作者：张少华
恒大今日一度大涨近8%，市值突破2200亿港元，内房股再度集体大涨。
5月以来，在港股上市的中国恒大开启暴力上涨模式，股价和市值频频创下公司上市以来新高。5月18日至今，中国恒大股价大涨超过一倍，在进入2017年的半年时间里，中国恒大的股价已翻3倍多。
此轮恒大股价暴涨，核心原因在于销售业绩、赎回永续债超预期。6月末恒大将赎完逾千亿永续债，使股东利润迅速放大。而在内地与香港互联互通机制下，内地资金持续流入内房股，也让内房股有望迎来重估。
恒大股价飙升的两大支柱
数据显示，2017年5月份，中国恒大的合约销售金额为人民币381.9亿元人民币，同比增长约76%；合约销售面积为371.9万平方米，同比增长约62%。测算可知，2017年1-5月，中国恒大累计合约销售金额约达1829.7亿元人民币，同比增长近七成。
面对恒大靓丽的销售业绩，国际评级机构标普调高了中国恒大的信贷评级，并将评级展望升至稳定。标普认为，恒大销售表现强劲、现金流改善，现金结余倍增，预计公司2017年的毛利率将升至23%以上。
除了销售业绩抢眼，支撑恒大股价上涨的另一大逻辑在于恒大赎回永续债规模超预期。
股东应占净利是所有估值的基础，恒大今年将赎回全部永续债，将使股东利润短期内快速放大。
具体来看，5月4日，中国恒大集团公告，赎回永续债561.8亿元人民币，仅仅一个月后，6月5日中国恒大再次公告称赎回永续债243.8亿元人民币，并将在6月30日前赎回剩余全部永续债。
截止目前，恒大累计赎回永续债已达805.6亿元人民币，永续债剩余本金约288亿元人民币，已提前完成2017年全年赎回70%永续债的目标。
偏高的永续债规模是恒大利润率偏低的重要原因之一，2016年年报显示，归属于永续债持有人的利润达106亿。有资深业内人士向金融界表示，“如果恒大今年内全部赎回永续债，股东将直接获得超过100亿的利润释放，这也成为恒大股价飞涨的重要原因”。
他还指出，此前市场预估通过赎回永续债，恒大今年会释放约50亿的净利。“没想到，今年直接将利好翻番，净利提高，恒大的市值有望再度重估”。
内房股集体“躁动”
与恒大一同暴涨的，还有香港上市的内房股。融创中国股价一月内上涨逾40%，雅居乐、世茂房地产等内房股一月涨幅也超20%。
内房股为何不断大涨？
摩根大通5月发布的报告称，维持对内房股长线正面的看法，因地产商业务模式正确，有望获取利润增长及提升市场份额，市场低估了今年前四个月强劲销售可产生的利润，部分地产商销售更按年增逾2倍，达到全年合同销售一半目标。因此，摩根大通认为，直至今年第三季盈利收成期，个别赢得市场份额的内房股有望重估，股价甚至超越去年9月及今年3月的高位。
此外，证券时报援引观点称，内房股持续上涨的原因可能在于互联互通机制下，内地资金持续流入香港股市，这从今年以来港股通资金持续呈现净流入可见一斑。
事实上，内地资金对内房股格外偏爱。对主要内房股4月以来的港股通持股量统计后发现，绝大多数内房股港股通持股数量都出现不同程度增长。如3月底时，碧桂园的港股通持股量尚为2.07亿股，但到了5月18日，就增至3.48亿股，增幅高达七成。
