西部老大蓝光21亿接手 阳光新业5年收购终弃天津杨柳青

收购杨柳青项目,对于蓝光来说还仍是一个布局天津的新开始,但对于阳光新业,甩卖杨柳青即是告别一段“灰色过去”。

陈翠 2017/05/17 14:17 | 评论(0)A+

收购5年,对于阳光新业来说,天津杨柳青项目早已成为“烫手山芋”,直到今天,终于将其转手西部房企老大蓝光。

5月15日晚,阳光新业发布公告称,将以约21.29亿元转让天津杨柳青项目予蓝光和骏。转手之余,阳光新业通过公告表示,杨柳青项目卖出之后将产生2.94亿元左右的投资收益,并能增加利润、补充现金及降低负债。

此番稍显喜悦之情的言语背后,是杨柳青项目5年以来带给阳光新业的坎坷与无奈。

在2012年全面收购杨柳青项目时,阳光新业对其是抱有较高预期的——49亿的计划投资总额,高端的定位,售价预计在2.5万元/平之上,毛利率则预期在50%以上。

两年之后,阳光新业对其的评价变为,“销售与之前预期发生较大偏离”,“去化面临较大的市场压力”,并希望“寻求转让合作机会,及时收回股东资金”。

据观点地产新媒体了解,直到目前,杨柳青项目仍然存在尚未能解决的问题,其中包括部分地块存在延期开竣工情况,以及大市政配套尚不到位。

蓝光21亿接手再入天津

5月15日晚,阳光新业发布公告对外宣布正式剥离天津杨柳青项目。

据观点地产新媒体查询,阳光新业以总价21.29亿元转让杨柳青项目公司(即森林绿野)100%股权予蓝光和骏。其中,股权转让价格约为1.61亿元,另需偿还的借款约为19.68亿元。

公告介绍,森林绿野负责开发杨柳青项目,该项目位于天津市西青区杨柳青镇津同公路北侧,项目建设用地面积约为28.15万平方米,由A、B两个地块组成,均为2011年8月11日通过招拍挂方式获得,成交价款合计约为11.24亿元。

具体而言,该项目地块中, A1地块已完成开发建设及项目竣工验收,并实现了大部分销售;A2地块上已规划鹭岭景园二期,含住宅、地下车库及其他公建,地上建筑面积约6.85万平方米,地下建筑面积约3.20万平方米,已于2013年取得施工许可证,但至今未实际施工;A3地块含57-75#号楼,尚未报规建设。

至于B地块,其绿地率规定≥20%,建筑密度≤40%,建筑面积≤8.30万平方米,建筑限高30米。而目前B地块已规划鹭岭广场一期,含商业别墅及地下车库和其他设备用房,地上建筑面积约1.90万平方米,地下建筑面积7222平方米,已于2013年取得工程规划许可证,但至今未取得施工许可,实际施工至正负零后停工至今。

B地块上还规划有鹭岭广场二期,含56#楼(建筑业态为酒店)及地下车库和其他设备用房,地上建筑面积2万平方米,地下建筑面积约1.75万平方米,已于2013年取得工程规划许可和施工许可,实际施工至正负零后停工至今。

简单来说,杨柳青项目中已建成鹭岭景园及鹭岭广场两个项目,但A2及B地块存在延期开竣工情况;此外,阳光新业坦言,该项目尚存在大市政配套不到位情况。

公告还披露,森林绿野在2016年及2017年第一季度净利润方面均录得负值,分别约为-6118.70万元及-2172.90万元。

如此看来,杨柳青在阳光新业手中显然不能算是一个好项目,但对于收购者——这位川派老牌房企蓝光而言,或是一个打开天津新大门的好项目。据观点地产新媒体了解,蓝光在2016年9月才踏入天津,此次购入的杨柳青是其在天津的第二个项目。

2016年9月9日,蓝光和骏以16.25亿元收购朱有维、广西江宇房地产有限责任公司持有的天津市江宇海汇房地产有限责任公司股权,以此获得天津津南区“江宇城”项目开发建设权。

