福星惠誉武汉项目规划调整中的商住选择题

经此一变,原来的商业、办公用地,将由7.88万平方米的住宅、3.77万平方米的办公和4.41万平方米的商业服务业设施组成。

陈泽旋 2017/05/17 15:15 | 评论(0)A+

文/

如果用唐代诗人崔颢一句诗来形容一个项目漫漫的十年长路,那么“晴川历历汉阳树”说的正是福星惠誉位于鹦鹉洲的旧城改造项目。

于2007年,这家武汉本土房企力挫五大开发商,竞得湖北汉阳旧城风貌区归元寺片区的P(2007)038项目。

将近十年过去,该项目在市场上产生的动静并不多,除了2013年该项目公布的D地块规划方案,于2015年A、B、C地块危房改造项目规划设计方案批前公示以及在D地块上拔地而起的福星惠誉·汉阳城项目住宅的入市和售罄,便是近日传开的上述A、B、C地块规划设计方案调整的消息。

5月11日,武汉市国土资源和规划局汉阳分局公布了调整方案,对比此前,这三个地块总的用地面积、建筑面积及A区的规划保持不变,B区和C区则从产生了根本性的变动。

按照最初的规划,总建筑面积达16.06万平方米的A、B、C地块将以商业步行街、大型集中商业和办公商业综合楼的面貌出现。

而在最新的规划里,地块将有高达7.88万平方米的面积被用于住宅建设,而商业服务业设施和办公部分则被分别压缩至4.41万平方米和3.77万平方米。

变动之大可见一斑,用湖北中原地产首席分析师杨丽宇的话来讲,这叫“非常意外”。而观察小至该项目所在的归元寺片区、大至汉阳区乃至武汉市整体的楼市情况,福星惠誉如今此举,又在情理之中。

由此看来,虽然福星惠誉董事长谭少群早在2010年就宣布转型,由单一住宅开发逐步转型为住宅与商业地产齐头并进,且商业和住宅比例将达50%对50%。但囿于拆迁之难,福星惠誉在商业地产商的路上仍有漫漫前路。

十年漫长商改住

时针拨回2007年9月下旬,福星惠誉以12.25亿竞得武汉市编号为P(2007)038号的国有土地使用权,楼面地价为3716元/平方米,它也就是今天位于汉阳旧城风貌区的这个旧改项目。

该项目位于归元寺东侧,在汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域内,由A、B、C、D、E五部分组成,土地面积达约11.45万平方米,规划总建筑面积为33万平方米,其中,A、B、C地块原本拟作商业、写字楼之用,而D地块是住宅,E地块则为拆迁还建地块。

将近十年过去,E地块作为拆迁还建用途鲜被外界瞩目,D地块已从2014年年初开始逐步入市,而A、B、C地块则两度走到了聚光灯之下。

2015年3月,武汉市国土资源和规划局汉阳分局挂出一则公告,对A、B、C地块危房改造项目规划设计方案进行批前公示。

历史公告显示,该项目总用地面积7.07万平方米,建筑面积16.06万平方米,平均容积率2.27。其中,A区为独具湖北民居特色的商业步行街,形成了两条主街,六院落组团,主要为2-3层商业用房;B区1栋5层局部6层大型集中商业;C区设计为1栋31层局部3-4层办公商业综合楼,建筑高度150米。

俯仰之间,彼时的规划有了改变。

再度出现在公众视野,已是两年后。2017年5月11日,武汉市国土资源和规划局汉阳分局公布了调整方案,对比此前,这三个地块总的用地面积、建筑面积及A区的规划保持不变,B区和C区则从产生了根本性的变动。根据福星惠誉最新的设想,B区将建设1栋58层底2层商业裙房住宅楼;C区则为1栋58层底2层商业裙房住宅楼,1栋37层底2层商业裙房办公综合楼,建筑高度170米。

经此一变,原来的商业、办公用地,将由7.88万平方米的住宅、3.77万平方米的办公和4.41万平方米的商业服务业设施组成。

旧改艰难样本

十年可以发生许多故事,福星惠誉位于汉阳旧城风貌区这个旧改项目,需向外界公布的举动经由规划公示,变得有迹可循。更多的故事不为人知,特别是旧改项目,由于牵涉到家家户户,在拆迁的斡旋之中,往往产生不同的故事样本。

