以551亿巨资接盘广州土地资产包后，万科（000002.SZ）日前公布了具体的资产和负债详情。
这份被王石称为“离别大礼包”的资产，共分为三个部分：三笔债权及利息金额共计38.58亿元；广信房产100%投资权益，评估值为404.41亿元；另外还有广东国投持有的广州分公司100%投资权益，评估值为3.78亿元。
这三部分总计便是封存近20年后，广信资产包的挂牌底价446.77亿元。万科最终551亿元的成交价，除了上述债权和投资权益转让款外，还包括税务部门核定的广信房产和广州分公司因改制而应缴纳的土地增值税，这部分预估约315亿元。
万科将在明年2月28日前，分四期现金支付全部款项。算上这次收购，万科今年上半年的拿地金额将达到约1463亿元，占其签约销售额的54%左右，属于行业内投资拿地最多的一家。
王石临别之际将这次收购点评为“精彩”，而在万科公布的资产包中，大量土地资源也确实诱人。
最核心的广信房产旗下资产，包括广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容积率建筑面积约为211万平方米，其中约98%位于荔湾和越秀两大主城区，周边基础设施及配套完善，地理位置优越。万科认为，这些都属于十分稀缺的战略资源。
广信房产旗下的这批土地获取时间已将近20年，最大的一幅是花地湾1500亩地块，1998年拿地时楼面地价仅218元/平方米，如今涨幅已接近200倍。当然在最大限度获得土地红利时，也需要缴纳高额的土地增值税。
从万科公布的资产状况来看，看似清晰明了，但有些资产还面临后续法律纠纷、烂尾改建等问题，最终成本只有万科自己清楚。
一位曾对广信资产包做过尽调的开发商告诉界面新闻，由于封存时间长，资产包中土地的占地面积清算组很难理清，容积率也没法确实，同时还包含大量当初规划的绿地面积，很难作出准确的盈利测算，他们自己测算的建筑面积只在130万-180万平方米。这家开发商曾缴纳了5亿元的尽调保证金。
虽然无法像万科一样测算出更多的建筑面积，但毕竟这个资产包还是拥有广州大量优质土地资源，因此广州本地国企和巨头房企，都不愿错过这个未来在广州市场做大做强的机会。
据界面新闻了解，对广信资产包做了尽调的开发商有十几家之多，包含了央企、国企、民企、外资等。最终参与现场竞拍的有万科、碧桂园、保利、中海、越秀、信达、华润、华发等8家房企。它们都缴纳了46亿元竞买保证金，作为入场门票。而之前做过尽调，却没有参与现场竞拍的房企还有恒大、新世界和泰禾三家。
在竞拍之前，还有些房企突然发现自己竟然没有竞买资格。一位开发商人士告诉界面新闻，在对资产包进行尽调后，被告知外资不能竞买。这一挂牌文件中没有明确限定的条件，又将数家在股权结构上属于外资的房企拦在了门外。
至于限制外资的理由，普遍认为可能是考虑到广信资产包毕竟属于国资，今后还需要处理很多债权、股权转让和法律纠纷，外资接手不容易理顺。
广信资产包最终在6月29日公开拍卖，从竞价开始到成交只有约15分钟的时间，万科以高出起拍价100多亿元拿下，但据说这个价格仅比委托拍卖方设置的保留价高出1亿元。有消息指出，这个保留价是550亿元，如果达不到便无法成交。
在这场看似平静的竞拍背后，还有一番私底下的较量。由于超高的起拍价和资产包较为复杂，参与现场竞拍的8家房企其实都形成了相互阵营。
一位开发商人士告诉界面新闻，在拍卖前夜，8家开发商曾有过一次碰头，目的是希望不要产生恶性竞争，但万科似乎早有计划，停留不久便先离场。而在这8家当中，万科是单兵作战，保利和中海被认为是同盟，越秀、华润、华发也被认为是伙伴，信达则被传与碧桂园结盟。
当然万科在拿下广信资产包后，也已承认竞拍前有合作伙伴。它们在公告中表示计划引入合作方共同开发，但并未公布具体的合作方。
面对资金投入庞大，开发周期长所带来的融资压力，以及如何协调政府关系，广信资产包确实需要综合实力强大的开发商来接盘。万科的资金实力、融资能力和优势，让它成为好的选择之一，但却还需要有处理不良资产包的良好经验，同时与政府的良好关系，这能尽快理清规划甚至调整容积率。
参与尽调的开发商向界面新闻透露，信达其实是广信资产包的主要债权人之一，跟踪过很长时间，了解颇多，也有着不错的不良资产处理能力，应该是不错的合作人选。
无论万科最终选择哪家合作方，想要盘活耗费巨资的广信资产包，消化期周期都会较长，这与它们坚持的高周转模式相悖，但庞大的土地资源，还是会给它们在广州的未来一个好的预期。
