冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡在开业运营4年后，成为了成华区龙潭总部经济城的“空城”，最初招商的50多户商家仅剩不足20家，这个项目作为成都龙潭总部经济城最大的配套项目，如今已成为中老年人茶余饭后的活动中心。
经营“惨淡”
自开街以来的短短几年中，这个项目却逐渐走向衰败。
龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，由上海裕都集团投资20亿元，经过4年打造和建设后完成。
现如今，这个颇有古镇韵味的龙潭水乡内很少有开业经营的商家，起初进驻的商家空留招牌，大门紧闭上锁，位于龙潭水乡大门右侧的街区内满是遗留下的商家简易大排档空摊位，靠近水乡内湖边的一整排商业楼群也仅有一家面馆开门，而其他门店内已布满灰尘。
起初，为复原江南水乡原貌，龙潭水乡将东风渠水源引入了景区内，并在景区内设计了3座岛屿，21座桥。龙潭水乡特意引入了20余艘乌篷船供游客观光体验，这些船并没有在水上漂浮多久，在冬季枯水期，龙潭水乡内河道也曾一度干涸。房观察现场实地探访发现，很多船已经被搁置在景区内的人行道上，而乘船处的几条船部分已经积水下沉。
现在，盒饭小店、麻将室、小面馆、驾校、中餐馆子等社区商业业态已出现在龙潭水乡内的商业街区中。
按照开发商及项目最初的规划，龙潭水乡是集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的复合业态商业街区。彼时龙潭水乡业态还较为丰富，各类主题餐饮、ktv酒吧、文化创意类等业态均有招商，商业业态偏向于休闲文化类。
这样的定位恰巧填补了龙潭寺片区差异化商业的匮乏。2013年4月，龙潭水乡正式开街，据项目开发商裕都集团统计，开业三天时间龙潭水乡至少涌入了10万观光游览市民。
随后的半年内，龙潭水乡一度成为成都市民乃至其他城市游客游览的备选地，伴随着人流量而来的是商业经营的火爆，据面馆老板介绍，在最初的近一年的时间里，生意还不错，日均营业额上千元。
但龙潭水乡的人气并未持续多久，随之带来的后果是，越来越多的商家因生意不济撤离龙潭水乡，如今水乡的商业业态与原先的计划逐渐偏离。“生意做不起走了，你想开什么店就什么了，生意差的时候一天只有几十块钱，”面馆老板对房观察说。
双向“失约”
由于人流量的减少，整个龙潭水乡的商家经营愈发艰难。
2014年下旬，龙潭水乡内商业的生意出现了明显的下滑，一家面馆老板说，天气好还有游客来逛，等天热的时候人会更少。而事实上，这个项目经营出现拐点是在开发商裕都集团与商家的一场官司之后。
一位做中餐生意的老板娘告诉房观察，她所租赁的商铺面积有500多平米，租金在每平米80元左右每月，每月租金大约在4万左右，由于要统一景区的调性商家的牌坊要由开发商统一制作。
“我们这个牌匾都要2000元。”这位面馆老板说。
高租金与艰难的经营现状在一定程度上部分商家无力支付房租，最初开发商给商家承诺吸引客户的文化活动也并未定时推动，商家无力续约，最终，龙潭水乡开发商裕都公司把部分商家推上了被告席，诉商家不履行租赁合同，要求对租金价格、违约责任等问题告上法庭。
房观察在水乡内看到，之前被告的部分商家店铺已搬迁离开，如蜀膳，蓝音格餐吧等。
除上述与租户发生官司外，房观察查阅资料了解到，成都龙潭裕都实业有限公司于2007年08月01日成立，其法定代表人是张钧，2015年至2017年2年间，龙潭裕都实业有限公司开庭公告记录共计27件，买卖合同纠纷共计7起。
龙潭水乡现场一位租户对房观察说，招商之初开发商宣称将在开业后结合龙潭水乡的调性不定期举办唱戏，说评书等活动吸引客户，这些最终也仅是口头支票，在这位租户看来，龙潭水乡最大的问题就是，“没有统一管理。”
“舶来”的水乡
龙潭水乡萧条的经营现状与项目定位和设计也不无关系。龙潭水乡在文化底蕴深厚的成都，试图打造一个苏州园林式建筑。最终，项目以苏州园林式建筑为主体风格，来融合川西民居元素。为最大程度还原苏州风貌，将12条主体街巷分别以《红楼梦》金陵12钗命名，对应每一钗的属相，在街口设立从苏州民间收集而来的12生肖石雕。
尽管如此，“在建筑的本身、包括场景设计上却没有体现更多的内容。”华泰众城一位拥有20余年的资深总建筑师对房观察分析道，“从设计的角度来说，龙潭水乡不符合现代人对于商业模式的需求，项目动线较混乱，没有主次，且过于复杂，像在一个迷宫一样置身其中找不到方向。这种迷宫式的设计对于商业体验消费来说都比较糟糕，同时，建筑整体墙面用色比较压抑，不管是从触觉、视觉、空间的体验比较失败。此外，从建筑本身来说，建筑形态较为单一，而且是在以具有以传统商业的模式来打造文化旅游项目，观念没有转过来。生造一个龙潭水乡出来，在没有文化背景支撑的前提下，难以持续输出商业的新鲜血液。”
在前述建筑设计师看来，龙潭水乡最大的失败就是它的定位问题。“由于它的定位很尴尬，本地消费留不住，外地也吸引不了。后期运营和推广也存在很大的问题，文旅项目盈利模式需要培养和探索，而不是快速销售变现资金。盈利模式的不同，开发模式和最后的项目呈现定位是有区别的。”
四川新港地产顾问有限公司执行董事张红兵则认为，龙潭水乡的萧条与项目在区域需求的错位有较大的关系，他对房观察说，“龙潭的消费人群现阶段主要是解决消费问题，还没有到达文化消费的更高层次，所以一开始就拔高来强调文化消费，做起来就比较困难。因为商业是做‘人’的，一定要有人才有商，没有人是没有商业价值的，它的定位上还是有一些问题。”另外，龙潭水乡所处的位置目前不甚方便，仅有极少的公交能直达，一定程度上影响了人气聚集。
商家的脱离和与最初设想的偏离，龙潭水乡的未来发展亟需重拟思路。实际上，相关龙潭水乡的未来发展似乎已经有所动作，一位商户透露，成华区政府或将接手这个项目，另有传言透露，云南的房地产开发商将接管这个项目。关于龙潭水乡的后续问题及进展，房观察将持续关注。