这也正是让福星惠誉的这个旧改项目显得漫长而艰难的原因。

“不同于城中村改造,旧城改造这一块,拆迁存在先天性不足,没有一个统一的组织去协调,没有相关配套政策的支撑,有时候拆迁过程中需要开发商、区政府一家一户逐个地做工作,时间很长。”谈起这个项目走过的路,福星惠誉董事会秘书汤文华对观点地产新媒体时感慨道,“不光是武汉,全国都是很难的。”

这个由A、B、C、D、E五部分组成的旧改项目,只有D、E地块的进度有所成效。武汉市房地产市场信息网显示,D地块上建成的住宅项目福星惠誉·汉阳城总套数为989套,目前已售住房达到842套、非住房已售28套,剩余的可售住房只有11套,而可售非住房则只剩6套;E地块作为拆迁还建之用,目前该地块总套数为938套,可售住房为837套,可售非住房为101套。

实际上,“旧改”乃福星惠誉立根之本,这么些年里,它遇到的拆迁磨难可谓不少。

值得一提的是红桥城项目,2009年福星惠誉就与红桥村村委签订了旧改合作协议,后于2013年1月顺利以40.03亿元竞得地块,但在2015年上半年才入市,前后历经6年。

柴林头村综合改造项目也颇为曲折。2010年12月,福星惠誉与武汉武昌区柴林头村村民委员会等正式签订《柴林头村“城中村”综合改造项目合作协议书》,据此,福星惠誉拟向柴林头村村委会支付总额为30.74亿元的拆迁安置补偿价款,以获得柴林头村片区内综合改造建设项目的全部用地。2012年,该协议被解除,彼时福星惠誉解释,乃由于柴林头村村集体方面的要求增加致使拆迁成本过高,才不得不选择放弃该项目。

谈回汉阳旧城风貌区这个项目,尽管于近日,它终于又有了新动态,然而汤文华表示,“汉阳这个项目推广的节奏不会很快”,拆迁仍然会导致进度慢一点。

商业还是住宅?

十年的时光,说短很短,短到不足以让福星惠誉完全啃下“拆迁”这根骨头;十年的时光,说长却很长,长到当人们谈起汉阳区4300元/平方米的新房均价时,可以感慨“那是2007年的事情”。

十年的行情变化之大,直接导致了这个项目规划的调整。汤文华对观点地产新媒体说,“随着房地产市场的发展,住宅市场比商业市场肯定要火爆,这个规划早就调过来了,住宅的去化速度比较快,回款快,毛利会相对高一点。”

对于规划更改之后的入市预期,汤文华显得十分乐观,他表示,该项目周边已有住宅价格超过2万元/平方米。值得一提的是,于2016年7月,碧桂园以25.31亿元的成交价获得汉阳拦江路地块,溢价率289%,楼面价已达20021元/平方米。

从供求关系来看,规划的更改被中原地产首席分析师杨丽宇视为一种利好,她表示:“归元寺片区和钟家村板块,商品住宅的供应比较少,供求关系相对紧张。对市场来说,做这样的改变会缓解供求压力,这是一大好处。”

此外,远洋于2017年4月以总价150亿元、楼面价7980元/平方米获得归元寺地块。据悉,该地块将被打造成太古里项目,对标成都太古里,汉阳太古里被“寄予了非常大的希望”。

从福星惠誉的角度来讲,杨丽宇认为,远洋的进驻利弊并存,“如果要做商业的话,一方面可以带来人流;但如果做得不好的话,有了这样一个对比,对它的品牌乃至各方面,都是一个伤害。”

值得一提的是,实际上早在2010年,福星惠誉就曾高调宣布转型,彼时,董事长谭少群在业绩发布会上表示,福星惠誉将由单一住宅开发逐步转型为住宅与商业地产齐头并进。谭少群对于转型的寄望并不低,他曾对外透露,福星惠誉的商业和住宅比例将达50%对50%。

但囿于拆迁之难,福星惠誉在商业地产商的路上走得还不是很顺畅。比如曾被寄予厚望的福星惠誉首个商业项目,位于武昌区的群星城于2015年间也有过“整体出售”传言。

观察群星城和本次作出规划调整的汉阳项目,杨丽宇表示,“可能它在商业运营管理这方面有所阻滞。”

来源:观点地产网

原标题:晴川历历汉阳树 福星惠誉武汉项目规划调整中的商住选择题

新闻报料

商务合作

更多专业报道,请点击下载“界面新闻”APP

分享 评论 (0)
推荐阅读