5月22日，秦皇岛的一场中雨，让这个海滨小城的最高气温从几天前的30℃骤降至18℃。面对突如其来的降温，很多市民没有足够准备，裹着半袖衫在寒风冷雨中瑟瑟发抖。
如今的秦皇岛楼市，也恰如这天气变化莫测。连续一年的去库存攻坚战，刚刚有所起色，政策却突然来了个180度大转弯。
根据秦皇岛市5月15日出台的限购政策，自5月16日起，对已拥有1套住房的当地户籍家庭、能够提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年内连续12个月本市缴税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在全市范围内向其售房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。简言之，本地人只能买一套住房，外地人完全被限购。
“这几天去库存工作的汇报材料还没整理完呢，马上又限购了。”在秦皇岛市住房保障和房产管理局(以下简称“秦皇岛市房产局”）办公楼电梯间，一位工作人员显得有几分无奈。
提起“去库存”，那可是2016年秦皇岛乃至很多三四线城市房地产市场的主旋律。就在一年前的5月24日，秦皇岛出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的实施意见》，购房定额补贴、契税返还、公积金贷款额度提升等诸多措施一齐发力，堪称历史上最给力的房产新政。
从“史上最给力”刺激，到“史上最严厉”限购，秦皇岛楼市一年来发生了怎样的变化？
现象：售楼处空空如也
交易大厅人满为患
恒大待开发地块 苏志勇/摄
到秦皇岛的第一天，中国房地产报记者就马不停蹄地走访了分布在市区的几家售楼处。在走访中发现，秦皇岛市区绝大部分楼盘已经无房可卖。据恒大城项目销售主管王先生介绍，恒大城目前已经开发了3期，共20多万平方米，去年12月第三期就已售罄，目前仅剩部分底商出售。在远洋海世纪项目，偌大的售楼处仅有一名接待人员在场，并无看房客户。据项目工作人员介绍，远洋的3个楼盘包括远洋海怡学府、远洋海悦公馆、远洋海逸世家，也是去年底售罄，远洋海逸世家和远洋海悦公馆还有后续项目开发，但何时动工目前无法确定。随后记者又走访了号称千亩大盘的秦皇半岛项目——金屋秦皇半岛、中铁秦皇半岛、紫城秦皇半岛、富立秦皇半岛，除金屋秦皇半岛还有少量别墅项目外，所有项目均已售罄，几百平方米的售楼处内空空如也，有的售楼处为了省电甚至连照明灯都不开了，只留下一名接待人员。
恒大城售楼处 ■本报记者 苏志勇/摄
“目前秦皇岛可售房源大多集中在山海关区、北戴河新区和其他郊区县，中心城区（海港区）确实房源不多。”一位当地开发商告诉记者。
秦皇岛房产局交易大厅挤满了人 ■本报记者 苏志勇/摄
与售楼处形成鲜明反差的是秦皇岛房产交易大厅：整个交易大厅堪比春运高峰时的火车站，刚刚早8点就挤满了来办理各种手续的市民。队伍从大厅一直排到门外，工作人员和保安忙碌着维持秩序，广播中循环播报着办理房地产手续的流程和注意事项。
“今天的人已经少多了，至少少了三分之二，上周才是人最多的时候。”房产局的一位工作人员告诉记者。据房产局工作人员介绍，这些来办手续的，都是赶在限购政策正式执行前完成签约的。
根源：炒房客带火楼市
学区房火上浇油
对于近期秦皇岛火爆的楼市，远洋海世纪一名项目策划人员表示，由于京津冀协同发展，一线品牌房企越来越多地进入秦皇岛房地产市场。加上最近北京、天津以及周边城市限购，使投机资本大量涌入秦皇岛市场。“从年初开始，有人说炒房团来了，但我们没有房了，所以也只能看热闹。”