该项目最初由天津江宇于2014年2月通过公开挂牌竞拍方式拿下,总用地面积16.12万平方米,分为商业和住宅两部分,总建筑面积36.29万平米。

2016年12月,蓝光将这一项目定名为雍锦香颂,计划打造为高端住宅产品。根据蓝光地产北京区域董事长徐莉的介绍,雍锦香颂分为5期开发,一期项目包括26栋三层联排别墅、2栋叠拼别墅、9栋8层电梯洋房、2栋11层洋房和9栋高层以及3栋沿街共建配套,总户数达到708户,预计2017年正式面世。

2016年12月10日,蓝光在天津举行品牌战略发布会,正式对外宣告踏入天津市场,彼时,蓝光方面还称将继续通过股权收购或直接拿地方式扩大在环渤海区域的布局。

阳光新业终弃杨柳青项目

收购杨柳青项目,对于蓝光来说将是一个再次布局天津的新开始,但对于阳光新业,甩卖杨柳青即是告别一段“灰色过去”。

阳光新业表示,转让杨柳青项目之后,“将产生投资收益2.94亿元左右;能增加公司利润、补充公司现金及降低公司负债,有利于公司更加健康持续发展”。以如此一番话为杨柳青画上句号的背后,其实隐含着阳光新业收购其五年来的坎坷与无奈。

观点地产新媒体获悉,2012年5月,阳光新业决定全面收购杨柳青项目,彼时,其认为杨柳青项目前景良好,将该项目定位为高端产品,住宅部分规划为洋房和联排,并将售价预计在2.5万元/平之上,毛利率则在50%以上,同时预计杨柳青项目2016年即能全部交付使用。

然而,现实太过于“骨感”,收购完成后,杨柳青项目并未给阳光新业带来预期收益。

2014年,阳光新业净利润呈负,录得约-5.22亿元,其中归属于母公司利润约为-5.85亿元。于年报中,阳光新业如此解释其亏损原因——“主要为天津杨柳青项目计提减值损失4.1亿元所致”。

彼时,阳光新业就坦承,在2014年里杨柳青住宅开发项目遇到较大挫折。

“2013年底至2014年公司对该项目采取低价入市的策略,期待入市后杨柳青项目得到市场逐步认可并形成快速回款,实现项目预期收益;但受到2014年房地产行业宏观环境面临较大调整压力及走向不确定性以及天津市高端住宅市场持续低迷、投资者观望气氛浓厚的影响,杨柳青项目入市后并未给公司带来预期收益。”

阳光新业表示,杨柳青的销售与其此前的预期发生较大偏离,“截止2014年底该部分房屋交付将造成天津杨柳青项目已交付部分亏损约3200万元”。

销售不如意之下,阳光新业计划对杨柳青尚未开发部分进行调整。2015年杨柳青成交面积约54万平,成交均价约为1.2万元/平。但阳光新业仍称,该项目去化面临较大的市场压力,并开始提出希望“寻求市场合作机会,加速该项目的资产周转和剥离”。

2016年,杨柳青的销售情况终于有所好转,杨柳青鹭岭景园一期全年实现签约金额约4.04亿,回款金额2.65亿元,实现结转收入约1.8亿元,但因毛利较低,仍然拉低了阳光新业的整体毛利情况。

据观点地产新媒体查询,杨柳青鹭岭景园项目一期毛利率5.12%,而阳光新业旗下的另外两个项目,成都锦尚中心项目及北京阳光上东项目毛利率则分别为43.25%及66.76%。

杨柳青项目销售失败的原因,被阳光新业归结为“房地产行业宏观环境面临较大调整压力、天津市高端住宅市场持续低迷、投资者观望气氛浓厚”等,阳光新业还称,“政策对杨柳青项目的影响对公司非常重要”。

但天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟则认为,杨柳青的销售难题主要是因为其位置不好,“离市区比较远,已经算是天津外围地区的外围了”。

位置无法变更,杨柳青目前仍存大市政配套不到位等问题,挑战比较大,因此对于蓝光的收购,焦仲伟称保持谨慎态度。

来源:观点地产网

原标题:西部老大蓝光21亿接手 阳光新业5年收购终弃天津杨柳青

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