碧桂园上海区域总经理高斌总说自己“土”，他剃平头，戴着一副黑框眼镜，身穿藏蓝色Polo衫。“刚到上海，我去见一个合作伙伴，穿了一件带毛领的衣服，自认为很体面了，跟那个合作伙伴熟了以后，他才告诉我，那次见面我应该穿西装。”
“在上海待了两年，我已经努力变洋气了。”
2015年，高斌进入碧桂园11年后，杨国强把他从南通调往上海。他大学毕业后进入碧桂园，先后做过杨惠妍的秘书、杨国强的助理，后来被派到碧桂园江苏南通公司。在进入上海之前，高斌始终工作在三线城市。
下高架
“2015年初，老板突然让我来上海买地。我在延安路高架上开车都迷路，下不去，我想我连路都不认识，还怎么在上海做房地产？”
高斌只能摸索着“下高架”了。在上海，碧桂园推翻了自己的一切。
郊区大盘是没法做了，碧桂园必须学习做小而精的项目。高斌告诉界面新闻记者，以前100亩以下的地，大家都不知道该怎么开发，现在40亩的土地我们也拿下了。
政商关系的处理也有了微妙的变化。“坦白说，在很多三四线城市，是当地政府积极找我们，希望我们过去投资；但是在上海想见政府官员一面都挺难。”
更重要的是，让碧桂园成为三四线之王的秘密武器“高周转”，也根本行不通。
界面新闻曾经报道，原则上，碧桂园对二线城市以下的项目周转要求为4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。也就是说，一年之内，碧桂园的资金可以周转两次，即使每一次的利润相对薄一点，也能让对手望尘莫及，所以在三四线城市，碧桂园所向披靡。
而高斌带领的上海团队，从拿地到开盘的时间可以超过一年。众所周知，如果做不到高周转，项目团队会受到处罚，或需要支付高昂的资金成本。然而，杨国强给了高斌更多的宽容。
高斌说，集团对上海区域公司没有严格的考核指标。界面新闻记者发现，碧桂园嘉誉地块于2015年4月29日竞得，到2016年6月25日才开盘；碧桂园浦东星作的拿地时间是2015年12月24日，开盘时间则是2016年12月31日。
画圆圈
两年内，高斌领导的上海区域公司拿下了奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、长兴岛、嘉定的地块，几乎围着上海城区画了一个圈。
这17个郊区项目来得并不容易，用了单独拍地、联合拍地、收购、联合开发等多种手段。
自从进入上海，几乎每一场土拍，高斌都亲自坐镇。“别的房企在上海的分公司拍地，还要不停向集团总部汇报，我这里就不用。”
“有传言说，杨国强乘直升机来上海看地？”记者问。
“老板一向低调、内敛，所以不可能有这回事。”高斌回答。但他表示，拿地确实令人焦虑。
碧桂园对于上海区域的拍地资金有求必应，因此两年内单独竞拍拿下了嘉定区徐行镇地块、奉贤区南桥新城地块、浦东临港泥城社区地块、青浦朱家角宅地、临港奉贤宅地、宝山区罗店地块等。
对于总价比较高的地块，碧桂园也选择与其他房企联合拿地，比如出让金额23.1亿元的奉贤区南桥新城纯宅地，碧桂园联合了东原、平安一起竞得。
增量土地的稀缺，让碧桂园也把目光瞄向那些因资金链断裂而难以为继的小房企。碧桂园在金山的两个项目，便是于2016年通过收购上海兴赞置业有限公司、上海永煦置业有限公司而获得。
此外，碧桂园还作为小股东，与万科、保利在上海合作了两个项目——万科碧桂园金域澜湾和保利铃兰公馆，分别占股25%和10%，都位于浦东临港区域。
嘉定徐行的碧桂园嘉誉以及万科碧桂园金域澜湾进入了2016年碧桂园合同销售额前100项目。目前碧桂园在上海的在售项目有5个，而7月后将新推8个项目，所有项目货值总计约350亿元。
为了在一线立足，碧桂园不得不去做一些他们之前不屑做的事，毕竟现在上海土地出让对于自持的比重和年限要求越来越高，高斌告诉界面新闻记者，碧桂园会在上海试水商业地产、长租公寓和科技小镇等项目。
高斌说，碧桂园将从郊区进入上海主城区，未来他也一定会将碧桂园的商业地产品牌带入上海，比如“新翼广场”。当主城区已很少有增量土地供应时，他认为可以从存量土地和二手地块转让中寻找机会。
抢地盘
2017年，高斌的目标是“双百”：投资额100亿元，销售额100亿元。现在时间过半，高斌说投资额完成了一半，销售额才完成30亿。“因为货量基本下半年才放出来，7月之后我们将密集推盘。”
自从销售额突破3000亿元，碧桂园成了房企们学习的好榜样。金科发了一纸“全面学习碧桂园”的通知；阳光城挖走了朱荣斌和吴建斌，全面对标碧桂园；最近到碧桂园总部里参访学习的开发商团队络绎不绝，他们都想知道，碧桂园是如何以不到8000元/平米的销售均价，实现了3088亿元的销售额。
而碧桂园自己，也在学习如何在一线立足——2017年，上海区域销售额超过40亿元，虽然仅占碧桂园去年总业绩的约1%，但这已是“三四线之王”在北上深三个城市中取得的最好成绩了。
两年前，碧桂园决定挺进北上广深，成立了“一线城市事业部”，从中海请来的联席总裁朱荣斌，是这个事业部的负责人。
如今，朱荣斌远走阳光城，“一线城市事业部”撤销，旗下的北京区域公司和深圳区域公司因为没地而被其他片区合并，上海区域公司改为集团直接管理。
高斌成为北京、上海、深圳三地区域总裁中唯一没走人的那个。他说，碧桂园的一线城市战略不会改变，未来在上海拿地不会保守。
根据公开数据，今年前5月，碧桂园在全国范围内已完成销售额2442亿元，超过万科（2281亿元）与恒大（1830亿元），达到其全年总目标4000亿元的61%。
但碧桂园一名内部人士告诉界面新闻记者，今年总目标远远不止4000亿元。“我们上半年已经完成3000亿元了，下半年估计势头更猛。”
上海区域公司上半年完成的30亿元，才达到集团总量的1%而已。高斌说，现在集团发布业务排名，我都是从后往前找我的名字。因为“不好意思”，碧桂园上海区域在进入上海两年之后才第一庆祝了自己的生日。
仅仅1%的业绩占比，恐怕远远无法满足杨国强对于一线城市的野心。杨国强早就在上海周边布好了“群狼”：2016年碧桂园内部业绩最为出色的两个区域均位于华东，江苏区域公司以367亿元拔得头筹，沪苏区域公司以308亿元紧随其后。
兄弟区域公司对于高斌的挑战并不小。沪苏区域公司、沪浙区域公司、浙江区域公司、江苏区域公司和苏州区域公司这五大环上海公司，都可以参与上海市场的收并购项目。他们唯一的障碍就是不能在公开的招拍挂市场拿地。
“会协调好和兄弟公司的竞争，如果把官司打到总部，那很缺乏水平。”对于兄弟公司的竞争，高斌这样说。他觉得比业绩更重要的是在上海为碧桂园走出一条新路。