秦皇岛楼市到底有多少外来购房者？中国房地产报记者在办公桌上看到一份秦皇岛市房产局的房地产市场数据监测周报（5月13日～5月19日）可以窥见一斑：“全市新建商品住房销售22.4万平方米，日均销售面积比4月同期增长54.6%，环比上周增长100%”、“外地人（按身份证信息筛查）购房1368套，环比上周增长101.47%”、“重点监测20个项目，外地人购房254套，环比上一周提高80.14%”。
“秦皇岛作为沿海开放城市，又是京津冀后花园，外地人来买房是很正常的。”秦皇岛市房产局一名工作人员表示。据秦皇岛市房产局统计，按照身份证信息，外地人购房者应占到45%～50%，如果剔除身份信息与实际居住地不一致的成分，外地人购房者应该在30%左右。
中国房地产报记者在去年底已经交付的远洋海逸世家项目了解到，该小区作为公寓型产品，吸引了很多外来投资客。唐山人刘先生就是其中之一，去年下半年他在这个项目一口气买下一个楼层（11间），又从其他购房者手中租下了十几套，经营起了短租公寓生意。在他看来，秦皇岛这个地方房价低，环境好，很适合投资。下一步他准备到东戴河那边再发展。在秦皇半岛片区，外来购房者同样不少，据金屋秦皇半岛销售人员介绍，此前购房的外地人基本占到一半。
在秦皇岛本地人看来，本轮房价上涨的另一个罪魁祸首就是学区房。今年4月17日，秦皇岛市教委出台了一个《关于调整义务教育阶段招生入学政策的通知》，其中规定“2017年中小学招生报名期间所提供的监护人房产，购买时间需在2017年5月1日之前，对于5月1日以后（含5月1日）购买的房产，则根据招生顺序调整至第三批次”。也就是说，要确保孩子上个好学校，就必须在2017年5月1日前完成购房。一时间，秦皇岛中心城区的学区房被疯狂抢购，价格也是一路飙涨。据吉屋网的数据统计，4月秦皇岛新房均价为8209元/平方米，而学区房都涨到万元以上。
预测：远郊区县影响甚微 度假产品最受伤
“限购其实对昌黎、卢龙、抚宁、青龙等地不会产生负面影响，因为这些地方大多还是农村，本身经济就相对落后，外地人不太可能到这些地方买房。对秦皇岛中心城区和北戴河新区还是会有一定影响，但是可以通过发展出租型酒店、公寓等产品化解。”谈到限购政策可能对市场造成的影响，秦皇岛市住房保障和房产管理局副局长陆长明表示。
至于限购对本地购房者的影响，大多数人认为并没有什么影响，“该买房的都买房了，本地人也没有炒房的概念，都是自住，海边的房子受影响应该比较大。”
秦皇岛作为旅游度假型城市，有着167公里海岸线，丰富的旅游度假资源。在海港区、山海关、北戴河、南戴河区域，有大量一线海景房。据了解，这些海景房绝大部分是卖给外地人。“本地人没人乐意住海边，冬天阴冷，夏天潮湿，只有外地人才稀罕这海景房。”一位本地市民称，他们一年到头都很少去海边，更不用提买海景房了。
从目前秦皇岛市购房者结构分析，35%为外来人口，这部分群体若切实被限购，市场需求至少减少三分之一；本地居民大多已经购房，低保和住房困难家庭可以通过保障房满足需求，真正的无房户并不多。如此计算，限购之后秦皇岛市购房需求将会锐减。
而从土地供应方面看，截至2016年底开发商手中尚有5433亩可开发土地。根据中国土地市场网公布的数据，2017年度秦皇岛城市区（三区、北戴河新区、开发区）国有建设用地供应总量13599亩，其中住宅用地2340亩，商服用地5342亩。按此计算，今年秦皇岛可供开发的土地可谓充足。
一方面是需求锐减，另一方面是土地供应充足，如果这些土地都进入市场，将如何消化？这恐怕也是政府部门应当思考的问题。
