房地产行业进入存量阶段以来，在市场的需求与政策的催化下，来自各路的资本正涉足长租公寓这一行业。自去年开始，成都也开始出现各类长租公寓品牌 ，其中不仅有外来成熟的企业运营公寓品牌，越来越多的房企也推出了自身运营的长租公寓试图分得市场一杯羹。
1“奶与蜜”的长租公寓市场
房观察查阅相关数据显示，仅在2015年，我国流动人口规模就达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个是流动人口。
从数据来看，自2009年至2016年这八年间，我国每一年的人口流动规模呈现出6年连续上涨，到2016年人口流动规模已经达到2.45亿人，这预示着长租公寓的巨大市场红利。这些流动人口对于短期的租房需求量随着流动人口的增长而增加，在长租公寓没有出现之前，市场一直处于需求较为空缺的阶段。
作为深耕长租公寓行业8年之久的魔方公寓对于这一行业也有自身的理解与判断。魔方公寓集团副总裁陈驰对房观察进一步分析道，“在美国品牌公寓占租房市场的30%，目前国内市场占比只有1%左右，市场空间很大。”对于国内的公寓市场而言，目前还处于发展的初期阶段，生命周期较长，“市场对于像魔方公寓这一类的产品需求还很大。”
这也从近年来长租公寓品牌的多元化兴起，各路资本的涉足窥探出长租公寓的未来发展前景，同时在政策层面上国家也支持鼓励和规范房屋租赁市场的政策。
2009-2016年中国流动人口规模
就成都市场流动人口分析来看，作为典型的旅游性质城市，成都已成为国内长租公寓品牌布局的主要消费市场。
房观察统计数据显示，成都常住人口现阶段有1466万人，常住户籍人口1167万人，常住外来人口299万人，中高端租房总需求人群123万，人均租房面积在20平米每人，每月租金24.4元每平米，成都的年租金在110亿元，而与成都相邻的西安年租金约为34亿元；重庆年租金约67亿元。
在这一数据背后是市场的需求与潜在的商业机会。今年3月，龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”的成都金楠天街店、冠寓时代天街店开业，相关数据显示，两店开业前出租率均超过80%。
鉴于目前的市场情况，有观点认为目前公寓市场好比是富含“奶与密”的行业，2016年12月，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告预测，到2030年中国房产租赁市场租金规模预计会超过4万亿元，这也是各大企业进入这一行业的主因。
2TOP30房企 1/3进入长租公寓领域
来自克而瑞数据显示，在TOP30房企中，1/3已进入长租公寓领域。万科的长租公寓品牌“泊寓”；龙湖“冠寓”品牌，世茂与凯信亚洲合作，复星与途家合作，阳光城与寓见合作，旭辉与华东师范大学合作等。
以独立运营公寓产品的企业在近年来也如雨后春笋般涌出，房观察查询资料显示，目前较为主流的长租公寓品牌有：魔方公寓、you+公寓、水滴公寓、青年汇、蘑菇公寓、自如友家等品牌。
尤其是房地产开发企业在长租公寓发力较为明显。
在2016年业绩会上，龙湖地产首席执行官邵明晓表示，长租公寓“冠寓”正成为龙湖的又一个战略性业务；万科在2016年中期业绩发布会上透漏，2017年计划做到长租公寓规模超10万间的规模。
事实上，房地产企业与独立的公寓品牌在做长租公寓上各具优势。
房地产企业与地产代理机构的优势在于可以获取更低成本的房源，同时也可以将自身的公寓产品转化为长租公寓产品；与此同时如万科、龙湖自身有较好的物业服务基础，在一定程度上后期在管理运营上有充足的人才储备，也吻合了租赁市场的需求。
而独立长租公寓品牌则具有更好的管理模式和经验。对此，陈驰对房观察表示，“由于做长租公寓的时间比较长了，魔方公寓对产品的理解比较深入，能够打造出适合需求的产品，包括设计工程能力等。其次是目前在全国做了200多家店，八年时间的积累对于行业的理解更深刻。建立起来的服务体系，运营能力，产品定位也更符合市场。”
3长租公寓盈利运营是关键
与传统房地产开发快周转的开发模式不同，长租公寓需要持有房源并长期运营；同时还要兼顾成本的控制，与各方资源的合理配置，最终长租公寓的盈利点还需要落实到到运营上来。
房观察智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“长租公寓的盈利主要是两点：第一是传统的物业经营所带来的盈利机会，比如说长租公寓背后的物业租赁、增值服务等；第二是培育粉丝经济效应，比如说长租公寓背后的移动互联网技术的运用，可以聚集较多的粉丝群，创新新的经济，比如说提供一个平台，供租客进行房源对换、社交、二手车买卖等，这都是一些潜在的盈利点。
有业内人士分析称，传统商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓很难建立起盈利模式。如何多元化来运营长租公寓变得更为关键。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对房观察说，“从我们统计的一线城市房租的回报率来看，房租的投资回报率大概在1.5%到2%之间。现在十年期国债收益率已经达到3.6了，从投资收益上来现阶段长租公寓并不划算，但是万科以租代售的方式，价值输出点是不一样的。同时有核心房源，长租公寓也可以实现证券化，虽然当前投资回报率不高，但是从资本市场而言长租公寓是个好方向。”
长租公寓主要贴近三类需求，第一是持续增长的租赁需求，第二是移动互联网下的社交需求，第三是粉丝经济效应的释放，后续可以提供各类增值服务。长租公寓产品与服务的有机结合对于后期运营尤为关键。
以魔方公寓的经营为例，陈驰对房观察说：“在未来魔方生活服务集团还会将推出‘ 公寓+ ’ 战略，和公寓相关的生活服务类产品我们放在一个平台上来做，增强C端租客体验的同时也开发C端需求，挖掘更大的市场价值。”
值得一提的是，由于长租公寓在资本运作上依然属于重资产，大量的房源租赁需要充足的资金储备，各类长租公寓品牌通过前期的扩张后，最终会朝着优胜劣汰的品牌化发展。
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