在地产发债政策“管”与“放”的纠缠下，房企开始尝试发行一年期美元债。
据中国房地产报记者不完全统计，今年以来，已有包括绿地集团、当代置业、花样年控股、融信中国等在内的多家房地产企业在海外相继发行了期限为364天或365天的美元债券。
这是自2005年以来有数据可查的房地产开发企业在海外发行的首批期限在一年或一年以下的海外债券，此前发行的债券期限最短的是2年。
中金公司发布研报称：“从2017年第二季度开始，中长期地产美元债发行减少，但一年期地产美元债发行开始增多。这可能与企业发行外债的发改委备案制度未覆盖一年内品种有关。”
在接踵而至的调控利剑之下，国内房地产企业的发债路径，变得越发逼仄。
超短期外债为房企“输血”
在境内发债受阻，境外发债的路径亦不通畅之时，房地产开发企业似乎找到了一条能够避开监管备案从而在海外发行债券的途径，且近两个月通过此种方式发行的海外债券激增。
据中国房地产报记者查阅相关信息发现，最早发行一年期海外企业债的房企是绿地集团。
5月16日，绿地集团境外全资子公司——绿地全球投资有限公司在其在香港联合交易所设立的30亿美元中期票据计划项下，成功发行2018年到期发行利率为3.85%，规模为3.2亿美元债券（债券有效期为364天），该债券由绿地集团提供跨境担保。6月20日，这家企业再度在香港联交所发行利率为4%的一年期债券，规模为5亿美元。
7天后，绿地香港发行2亿美元于2018年7月25日到期的利率为4.50%债券订立认购协议。债券发行的所得款项净额用作为其境外债务进行再融资及用作一般企业用途。
除绿地集团外，当代置业于5月31日发行利率为6.5%的一年期债券，规模为1亿美元。融信中国于6月14日发行利率为6.5%的一年期债券，规模为1.5亿美元。
花样年控股也于6月13日在新加坡证券交易所发行利率为5.5%，规模为3.5亿美元的期限为364天的优先票据，该公司拟将发行所得用于现有债务的再融资。
这或是房企应对调控的新策略。
某房企负责海外融资业务的相关人士表示，发行期限为1年或1年以下的超短期美元债券不需要在监管部门备案，可以避开国家发改委对于企业发行外债的限制。在监管环境不断收紧之际，此举对于急需补充流动资金或置换外债的企业至关重要。但此类超短期债券目前的发行规模依然很小。
Wind数据显示，2017年第一季度，中资房企发行的美元债规模为 108.35 亿美元，发行期限全部在一年期以上。而从第二季度至今，中资房企美元债只发行了49.65 亿美元（不含佳兆业和恒大用于置换老债所发行的新债），其中一年期以上品种为35.45亿美元，仅为上季度的三分之一。
值得注意的是，随着房企中长期美元债的发行减少，第二季度房企发行的一年期海外债券，规模已达14.2亿美元。
但也有券商认为，超短期的海外债券很难流行开来，发行此类短期债券意味着发行企业将会面临频繁的再融资需求。等到明年这些债券到期时，发行方依然要面对不确定的政策和市场环境，他们又将踏上为现有债务寻求融资的征程。
偿债高峰期将至
自去年监管部门开始整顿房地产企业的融资活动以来，房地产企业境内债券发行量暴跌，海外债券发行规模在今年一季度出现井喷后，国家发改委于第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文，审批程序拖后。
北京某券商主承人士表示，7月以来，宝龙、绿城、建业、泰禾、龙湖等房企陆续发行美元债务，总体发债规模达到20亿美元。完全禁止房企发行外债不至于，但门槛会大大提高。监管层还是希望降房地产企业杠杆，不能国内去杠杆的同时国外加杠杆。
对此有迹可循的是，6月中旬，国家发改委发布企业境外发行债券风险提示，点名5家企业发行外债未履行事前备案登记，并要求5家企业应尽快补办有关备案登记手续。
与此同时，仍有不少房企的发债需求被限制。据证监会的公开信息，时代地产、华发股份、卓尔发展、苏宁环球等企业的公司债发行申请，近日遭遇终止或中止。而融创100亿元的公司债也在近日被上交所终止发行。
“资质差的地产公司，进不了场。资质好的房企发行的也是投机级债券。”上海某券商分析师称，国际评级公司对国内房地产企业评级普遍偏低，绝大部分中资房企发行的美元债，在国际市场上为投机级，投资级房企债券，一只手可以数得过来。如果发改委以国际评级来划分，只让发投资级债券，那能够发行的房企可谓是“凤毛麟角”了。
尽管房企的融资渠道被各种“封堵”，但上半年房企的融资规模直逼3700亿元，与此同步的是即将到来的偿债高峰期。
同策咨询研究部统计的数据显示，2017年上半年，40家典型房企融资额达3689.38亿元人民币，其多来自境内银行贷款、境内再融资、信托贷款、中期票据、海外融资、委托贷款和公司债等渠道。
同策咨询研究部研究员张吉辉称，仅从6月份已披露数据来分析，这40家上市房企6月份整体融资成本已抬升至5%以上，更甚者达到6%以上。其中，海外融资成本受美元加息的影响明显，较5月份以来利率整体上浮。目前，境内境外融资环境均不宽松，债权融资成本境内外同时提高，并且相差无几。
然而，更大的压力不是融资成本的上升，而是明后年将至的偿债高峰期。
有统计数据显示，2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%。2016年前7个月，已累计发行5760亿元，这些债务将在未来两年进入集中兑付期。
广发证券房地产分析师乐加栋预计，2018年~2019年，样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元和4474亿元。
长江证券房地产分析师蒲东君表示，由于债务“期现结构”的原因，房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看，货币资金覆盖率长期处于1倍以上，最高可达3倍以上，意味着房地产企业结余大量在手现金，短期没有偿债压力。但是从长期来看，由于2014年至2016年，房地产企业发行了大量3 年至5 年期的公司债券等长期债务工具，将在2017年下半年陆续迎来兑付期。
