近日，广州发布支持商改租鼓励租赁市场发展的政策，引起了人们的强烈关注。对于这条政策，我们认为成都很有可能会跟进。
商 改 租 政 策 ：
允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。
整体来看，商改租政策有三方面的利好意义。加大租赁住房供应，缓解商业库存压力，杜绝开发商通过销售“商改租”住房谋取暴利。
成都：鼓励租赁市场的发展已有政策发布
在今年4月7日成都市政府出台了关于《加快培育和发展住房租赁市场若干措施》的通知。提出要培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、支持租赁住房建设等任务。
在这一政策中，政府明确表示支持房地产开发企业开展住房租赁业务；完善供地方式，加大对租赁住房用地的投放；允许改建房屋用于租赁，允许将现有住房按照国家和地方住宅设计的有关规定改造后出租。
718土拍 商业自持大概率为租赁用途
718土拍采用的 “限价竞买（熔断价）+竞商业物业自持比例+抽签竞得”的新玩法，产生了成都首例100%商业自持地块。
而剩余的5块宗地中除龙潭寺地块为纯住宅用地外，其余地块均设置了商业自持比例，武侯铁佛村商业自持比例50%，剩余3宗地不小于35%。
虽然本次土拍，相较于4月6日土拍的价格更低，但地块的开发难度却加大了很多。对于拿地房企来说，商业自持比例越高，对它们的商业运营能力、资金实力的要求也越高。
而在成都商业本就过剩的情况下，房企想要出手已有的商业会非常的困难。再随着市场上越来越多的高商业自持比例地块的出现，更加剧了成都商业过剩的局面。
为了解决租赁面积不足、商业过剩以及解决地块开发难度高的问题，小住觉得，成都跟进商改住政策只是时间问题。
理 由 如 下 ：
1、政府促进租赁市场的发展，需要加大租赁住宅的供应。
2、成都和其他城市开启人才抢夺大战，商改住政策能够帮助成都留住人才。
3、房企拿地后，商业自持比例越来越高，房企开发难度越来越大，商改住能够帮助房企解决难题。
4、发展长租公寓是趋势，而集中的商业物业用于打造长租公寓在合适不过了。
长租公寓近两年来发展迅速，短短几年时间，就形成了互联网和品牌房企相互争夺的局面，但是和需求相比，市场上的长租公寓仍然只能满足一小部分人的需求。
截至目前万科已经开办长租公寓1.2—1.8万间，计划今年做到10万间。这么大的体量，仅仅只是万科一家房企的计划，未来长租公寓很有可能会成为行业的风口，带动房地产行业的变革，同时对传统租房市场形成冲击，带动传统租房条件的向好发展。
在这里，小住要对“商改租”以及“商改住”的概念做一下区分。
商 改 租：
改商业、办公属性的物业为租赁住房，但是只能用于出租不能用于销售。
商 改 住：
改商业和办公类住宅为居住用途，并进行出售。
成都政策允许改建房屋用于租赁，只是允许70年产权的住宅改建为租赁用途，而将40年商业属性的物业改造成类住宅的产品用于销售，在成都是严格禁止的。
这一点在4月21日出台的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》中做了明确的规定。严禁商业和办公类住宅擅自改变为居住用途，不得采用类住宅的标准建设，不得接入天然气，水电气应按商用标准收费等。
为什么成都公寓类住宅化持完全相反的态度呢？
小住在这里，和大家一起回顾下，在连续4轮住房限购、限贷政策之后，打着不限购、不限贷、“类住宅”旗号的公寓，在今年3月份有一波大涨的行情。
据想住APP数据显示， 3月份大成都公寓销售达14.1万㎡，环比上涨91.4%，同比上涨74.9%，销量达到近一年来的最高点。而公寓市场的火热与政府严控楼市的初衷相违背，这或是政府严禁“商改住”政策的一个重要原因。
但是到421政策出台之后，公寓产品销量大幅下滑，甚至大不如前，应该说取得了较好的调控效果。
所以，未来商业及办公类住宅（40年产权），一定是用于增加租赁住房供给，而不是解决住宅供给。
近来，诸多开发商将公寓打造为3室、4室类住宅产品，并引导买房者购买自住。购房者一定要擦亮双眼，在购买前，了解到其是否是40年的商业及办公类住宅，避免未来入住后产生的诸多风险与不便。
