作者：甘晶吉
绿城进入成都的首个合作项目“多利绿城桃花源”，首批次27套新房已经售罄。
这个农村土改期间出现的农村集体经营性建设用地项目，以非常规性销售方式和居住形态建筑配备农业院子入市，游走在“合理”与“不合理”的边界。
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40年产权“小镇”
只以公司为售卖客群的项目
由护白路深入郫都区红光镇五社，多利绿城桃花源的青瓦屋檐与路旁老式民房对比分明。放眼望去的三个建筑组团，坐落在大片农田之间。
资料显示，多利绿城桃花源由多利、平安和绿城三方合作开发。2016年6月4日，项目正式开工，今年3月体验区亮相。
多利农庄官网描述多利绿城桃花源为“绿城迄今最大规模的小镇作品之一”。
按照最初的计划，多利绿城桃花源建造为中式别墅类型，现场施工人员称，仅一批次就规划了两种风格的类别墅建设，共计27户八种户型。
户型跨度从88㎡两房两厅两卫到188㎡四房两厅四卫，除188㎡为两层，其余均为一层。其中，一层的产品层高超过三米，计入拱顶高度可达到五米。
蹊跷的是，据现场销售介绍，多利绿城桃花源是40年产权新房，后期居住的水电气都是商业价格。现场销售还表示，根据新房地势的差异，每户配备1-2亩不等的院子，院子的土地可自己种植，或者托给多利统一管理。
项目更像是一个配备齐全的家庭式农庄，规划了健康、教育、农业服务等配套，包括诊所、幼儿园、居家农艺服务、邻里中心、业主餐厅、慢生活街区等，田园式的生活方式，并且享受如城市般的便捷配套。
（多利绿城桃花源样板间装修实景）
多利绿城桃花源的产品为全精装，交付标准甚至包括空调地暖。销售人员称，其售价大概在300-500万/户，每栋价格因建筑面积和院子面积而相异。
其中，H户型建筑面积133㎡，总价320万。按照H户型售价计算，相当于2.4万/㎡，对比同区域的别墅产品大溪地仅8500元/㎡。并且，现场销售补充称：“现阶段只接受全款购买，不能按揭贷款。”
目前，项目一批次已售罄，销售称下一批次开盘预计今年下半年，或者明年初。
（多利绿城桃花源一批次施工规划。目前在建一批次共4个地块，1号地块为酒店，2-4号地块为新房）
在多利绿城桃花源的一批次总规划图上可以看到，整个项目并非普通新房呈现出相对规则的组团形式。项目的1号地块位于整个项目的最上端，通过一条道路实现与更为集中的2—4号地块相连。
目前，正在修建一批次共计3312平米新房，二批次尚未开工。现场施工人员告诉观察员，后期不同于一期独栋式的产品，后续还可能开发一些高层产品。据多利绿城桃花源现场公示的资料显示，项目将持续开发38万平米新房，从现在的白云村五社向周边扩展。
引人注意的是，这个项目的购买方式不同于普通的新房，通常以自然人为单位即能实现新房购买，但这个项目产品的购买方式却耐人寻味，“多利绿城桃花源将以资产转让的形式，将房屋转到购买方的公司名下”，其销售人员说道，“项目新房销售只做公对公的转让，不销售给私人购房者。”
对于多利绿城桃花源只对公司售卖的原因，现场销售解释称：“国家对这方面有政策限制”，但并未提及具体的相关政策。
究其原因，或源于多利绿城桃花源特殊的土地性质。2015年初，农村集体土地改革上市，多利拿下郫都区108.38亩集体土地，此后通过与尚未进入成都的绿城实现合作，多利绿城桃花源由此入市，绿城也通过与多利的合作，实现了进入成都的首次布局。
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农村土地改革背景下
多利、绿城携“小镇”首战试点郫都区
彼时，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，允许农村集体经营性建设用地入市。
2016年11月4日，多利（成都）农业发展有限公司通过挂牌方式取得农村土改试点郫都区白云村108.38亩地块。
据《成都郫都区土地利用整体规划图》显示，多利绿城桃花源所在的白云村五社本身处于基本农田保护区，按规定，保护区内不允许非农建设占用基本农田。这意味着集体经营性建设用地入市的同时，需要保证基本农田数量不减少。
对此，郫都区国土资源局负责人表示，用地方需经过土改途径取得合法建设用地手续，“建筑都是在以前农民的院子基础上修”。
多利摘牌取得的郫都区红光镇白云村2、3、4、5、7、8社土地示意（资料来源：郫都区国土资源局）
