对于存量物业的价值挖掘，已成为房地产市场近段时间的“新宠”，作为一个非常重要的角色，房地产基金在存量改造市场的运作中能起到非常重要的作用，成斌表示，房地产基金可以让长期被低估的存量资产发挥更好的效益。此外，“在并购过程中，基金还可以发挥其作为金融机构的资源整合能力。”
此外，全自持地块也是近期备受关注的话题，据观点地产新媒体查询，自去年12月北京率先推出“自持”地块后，广州、上海、佛山、杭州等城市纷纷跟进。在成斌看来，全自持物业是具有投资价值的，“全自持不等于不可交易”。未来如果可以允许保险资金、养老资金等资本参与进来，将全自持项目的退出通路打通，能起到非常重要的辅助作用。
基金撬动存量改造和运营市场
据相关数据披露，目前国内房地产存量改造市场规模高达200万亿元，到2020年存量房交易规模将提升到新房成交规模的70%。资本向存量房市场涌入已经是不可逆的趋势。
成斌认为，在“增量市场”到“存量市场”的主赛道切换中，地产基金可以让过去被长期低估的存量资产发挥更好的效益，同时也是增强基金自身竞争优势的主要途径。
具体而言，在存量的博弈中，各方可以借助基金的力量整合存量资源，并进行改造和运营。“首先通过整合上下游企业资源，让大家一起参与到城市更新的基金中来”，成斌介绍，这其中囊括了具有设计、改造、工程、招商运营的各方合作伙伴加入到城市更新基金里面来。“一方面，他们成为基石投资人，可以给乾立基金这样的专业房地产基金提供很多市场少见的可改造项目资源。另一方面，可以参与到基金中来，为后续存量物业的改造、招商运营保驾护航。”
“退出也是城市更新版图里非常重要的一环”，由于房地产基金的资源整合能力，相较其它机构，具有更多的退出途径选择，最大程度上使得城市更新项目健康有序的运作并为投资人提供回报。
据观点地产新媒体了解，过去两年乾立基金分别并购了位于上海长风板块的东渡国际大厦，以及大虹桥板块的七宝宝龙城T6写字楼。
“很多并购类的项目，不管是商业物业的并购，还是存量资产的改造，最大的风险其实是改造能力和招商运营能力，即能否给物业提供很好的价值增值”，成斌指出，通过发挥基金的主动管理能力，比如优化租户配置等，可以有效地提高物业租金。
对于传统房地产开发企业来说，长期持有物业并非是一个非常理想的选择，一方面在运作上，或许并没有太丰富的经验；另外，在退出方式上，如长租公寓之类的物业，不能采用传统的出售方式，而必须采取股权转让等金融手段，这些实际上都是乾立基金这样的专业金融机构的房地产基金所擅长的领域。
无论是酒店改公办、老旧办公改造升级、还有零售商业改办公等其他改造模式，都是房地产基金在房地产存量改造市场中能够大展身手的地方。
全自持≠不可交易
全自持类物业是自去年以来随着政策的指引而诞生的一种非传统的房地产业态，从盈利模式及投资价值角度来看，全自持项目无法像传统项目那样通过散售方式快速消化，实现资金的回笼，这也是市场对其存在较大争议的原因。
“我认为全自持物业是具有投资价值的。全自持不等于不可交易，这其实是两个概念。”成斌解释称，在美国市场，长租公寓占了相当大的比例，而这些项目基本上就是全自持物业。
“开发商的逻辑是，经过三年左右的开发、两年左右运营，如果满租率达到80%-90%以上，就会有别的资金来接纳这些资产。”
上述所指的资金就是养老基金、保险资金、共同基金、退休基金等，在成斌看来，这些资金对项目的收益和风险偏好相对更加稳健，物业租赁的回报率足以满足他们的回报要求。
成斌亦表示，国内尚不允许这些资金参与进来，这也导致了全自持项目的出路，现阶段并不是很清晰。
“全自持的政策落实了，这部分项目卖房回笼资金的路‘堵’上了，但是‘疏’的路还没有打通。”具体来说，全自持类住宅不同于传统的散售型物业，一旦养老、保险等资金进来之后，对全自持项目的参与和退出具有非常重要的作用。
成斌透露，虽然短期来看，全自持项目的推进会减少可售房源的供应量，进而推高房价。但其实在物业建设完成并推向市场之后，会加大租房市场的供给，进而推进我国住房结构由购房向租房转化，长期来看，有助于我国房地产市场更趋健康。
值得注意的是，即使在回款周期拉长、盈利存在极大未知下，仍然有不少房企争食“头啖汤”，万科就是个中代表。
截至2017年6月，万科已经在北京、广州、佛山相继拿下5宗自持地块，土地代价合约170亿元。似乎已决意在全自持领域大展身手。
房企“全面自持”的拿地逻辑究竟有何所图？“全自持物业后续的抗周期能力是非常强的，甚至可能是最强的。除此之外，到房地产发展的后期，超一线城市不再是居者有其‘屋’，而是只要有地方住就可以了。”成斌指出，在由买转租的发展趋势下，房企竞拍全自持地块也是一种提前布局。
以下为观点地产新媒体对乾立基金执行总裁成斌先生的采访实录：
观点地产新媒体：房地产投资是乾立基金比较核心的业务，未来比较看好哪些房地产板块？这一块规划是怎样的？
成斌：主要是布局三个方面。一个是传统债权和夹层融资还会继续推进，主要是看风口；二是以并购为主的股权投资，因为乾立在上海本身已经并购了两栋楼，现在也在推进城市更新基金的落实。
