近期，花样年与龙华商业项目——富驰大厦敲定股权合作事宜，这一桩交易，预示着花样年在回归重资产道路上的重要方向。
早在2014年，花样年潘军表示，未来房地产要向轻资产转型，否则玩不下去。而今年年初，花样年业绩会上，潘军说要回归重资产。如今在深圳拿地主要有三个方向：旧改、工改以及股权合作。
据花样年回复，该项目是通过股权合作的方式与原股东方共同建设开发。项目用途为商业、办公与公寓，共607套单位，于2017年1月入市。据规土委官网查询，截至7月21日，备案套数不到90套，去化速度一般。据了解，公寓售价4.3-5万/平，预计整体货值超15亿。
经查询，深圳市富驰房地产开发有限公司（以下简称富驰）最新法人代表为花样年集团主席兼首席执行潘军。信托占股85%，花样年占比15%。
2015年2月，公司注册资本由1000万，经过5次变更，现注册资本为2.7亿。据业内人士透露，“信托应是给予花样年资金上的支持。当初富驰接手这个旧改就花了2个多亿，现在不可能2.7亿卖掉。”
富驰大厦位于深圳龙华东环二路及油松路交界，距离龙华地铁站与清湖地铁站约2公里，属于清湖片区，占地10016平方米，总建设用地面积37090平，可售面积36105平方米。以4.4万均价计算，该项目货值已超15亿元。
“项目设计比例不太合理，商业和办公太多，公寓较少。”相关人士介绍。项目由商业裙楼，一栋商业大厦及两座独立建筑组合而成。其中，商业裙楼及两座独立楼体建筑面积为1.19万平米，商业大厦为24层的大楼。5-14层为办公，建筑面积为1.23万平米；15-24层为平层商务公寓，建筑面积为1.2万平米。
该地块原为庐山深圳塑料有限公司，后经申请城市更新由原来的工业用地变更为商服用地，属于龙华街道卢山工业区更新单元。原业主为台湾人，把地块变更完申请后以2亿多价格卖给深圳市朗贤投资有限公司，即花样年接手的富驰房地产开发有限公司幕后股东。
“现在希望通过工业用地改成商业用地，可以说非常困难。政策也不支持，这是早几年的审批的指标。所以说这块地的价值大。”龙华开发商表示。
花样年相关负责人表示，主要看好龙华的潜力，该项目是跟股东方一起合作，并不是全资收购。未来花样年会加大重资产的布局，包括积极参与城市更新项目，工改工以及股权合作等。
龙华商业从3万到4万，成为全国开发商的菜
龙华主要分为四个商务板块，包括民治片区、深圳北站片区、油松片区以及清湖片区。花样年接手的富驰大厦位于清湖片区，价值仅次于深圳北站片区。
纵观龙华过去几年的土地交易情况，龙华寸土寸金的现象越加明显。2017年6月28日，外地房企首创第一次来深圳拿地，以18.45亿拍下位于龙华的商业地块，楼面价达42320元/平，溢价率达189.64%，这个楼面价也打破2月15日华侨城创造的龙华商业地3.73万/平的纪录。
如今龙华的公寓项目如龙光玖钻均价已到5.7万/平，龙光玖龙玺公寓6.5万/平，早已售罄。现在售30-70平主题商铺，均价10万元/平。未来随着招华红山6979、首创商业地块等高端项目入市，龙华楼市仍然十分值得期待。
若富驰大厦商业、公寓部分进行升级改造，未来溢价能力也不容小觑。
数据来源：深圳中原研究中心
在投资商郑先生看来，这块地价值高，如今工业用地改成商业十分困难，开发商通过这种低价并购拿项目，比自己高价抢地建楼省心得多，利润还高。
“这更像是一场中长线的投资，想要在龙华找工业用地都只能过通跟别人合作去报工改。这种产权清晰且单一的商业项目，可以说很难找了，无论是对于未来的土地储备还是融资方面考虑这都是一个优质的选择。”龙华开发商陆先生表示。
2017年，对于花样年而言是发展与扩张阶段的关键一年。但其轻资产包括社区+布局、产业金融集团等也在大肆扩张，并没有放缓步伐。实际上，开发商习惯了打造产品，而不是提供服务，进入这些领域，挑战远远大于机会。
花样年重回资产之路
去年11月初，花样年创始人及实际控制人曾宝宝在其个人微博发文称，花样年骨子里没有做“轻”资产的基因。
在早期的潘军规划中，到2020年，公司轻资产和重资产的比重应当“五五分”。今年业绩会潘军表示，决定重拾地产业务，“所以从今年起，花样年要进行第二次转型。”
宣布转型方向是由一个社区服务运营商，轻重并举、产融结合，变成基于以社区服务行业为支点的产业金融集团。转型时间计划从2017年到2020年，为期三年。
去年花样年房地产物业销售占到整体收入76%。对于花样年而言，现金流仍然靠房地产业务。
2016年花样年累计实现房地产合同销售面积132.5万平方米，合同销售金额人民币122.1亿元，销售金额同比增长8.3%。2017年合同销售目标为人民币150亿元，较2016年的实际合同销售增加25%。花样年表示，对2017年前景乐观。
于2016年底，花样年规划土地储备建筑面积约1,498万平方米，其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为798万平方米。其中，深圳共有5块已签订框架协议的旧改项目，葵涌项目预计今年下半年可推出25万平，后续预计每年均可保持50-60万平的供应量。重资产在未来一段时间内，仍然是花样年的主流。
而对于轻资产这一块，花样年的意思是将会持续巩固社区服务行业规模第一优势。2016年旗下的彩生活合约管理服务建筑面积增加至3.95亿平方米，管理服务项目达到2,339个，蝉联全球最大的住宅社区服务企业。但实则更多处于扩规模阶段，并未见清晰的盈利之路。
轻资产是门手艺活，重资产是房地产的主流逻辑。在房地产变革过程中，每家企业都在重新定位和对标，但适合自己的才是最重要的。
