“未来地产行业的趋势是，地越拿越艰难、融资越来越紧，很难出现房企业绩大规模翻番。在此背景下，房地产开发企业要回归本真，深度挖掘客户需求。因为，如今客户需求已发生了深刻变化，人住在房子里更需要享受便利的、快捷的、数字化的、能穿透的、能前瞻性的与衣食住行有关的服务，一些是显性需求，也有一些是潜在需求，甚至是被创造出来的需求。” 6月23日，在2017年中国建设行业年度峰会上，当代置业（中国）有限公司（当代置业，1107.HK）执行董事兼总裁张鹏在接受中国房地产报记者采访时如是表示。
中国房地产报：你提出的“创变生态体”的理念已经在当代置业公司内部落地生根。请问，你提出这一理念的初衷和目的分别是什么？在推进和落地过程中是否遇到过一些阻碍？
张鹏：当代置业在2013年赴港上市后，面临资本市场的新要求及外部市场环境的严峻挑战，因此我们一直在思考，作为一家绿色房企将何去何从？从地产开发商的角度来说，我认为“原绿”是当代置业的核心竞争力，而支撑这一理念的就是我们的创变生态体。
很多人起初听到当代置业的创变生态体，就觉得我们怎么不做地产了，其实不然。我们是将房地产开发作为一个母体以后，然后认真去研究，以终为始，去思考住在社区里的客户到底需要什么。这要从两个生命周期来谈，一个是建筑的全生命周期；还有一个就是居住在社区里边的居民：包括孩子、少年、青年、中年和老年人的需求，在这个过程中倒逼我们用互联网思维去思考流量，思考客户需求，反过来倒逼我们形成一个综合服务体系。比如，我们的VR产品、BIM技术、能源自控系统等。
我们提出创变生态体的目标是将这些综合服务体系的产品和技术为主导的公司形成一个产业集群，最终将物业、科技、体育公司等都对接到资本市场，如在新三板上市，因为做这些工作一定要有资本的支持。
这些年来我们做了很多项目，遇到的最大困难是找到需求，并把它形成商业模式，最后找到资本的支持。在摸索过程中，我们也建立起一整套的标准化模型。如，第一，立项为什么要做这件事？第二，有没有客户，客户体验是什么？第三，有没有流量？第四，有没有资本支持？第五，创始人要不要跟头投？（期权、限制性股票计划）这些都非常重要，也是我们需要不断去解决的问题。
中国房地产报：你曾表示，当代置业以创变生态体构筑房地产全价值产业链，主要围绕地产主线在上下游做尝试。但作为一家以房地产为主业的开发商，开始将业务触角延伸至上下游，在这个过程中，你们如何来平衡与原有合作伙伴之间的关系？
张鹏：是这样的，我们有一个竞合原则，即竞争与合作。任何一个产业，任何一个商业模式，都不可能只有一个企业在做。第一，竞争是指我们自己项目交给合作伙伴去做时，当代置业的创变生态体也要在同一个起跑线上与之竞争，谁更优就选择谁。第二，合作是指面对合作伙伴，我们推出了创新孵化的模式。比如，我们当代置业与喜神资产、广联达及弘高创意等绿色产业链及互联网大数据平台上市公司共同建设了一支绿名投产业链基金。这只基金可以去投资绿色建筑、绿色住区，也可以经营房地产开发。过去我们与合作伙伴之间都是简单的甲乙方关系，但现在不是了，而是一种复利的概念。大家可以在地产增值、销售等多领域来共同获利，这就是形成俨如阳光、空气和水等插接生态，是一种共生的概念。
中国房地产报：今后房企间的竞争将是生态系统的竞争，目前在房地产行业除了当代置业推出了全价值产业链生态系统外，今年万科也推出了“热带雨林”生态系统，请问当代置业与其他房企的商业生态系统的不同之处在哪？当代置业的生态系统的核心竞争力是什么？