城市更新基金重点的方向是在一线城市并购可改造物业，比如说酒店改办公，老旧的办公改造升级，还有一些商业改办公等其他的改造模式。
第三是海外投资，现在重点是以澳大利亚跟美国为主，这三个板块是乾立在地产领域的核心发展方向和布局。
观点地产新媒体：在投资标的选择、退出上，乾立基金是如何考虑的？
成斌：首先是区域层面，乾立基本上只考虑超一线城市，或者说只选择北京和上海。因为现在北京上海有分公司，深圳也是可以考虑的。但是我们没有分公司，所以就没有做，做并购肯定是要考虑本地化的。
第二是倾向于在并购的过程中能够做价值增值的，最好是有可更新内容的物业，而不仅仅是核心型的基金。
第三是希望选择这些区域里位置相对比较好的，租户、现金流比较稳定的物业。
观点地产新媒体：对于商业地产，很多人觉得正在经历一个寒冬，在您看来商业地产投资现在是机遇还是挑战？未来会有什么样的变局？
成斌：商业地产要看是什么角度来考虑：一方面商业地产过剩；另一方面北京、上海、深圳又说资产荒，其实就是供求平衡的问题。
在一线城市和超一线城市，想买物业买不到，其他城市却出现了很多供过于求的现象，特别是大型城市综合体出现以后，出现了很多商业地产，不管是零售商业还是办公业态。
所以对于国内的商业地产来讲，从总量上大家可能会觉得过剩，但是对于单个市场分析还是一个不平衡的状态。有些城市，有些区域是供不应求，有些城市是供过于求。
观点地产新媒体：近期很多房企都在拿一些全自持地块，您怎么看待这种项目？
成斌：全自持物业具有投资价值，不等于不可交易，其实是两个概念。比如说在美国市场，大部分存在的住宅物业是长租公寓，基本上就是全自持物业。
开发商的逻辑是这样的：经过三年左右开发、两年左右运营，基本上在满租率达到80%到90%以后，就会有别的资金来接纳这些资产。比如说养老基金、保险资金、共同基金、退休基金等就会把它买走。
因为这些资金对回报率的要求是相对较低的，这些物业租金收入可以满足他们的回报要求。
中国目前没有解决的问题是另一头疏的路没有打开，现在还不允许保险资金或者养老基金、其他社保基金进入到住宅类的物业里面去。
因为住宅都是散售型的，进来之后可能会驱高地价，但是全自持物业并购完成之后继续持有不会对房地产市场产生大的影响。所以说，全自持的路先落实了，但是疏的路还没有打通。
为什么说房地产企业还是会拿物业？因为全自持物业后续抗周期能力是非常非常强的，甚至可能是最强的。
观点地产新媒体：存量改造市场盈利增长并没有非常的理想，比如说长租公寓的回报周期还是比较长的，如果一些房企投入到这一块，可能会面临资金沉淀的问题，您怎么看？
成斌：对于开发企业来说，持有物业不是一个运营模式，所以一定会出问题的。自己开发的很多物业变成长租公寓最后还是要卖掉的，可能不是卖给个体，可能是通过股权转让的方式卖给其他投资期比较长，要求每年回报率比较稳定的机构。
如果一直持有的话，一个房地产企业资产就会变得非常非常重，现金流没办法维持。
对于长租公寓来讲，改造的过程中有两种模式，一种是重资产模式，买了物业之后再进行改造。另外一种是业内一些专门做轻资产运营的，比如说公寓运营的企业。
对于重资产来讲，出售物业的时候要获得比较好的回报，要考虑几个方向的收益。
首先是买入的成本要低，因为要控制成本，这一块后期要有一个溢价。第二是通过改造能够提升租金，这个对后期产生溢价。第三是这类产品一定要有比较好的需求，如果买的或者是改造的物业价格比较低，但是最后需求不行，空置率会比较高，导致租金收入不高，所以物业价值没法提升上来。
从重资产的层面上要把这几个逻辑都明确了，才能去收购一个物业，最后通过买入、改造、运营和退出，最后实现整个长租公寓的退出。
对于轻资产来说相对比较简单，因为整体而言也是两种模式，一种是直接进去做资产管理，收取整个项目资产管理费就可以了。
另外一种是先租下来之后改造，改造完成之后收取租赁的差价，这样的模式也相对比较清晰。
现在对他们的挑战来说，就是现在已经越来越难拿低租金的物业了，也就是说租赁回来的物业价格租金就不低。
观点地产新媒体：存量改造市场上，基金可以发挥的作用是怎么样的？
成斌：在整个存量改造市场里面，基金是有几个作用能够发挥的：第一是可以进行资源的整合；第二是改造和运营的能力；第三是退出的能力。
这三个层面基金都可以发挥作用，乾立现在也在做城市更新发展基金，我们整合了在城市更新存量资产改造和运营的上下游企业，共同参与到城市更新基金里面来。
他们成为我们的基石投资人，给我们提供了很多不是市场上可获取的改造项目资源；参与进来的是有设计能力、改造能力、工程能力、招商运营能力的企业，他们会进入到我们的基金里面，对后续城市更新存量物业的改造、招商运营进行保驾护航。
第三，基金一定要发挥其金融属性。在并购过程中，城市更新基金还可以挖掘其他金融机构的资金资源，去做商业物业的并购。
在整个城市更新的版图里还有一个非常重要的环节就是退出，因为乾立一直在房地产金融行业里面，所以我们的退出路径、相关资源会比较多，包括大宗交易退出路径和REITs等。