也就是说，多利绿城桃花源的建设用地在土地整理之前为农村宅基地，从拿下的地块示意图也可以看到，这一百多亩地块并不集中，呈现零散布局。“以前住这里的邻居都签了协议搬走了”，白云村五社村民刘青（应受访者要求使用化名）告诉房观察，多利绿城桃花源4号地块位置（详见上文多利绿城桃花源一批次施工规划图）曾经是何姓和易姓两位邻居的宅基地。
农村宅基地本身数量少、位置偏远，开发起来难度较大。多利尝试引入实力强企合作开发，而于1995年在浙江杭州注册成立，长期活跃于长三角的绿城正是擅长打造小镇类大体量高端住宅的开发商，双方拍板合作。
（多利绿城桃花源施工现场围挡的“绿城建设”字样）
绿城不仅是多利绿城桃花源的代建方和销售方，并带来了其运作成熟的“桃花源”高端住宅品牌。其早前曾在杭州运作别墅住宅区绿城桃花源，有业内人士认为多利绿城桃花源或是延续绿城的桃花源系列。
多利绿城桃花源销售现场公示的项目规划证件（照片拍摄于6月14日12:35）
然而，多利绿城桃花源的土地性质标志着与绿城桃花源本质上的不同。
从多利绿城桃花源的《集体建设用地规划许可证》可以看出，规划用地性质为村庄商业服务业设施用地。北京安博（成都）律师事务所陈军律师认为该类土地用途必须与乡镇相关，需用于村镇的建设、村镇建设的企业或农业方面的建设。
这对于房企绿城来说，项目规划需要与当地农业相结合，不再是国有土地上常规的规划模式。
最终多利绿城桃花源呈现为农庄，四川社科院副院长郭晓鸣认为：“每户配一块地，形式上保存了项目的农业生产功能；第二，购买方需要注册一家公司的形式购买项目，理论上认为这个房子将成为农业公司运作的场所。”
观察家智库专家、西南财经大学经济学院副教授刘璐分析认为，“多利绿城桃花源现这种开发方式实际是擦边球的做法，把商业开发为别墅以前很流行。好处是商业建别墅可以突破住宅的赠送比例，限制在于，4月发布的商改住《通知》已经有明确限制商业建设，商业建设走居住形态的路子行不通了。”
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流转实验突破
郫都区2900亩集体经营性建设用地或入市
目前正值多利绿城桃花源酝酿二批次产品时期，早前规划的新房布局已然受到《通知》限制，项目后续建设规划仍待斟酌。
另一方面，多利绿城桃花源所处的集体经营性建设用地试点郫都区也正在积极探索前路。
2015年1月，农村土地制度的改革即将进入到试点阶段。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2015年2月25日，在全国选出33左右县(市)行政区域进行试点。试点涉及突破土地管理法、城市房地产管理法中的相关法律条款。四川省的试点包括郫都区、泸县。
2015年，郫都区制定土地的入市规则。由全体村民参股形式成立村级资产管理公司正式对外经营，代表农民集体行使所有权。
2016年4月18日，《办法》明确，入市或再转让土地，按受益收取20%-50%调节金。
2016年6月3日，新发《办法》明确农村集体经营性建设用地可以办理抵押贷款。郫都区入选为试点。
2016年9月8日，郫都区颁出全省首个农村集体经营性建设用地“不动产权证”。涉及郫都区国土资源局不动产登记中心。
明源地产研究院副主编艾振强认为：“这次改革之后，农村土地的产权更加明晰，资本属性更强。对整个社会来说，集体用地改革有利于集约用地，使土地资源的配置更加高效。”
而农村土地的入市流转与现行土地管理法、城市房地产管理法中的相关法律条款冲突。
郫都区房管局相关负责人称，“郫都区现在是实验点，探索这类土地的流转与使用，区内部还在不断拟定和修正相关条规”，突破集体经营性建设用地流转出现的问题。
资料显示，郫都区摸查出具备入市条件的集体经营性建设用地共2900亩。2015年9月8日，郫都区战旗村完成首宗土地使用权出让。至今，据郫都区国土局官网显示的集体经营性建设用地成交结果显示，出让和租赁共计13宗，被部分农业、食品和科技公司摘牌。
就多利引入绿城合作的多利绿城桃花源来说，“将地产与地方农业结合起来，是一个可探索的比较良性的发展模式”，艾振强补充道，集体经营性建设用地具有经营性质，其商业用途或可通过经营带动一方产业。
四川省社科院副院长郭晓鸣认为：“按照现在的建设基本指标，集体建设性用地严格限制房地产开发。所以现在出现的一些项目的话，严格意义上必须和农村的发展关联。比如乡村旅游、养老地产等，不管集体经营性建设用地转来转去用途必须要与农业相关，如果脱离了有风险。”
来源：
原标题：『项目』“多利绿城桃花源” ——成都农村土地流转实验的非典型性样本
原文链接：http://mp.weixin.qq.com/s/BKQ-j4UhWix2Wn5M9RWJIw
