再好的“西装料”，如果没能很好地利用，就没有什么价值可言。
在重庆主城的城市版图中，就有一块被誉为“西装料”的板块，但是，在城市发展的轨迹中，却陷入了“起了个大早，赶了个晚集”的尴尬局面。它，就是蔡家。
时值2017年年中，在经历了品牌房企先后入驻、蔡家嘉陵江大桥开建、蔡家积极调规等一波利好之后，蔡家迎来一个更好的时代。
“起了个大早，赶了个晚集”? 区域困局已破
作为重庆都市圈21个城市组团之一、主城二环时代21个大型聚居区之一，蔡家新城的发展被评价为“起了个大早，赶了个晚集”。反应在土地市场、新房数据等方面，则是与一江之隔的悦来、礼嘉等板块的数字差距。
从土地市场的成交价格来看，2016年12月前后相距不到十天，蔡家、礼嘉、悦来三个区域都有地块推出，万科在蔡家拿地的楼面价在1400元/㎡左右，融创在悦来拿地的楼面价在5700元/㎡左右，龙湖在礼嘉拿地的楼面价是7400元/㎡左右。
从商品住宅成交均价来看，以克而瑞数据为例，2016年蔡家板块的商品住宅成交均价为5474元/㎡，悦来板块的商品住宅成交均价为7335元/㎡，礼嘉板块板块的商品住宅成交均价为9558元/平米。
蔡家组团近1年土地成交汇总（数据来源：克而瑞，截止2017年6月底）
由于在土地市场与商品住宅市场的表现欠佳，过去很长一段时间蔡家板块的发展并不被看好。不过，自去年年底金科、万科、龙湖等品牌房企在该板块持续发力，蔡家板块的热度持续攀升，“礼悦蔡”三角区崛起的评论亦不胫而走。
蔡家板块房企布局图（图片来源：铭腾数据机构）
从2016年年底开始，龙湖、万科、金科在此大肆拿地，蔡家进入快速发展阶段。根据铭腾机构板块分析，蔡家板块发展分为三大阶段——第一阶段是在2011年以前，本土企业进入开发阶段，代表项目有水天花园。第二阶段是在2011年至2012年，政府大力招商引资，中庚、旭辉等外地房企入驻。第三阶段是从2016年年底开始，龙湖、万科、金科、金辉等品牌房企大肆拿地，进入快速发展阶段。
调规、建桥、土地热！蔡家正在上演变形记
进入2017年，伴随着蔡家嘉陵江大桥的开工、蔡家滨江板块的调规以及土地市场的持续热度，从市场成交到行业发声，都在为蔡家助力。一场属于蔡家的变形记，正在上演。
6月5日，重庆市规划局发布信息，蔡家组团F、J、K、L、R标准分区部分用地进行控规修编，原控规是“以科技研发、文化娱乐、商业商务、都市休闲及高品质住宅等功能为主”的城市生态滨水新区，修编为“以高品质居住、商业商务、科技研发、滨江休闲等功能为主，以山水、文化、康养、智慧为特色”的嘉陵江湖新城。
蔡家调规示意图（图片来源：重庆市规划局）
6月19日，蔡家嘉陵江大桥正式动工，预计2021年建成投用。蔡家嘉陵江大桥作为水土、蔡家、礼嘉组团与城市核心区衔接的主要南北向通道的关键节点，直接串联了礼嘉和蔡家两大核心组团。建成后，将实现“北碚15分钟到照母山”的快速通达。
从曾经沙坪坝的延伸承接区，到如今重庆主城新兴的热点板块，无论是从先天条件来看，还是从城市发展轨迹来说，蔡家的区域价值正被逐渐认可。
重庆锐理数据高级市场分析师黄小兵提到，资源、规划、交通是蔡家板块的发展优势。从资源来看，江岸线长，自然风貌较好、以及独立于江对岸城区嘈杂的资源条件，让蔡家具备打造改善型居住区条件；从规划来讲，蔡家隶属于两江新区，规划有企业总部城，整体定位较高，随着城市发展，未来聚集高端人群基数较大，从交通来看，轨道、桥梁、快速干道，高速等多维度交通配套已趋完善。
第一太平戴维斯华西区市场研究部助理董事陈大荒也对板块发展表示看好。“蔡家大桥与一横线的修建在重庆对于隔江版块意味着与城区距离更近，蔡家版块自然条件较好，地形较平，可供开发土地相对较多，能做出一些高品质的项目。”
区域发展痛点解析：配套、配套、还是配套！
栽下梧桐树，引得凤凰来。品牌房企的扎推入驻，无疑是给蔡家板块的发展入驻了一剂强心针，但是从一个区域的长远发展来看，配套的快速落地同样非常重要。
配套不完善一度成为蔡家板块发展的硬伤。一位资深分析人士指出，“生活及商业配套方面，蔡家新城仍没有大型连锁超市、百货、娱乐等商业，蔡家公园一期建设完成快四年了，二期却久无动静，佳程广场早已停工烂尾，所谓的大型医院两江医院也已变更为汽博，红星美凯龙建设也没有任何消息。”
对此，分析人士纷纷指出，尽快落实规划的各项规划配套，是蔡家发展的当务之急。黄小兵提出建议，从政府角度来看，蔡家新城应尽快落实规划的各项规划配套；从企业角度看，房企首先需要最大化解决“距离远”的客户认知痛点，其次开发运营应提速消费型商业产品落地运营，最后房企还应更多的把握好市场走势，积极应对蔡家特有的内外部竞争环境。
陈大荒也提出，房子与配套是一个“鸡生蛋，蛋生鸡”的问题，如果有房子没配套，就没人搬来住；如果有配套，没房子，配套修出来也是 “晒太阳”。他建议，蔡家版块要先解决配套、交通等大问题，其中外部交通已具备，内部交通系统需要尽快完善，配套设施如医院、学校、社区等也要加快修建，避免新城成为“空城”、“死城”，见房不见人。
