创新棚户区改造融资机制等方面进行有益探索。
共有产权住房价格如何？
共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。
购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可以由市级代持机构持有。
但需要注意的是，在自住房转变为“共有产权房”后，可能也会遇到这样的问题：原来的自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但是完全产权的，在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。
哪些人能申购共有产权住房？
征求意见稿中明确了供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
· 申购要点一：名下无房
特别强调的是，“名下无房”的定义有点广，实现从严限购条件：已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的、有住房转出记录的等家庭不得购买共有产权住房。也就是此前卖过住宅的人是万万不能申购了的。
另外，申请家庭有违建未拆除的不能申购；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。
· 申购要点二： 职住平衡
还有就是“职住平衡”，申购自住房的人都明白这四个字的意义。
共有产权住房也会做到精准分配：房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。这和目前的自住房“职住平衡”基本一致，概括一下就是：所在区优先，当然也会照顾“新北京人”。
共有产权住房能卖吗？
回到房屋性质上，房子产权是共有的，所以出租出售都不是个人说了算。
在“卖”的问题上，有5年的大限：已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
在“租”的问题上，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。
共有产权住房上，会有“代持机构”。
购买5年后想要转让所购房屋的产权份额，在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
这样也就能有利于实现共有产权住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。
共有产权住房会不会很偏远？
市住建委相关负责人说：
共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。
同时，共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
房屋方面，市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。市相关部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。
自住房何去何从？
已经卖出去的自住房会有什么变化吗？
新老政策衔接方面，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行；《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。
多提醒一句，共有产权住房上千万别弄虚作假、违规违法，相关部门将从严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。
最后，要把共有产权住房的意义引到房地产调控上。市住建委相关负责人说，本市正在深入推进房地产市场调控工作，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对本市房价平稳运行起到有效推动作用。
“新北京人”分配不少于30%
市住建委相关负责人说：
各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
对北京房价将有何影响？
共有产权房能够解决相当部分的刚需型置业需求。受到当前的调控政策影响，首套首贷置业者，才有机会以低首付买到商品房，而共有产权房价格又较同地段的商品房价格低很多，会分流很多刚需性商品房的购房需求。
未来，北京市房地产市场会出现两极分化的情况，一方面是90平米及以下的刚需型商品房的价格会受到抑制，为刚需人群提供价格比较便宜的房子。
另一方面，纯商品房高端化趋势继续，“大户型、高总价”面向终极改善人群的房子比较多，而面向初次改善置业需求的会比较少。加之，改善置业的贷款门槛提高很多（一般都为二套房贷，首付要80%），会导致这部分改善需求被抑制。
由此，房地产市场会出现一个中间空白地段，要么都是刚需，要么就是高端，而针对刚改的产品和可选择新房越来越少。
有一条是肯定的，那就是刚需型商品房价格必会受到共有产权房的影响，未来其价格走势会受到抑制。但能抑制多久还的看未来的政策以及人性。
Reits产品或许大有可为
因为政府不参与这种经营性活动，未来“共有产权住房”的流程里会有“代持机构”参与，而房地产信托投资基金（REITS）是最合适的选择。
REITs通常流程用募集的资金购买房地产，通过拥有的权益来获取租金和资产增值。是房地产证券化的重要手段。万科副总裁谭华杰表示，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模至少可超过美国一倍。随着租售同权的立法将充分受益租赁需求持续释放。作为成熟资本市场的重要组成部分，REITs是同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产，具有长期收益率高、收益稳定。据统计，中国长租市场万亿规模，全球REITs规模1.5万亿美元。
而地产资产证券化是变相的去杠杆，能够转嫁转移经济风险。且目前固收类资产荒，信托刚兑承压，市场期待更多类似资产证券化之后的Reits取代传统的固收和信托。在未来，Reits或将成为同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产。
