开闸放地 北京要下决心解决楼市供应端问题

控制需求端后,北京市场开始着力解决土地供应。

杨冰柯 2017/06/29 07:00 | 评论(4)A+
来源:界面新闻

图片来源:海洛创意

在需求端限购、限贷后,北京市终于开始在楼市供应端动手想办法了。

6月27日,北京市规土委推出5宗新地块,包括东城区永外大街一幅地块、大兴黄村一幅地块和评估夏各庄镇三幅地块,这5宗地合计为市场增加了40万平方米供应。

其中,东城区地块尤为引人注目,这是时隔五年后的第一次住宅地块上市,同时,该地块未来供应的房源均价不超89068元/平方米,最高不超93521元/平方米。这一价格超过了今年来新取得预售许可的项目备案价,多位市场人士向界面新闻记者分析称,这可能预示限价在后期会有所松动。

此外,北京市住建委还出台了商品住宅项目预售许可新规,文件规定,开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时,应同时提交情况说明。同时,要求清单内的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。

亚豪机构总监郭毅认为,新规颁布后主要有三项变化。一是打破了一张施工证只能办理一次预售许可的规定。二是清单内三分之二的项目可以不用达到2013年施工进度的要求,即可取得首次商品房预售许可证。三是施工进度约束有所放开,将房企开盘预售的时间提前了3-6个月,有助于房企加快销售回款,缓解资金压力。

其实,北京市的土地供应总数不少,但一直存在结构性矛盾。中原地产数据显示,2017年上半年合计土地成交金额达到了1006.22亿元,相比2016年上半年的360.6亿上涨179%。其中,合计居住类面积(商品房住宅包括自住房)供应已经达到223万平方米。

限价房和自住房成为土地供应一个重要方向。根据中原地产相关数据,截至6月27日,北京今年共推出24块住宅用地,其中自住房占比为30.5%,要知道2016年全年自住房的供应不过是16.37%。

从预售新政来看,北京市的拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项将有望尽快形成现实供应,继续缓解北京市场的供需问题。

在新规前,预售许可的管理主要依赖两项政策。其一是2004年住建部颁布的《城市商品房预售管理办法》。办法规定,商品房预售应交付全部土地使用权出让金,持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证,同时投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

其二是2013年北京颁布加强商品房预售管理新措施。文件指出:2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目,凡是商业、办公等非住宅楼栋,或者套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,项目申请预售许可时,施工进度应达到以下条件:地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。

而根据新规,清单中已取得过一次预售许可的项目,在2017年年底前可申请办理第二次预售许可。未取得过预售许可的项目,在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的,在2018年6月30日之前,可申请办理第二次预售许可。未纳入清单的项目仍按照原规定执行。

去年10月31日蔡奇担任北京市代市长(现就任北京市市委书记)以来,北京房地产方面的调控卓有成效。蔡奇在去年12月29日提出的房地产调控的目标为:精准发力,坚决抑制投资投机行为,加大普通商品住房供给力度,确保明年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应,从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场,把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。同时在住房保障上,要“三房”(定向安置房、公租房、自住型商品房)并举,做好住房保障工作。

从当前情况来看,北京的房地产市场正朝着蔡奇制定的方向发展。以每年的供地计划为例,以往北京供地计划的完成率都不高。但以当前的土地供应情况来看,有市场人士认为,2017年1200万公顷的住宅用地供地计划或将按时按量完成。

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