张鹏：的确如此，不同体量级的开发商做法也不相同。仔细分析我们会发现各自之间有很多异同点，比如说在规模上，万科客户基数就非常庞大，我们先不去谈其有什么需要提升的地方。对当代置业来讲，我们已形成的所有创变生态体（所有的孵化项目）以绿色科技贯穿始终，以绿色科技房地产开发作为平台，围绕绿色科技的空间事业群、金融事业群、教育集群等展开业务。
当代置业用差异化的竞争力去赢得市场，在巨大的市场空间中，有时是没有竞争的，因为我们的客户跟其他房企的客户不一定是交织的，在差异化的竞争路线中，保证自己的商业变现即可。
中国房地产报：未来地产行业的趋势是，地越拿越艰难、融资越来越紧，很难出现房企业绩大规模翻番。你认为，房企要慢慢回归本真，趁市场波动时，潜心研究市场和客户的潜在需求。在你看来，回归本真具体指的是什么？
张鹏：现在国家政策导向是，房子是用来住的，不是用来炒的。但如今的住不是简单的遮风避雨，因为客户需求已经发生了深刻变化。人住在房子里更需要享受便利的、快捷的、数字化的、能穿透的、能前瞻性的与衣食住行有关的服务，一些是显性需求，也有一些是潜在需求，被创造出来的需求。举例来说，人在居住的小区里看不到外面的交通状况，但是我相信未来有一天人们能在家里实时看到外面的交通情况，而不仅仅是通过手机搜索出的交通信息。这就是创造出来的需求，不一定是我们现在说的真实需求。但这种类似的想法不断地延伸，满足人的生活需求就是本真。从开发商的角度就要把它深度挖掘出来，甚至是去创造需求引导需求。
中国房地产报：在挖掘的过程中，当代置业又是如何来做的？在潜心研究市场和客户的潜在需求方面，当代置业又是如何来做的？
张鹏：房地产开发是一个很长的价值链，从拿地开始要做客户调研、施工建造、一直到客户入住。我们把它细分出了七百多个节点，在这些节点中每一个点都可以深度挖掘，也可以产生新的商业模式。以居住在社区里的小孩为例，如果不去挖掘这个群体的需求，可能就会错失很多机会。因为小孩需要特色教育、水浴服务等，在社区里孵化这些一个个小项目，让孩子享受服务，也让家长满意，同时让企业获利，何乐而不为。当然在深度挖掘这些新需求时，需要借助大数据，通过数字化驱动来分析，是否有足够的客户流量，能否覆盖成本，能否成为一个新的商业模式。在这个过程中，我们当代置业有自己的评判标准，哪些能做哪些不能做，也不是事事都去做。
中国房地产报：一直以来当代置业致力于打造绿色科技地产，也做了很多绿色地产项目。但如今，装配式建筑已经上升到国家战略层面，作为地产投资开发企业，当代置业在装配式建筑领域有何规划？未来将如何顺应这一发展大潮？
张鹏：装配式建筑是国家的趋势，甚至是强制性要求，不是开发商想不想做的问题，而是必须去做。从当代置业的角度来说，我们本身就一直倡导节能、节水、节地、节材、环保、低碳之路，目前装配式建筑已经在我们的项目里有所应用。未来还会加大应用范围，不过也会按照一定比例来推进，因为有些城市还不具备装配式建筑的成熟条件，比如一些五线城市，装配率成本高、技术条件不完备等。
中国房地产报：最后一个偏宏观问题，你怎么看待，今年以来全国楼市出台的密集且力度非常大的调控政策，这轮调控对房地产行业和房企带来哪些影响？
张鹏：从房企的角度，我认为这轮严厉的国家宏观调控对于那些有理想、坚持可持续发展、有特色的公司是利好的。因为不进行调控，就仍会有大量的投资进来以及大量的炒房行为，加之各种综合因素，致使地产开发商根本不去思考房屋的人居环境和质量，仅仅是周转把房子盖出来，更不会考虑创变生态体、服务方式等。
另一方面，限购后在需求端老百姓手里的钱或者资格只能买一套房，或者只能去一个城市买一套，那他一定会认真甄选，看社区的质量是不是符合自己的需求。对我们地产开发商来说，这是非常乐见其成的。
