“这个是今天推荐给你的新产品，0.3低容积率，北五环，城市独居的别墅群，不可复制的低密度产品，这一切会让您流连忘返，它叫做……北京壹号庄园。”
一年前的2016年5月16日，北京壹号院实景全球开放发布会在北京举行，融创于当年1月份成功收购的位于昌平北七家镇的东方普罗旺斯（后更名为北京壹号庄园）成为了“开场白”。
“未来我们是现货销售，计划在（2016年）7月份推出，这个是我们今年重点向大家推荐的系列”。在彼时北京壹号院发布会现场，融创中国北京区域总经理荆宏曾如是介绍。
一年后的2017年5月11日，北京壹号庄园获取了自融创收购以来的第一批预售证，而且还是“一炮双响”，一举拿了两个预售证，包括71栋独栋别墅和8栋220套平层住宅。
曾经的东方普罗旺斯变身北京壹号庄园归来，这一次，又会带来哪些不同？
壹号庄园获批预售
据观点地产新媒体查阅北京市住建委官网显示，北京壹号庄园（备案名定泗路）于5月11日分别获批两项预售许可证，获准预售包括71栋独栋别墅和8栋220套平层住宅。
其中，独栋别墅最小面积665平方米，最大面积1557平方米，拟售价格最低在68682元/平方米，最高则达到79000元/平方米，最低一套单价为4773万元，最高一套单价则高达1.2亿元。总预售面积58234.58平方米，总货值44.84亿元。
平层住宅主要户型为125平两室两厅和145平三室两厅，拟售价格介乎55000元/平方米-65000元/平方米之间，总预售面积33043.47平方米，货值19.75亿元。
据此计算，壹号庄园此次获批预售证的两批产品，总货值将达到64.59亿元。
据观点地产新媒体查阅，北京壹号庄园前身为东方普罗旺斯，2016年1月29日，融创中国官方微信贴出收购北京两别墅项目的告示，其中的一处别墅项目就是位于昌平北七家镇的东方普罗旺斯。
工商信息则显示，壹号庄园项目公司北京市八仙房地产开发有限责任公司于2016年1月14日和2017年1月24日先后两次变更了投资人。变更后，北京融创建投房地产有限公司以6590万元认缴出资额成为了公司的第一大股东，占股54.92%，浙江省耀江房地产开发有限公司和浙江耀江实业集团有限公司则分别占股35.28%和9.80%。
而壹号庄园此次获批预售虽是融创收购该项目以来取得的第一批预售证，但却不是东方普罗旺斯项目获取到的第一个预售证，在融创收购之前，东方普罗旺斯已经有超过10年的销售历史。
观点地产新媒体了解到，东方普罗旺斯原规划有550栋独栋别墅，项目于2005年6月第一次取得预售证并开始销售，随后十年间，项目共先后获取到7个预售证，并于2016年正式转手融创。
虽然已有十年历史，但在融创收购时，东方普罗旺斯仍然存有150栋独栋别墅及5万平方米的平层别墅待售，据称，其中有76栋别墅已经取得销售许可证，其时主力户型套总价为4000-7000万元。
观点地产新媒体查阅了解到，2016年全年，北京壹号庄园共计成交36套，成交均价43855元/平方米，成交总面积26223平方米，成交总金额11.50亿元。
东方普罗旺斯归来
业内人士就表示，由于北京壹号庄园（彼时为东方普罗旺斯）上一次获取预售证是在2014年3月份，彼时的预售价格自然无法与当前的市场价格相比，但去年乃至今年前4月份，壹号庄园的销售价格都远远低于周边项目在售价。
观点地产新媒体查阅项目周边，目前在售的包括泰禾丽春湖院子和万科翡翠公园，去年及今年前4月份的销售情况都不错。
其中，泰禾丽春湖院子1-4月成交187套，成交面积46732平方米，成交均价60224元/平方米，成交金额28.14亿；万科翡翠公园1-4月成交169套，成交面积21003平方米，成交均价66217元/平方米（其中平层约5.4万元/平，叠拼约7万元/平），成交金额13.91亿元。
观点地产新媒体了解到，泰禾丽春湖院子在售产品主要为400-500平方米独院产品，单套总价在2500万左右；而万科翡翠公园则主要销售面积100-250平方米平层产品，单套总价700-1500万，瞄准的都是刚需和刚改客群。
北京丽兹别墅行分析师郑海燕就对观点地产新媒体表示，从预售价格来说，北京壹号庄园此次预售平层和独栋价格实际上都在市场价的范畴之内。930新政之后，北京楼市虽然因为调控受到一些影响，但受影响较大的更多是1500万以下的刚需、刚改客群，北京壹号庄园的目标为4000万以上客群，并不会太多受到首付提升等政策的影响。
而从产品上看，北京壹号庄园主推产品为800-1500平方米的大独栋别墅，该种产品目前在北京拥有一定的稀缺性，仅有包括远洋·LAVIE、中粮瑞府、九章别墅等少数几个项目有此类产品在售，所以从产品上看也有一定优势。
但其同时也承认，相对于位处朝阳区中央别墅区的远洋·LAVIE和中粮瑞府，北京壹号庄园在区位条件、销售价格上并不占据优势。
观点地产新媒体查阅远洋集团、中粮地产年报得悉，2016年，远洋·LAVIE协议销售额为23.98亿元，销售面积4.04万平方米，平均销售价格5.94万元/平方米；2016年，中粮瑞府协议销售额为5.73亿元，销售面积7100平方米，平均销售价格8.07万元/平方米。
今年1-4月，中粮瑞府仅卖出1套，销售均价82465元/平方米，成交金额0.53亿元，远洋·LAVIE则零成交。
有业内人士就指出，类似北京壹号庄园、中粮瑞府这样的大面积、高总价产品，虽然是现货销售，但其产品和客群定位实际上已经决定了其在销售节奏上并不能很快实现去化。
北京融创相关人士就对观点地产新媒体表示，随着2003年国家“限墅令”的发布，北京别墅产品尤其是独栋别墅更是一墅难求，融创对于这个项目格外地珍惜，在销售过程中并不追求销售速度。
不过，对于喜欢通过并购现货快速入市，迅速实现周转累积规模的孙宏斌而言，这或许又是另外一个需要通过快速销售解决的问题。
