前四个月销售就突破2000亿元，成为2017年房地产市场最大的“黑马”。而在传统业务奔袭以外，碧桂园还因正在实施的或许是其过去多年以来最大的一次转型尝试而受到关注。
近日，碧桂园在广东惠州以6.40亿元获得“潼湖科技小镇”项目首期用地，使用权面积达31.05万平方米。这也是碧桂园自宣布进军产业地产9个月以来，首个正式落地项目。按照此前披露的数据，项目预计投资至少500亿元以上。
据观点地产新媒体了解，相比于增长放缓的传统房地产业务，依托空间规划、产业集合、生态圈服务的产业园区开发，已被行业视为未来存在巨大空间的“蓝海”。投身产业园区的现象近两年达到高潮，包括万科、金地、绿城、碧桂园等开发商纷纷进军这个领域。
考虑到横贯在产业园区与商住项目之间的巨大专业鸿沟，传统开发商转型往往伴面临发展模式更迭的挑战。碧桂园在组建“产城事业部”之余，显然有意识地和包括思科、创新工场及中城新产业等在内的产业合伙人建立联盟。
而这种合作或许还上升到了股权层面。中城新产业董事长刘爱明在回应观点地产新媒时表示，潼湖项目的合作形式，实际上是由碧桂园出任大股东，中城新产业则以小股东身份参与。但他并未透露项目其它合作方的情况。
杨国强的小镇计划合伙人
过去几年碧桂园销售业绩从1000亿元迅速增长至3000亿元，但这主要基于快周转的传统开发模式。在投入规模更大、回报周期更长的产业领域，63岁的杨国强显然要学习的技巧还很多。
在惠州潼湖项目上，碧桂园做出了更为直接的选择：引入思科、IMEC(欧洲微电子研究中心)、创新工场、中城新产业等机构。该公司明确表示，将借助合作伙伴“在移动互联、大数据及智慧城市等方面的优势”。
位于惠州市仲恺高新区西部的潼湖生态智慧区主打“产、城、人”融合概念。这是中国大部分城市普遍存在的规划需求，片区原有产业落后，产业升级任务繁重，一场借助市场力量统筹发展的整体开发成为发展保障。
观点地产新媒体获得的一份《惠州潼湖生态智慧区规划建设工作方案》显示，片区规划面积约128平方公里，包括38平方公里建设用地，定位为集聚高端研发和创新项目。除了碧桂园，此前包括华大基因、华夏幸福等企业均先后宣布在此落地项目。
在惠州政府最需要的时候提交一份关于潼湖片区的产业园区发展方案，让碧桂园拥有极强的溢价能力。据碧桂园产城发展事业部总经理向俊波透露，惠州市政府给予了“很多便利的条件和优惠的支持”。
以近日碧桂园获得的潼湖科技小镇首期用地为例，编号为GLL2017-1、GLL2017-2两宗地块土地面积31.05万平方米，规划用途为工业、商服，总建筑面积逾90万平方米，成交总价仅6.40亿元，折合楼面价仅约711元/平方米。
不过，按照潼湖科技小镇的规划要求，首期启动的西部组团占地约2平方公里（约占项目25%），建设内容主要包括大数据与云计算中心、物联网设备研发区、产业办公区、产业发展中心商业、交通中心、酒店、配套商业，并仅有少量住宅。
从项目与传统商住模式截然不同的定位看，碧桂园在未来开发中依靠商住物业销售收入的做法已难以为继。对此向俊波提及，项目首期的体量中，“绝大部分都是产业用房”。
因此，具备产业地产运营资历的合作伙伴，成为碧桂园成功获得潼湖科技小镇主导权的重要拼图。思科、IMEC(欧洲微电子研究中心)、创新工场、中城新产业等合作方，成为潼湖科技小镇产业导入的主要力量之一。
在具体分工上，有消息指，思科将主要负责构建物联网产业，并与碧桂园成立百亿元规模基金以孵化新项目；中城新产业则拟与碧桂园成立合资公司，参与运营科技小镇的其它功能运营。
股东刘爱明与中城新产业
相比于与国际网络解决方案供应商思科的合作，碧桂园联合中城新产业的意义或许更为微妙。
观点地产新媒体了解，碧桂园副总裁兼首席战略官林昭宪曾表示，集团与深圳之间的联动“很重要”。“公司在深圳目前布局多个产业园区，合作伙伴中，中城新产业也有很多园区。”
林昭宪进而延伸出惠州潼湖科技小镇与深圳进行联动的目的：如果深圳的双创企业需要更大的物理空间，会选择往潼湖迁移。他表示，惠州项目有思科充当龙头企业角色，对产业招商有吸引力。
碧桂园此前在发布潼湖科技小镇的定位时也重点提及，计划将项目打造成为“深圳产业外溢的重要集聚地”。
市场人士对观点地产新媒体指，这也是产业地产招商的一种“大到小”典型招商模式。具体而言，通过引入龙头企业形成核心产业群，再吸引相关中小企业，打造研发中心新核心产业群。“在这过程中，中城新产业相当于起产业导入的作用，另外也可以提供运营服务。”
中城新产业董事长对观点地产新媒体回应时，并非否认与碧桂园之间存在合作运营。“相当于碧桂园是大股东，公司作为小股东，以这种形式进行合作。”
而问及未来与碧桂园是否有进一步合作时，刘爱明则表示，目前双方的合作主要集中于惠州潼湖科技小镇，尚未涉及其它项目。
除了碧桂园，据观点地产新媒体统计，2016年12月至今年2月，中城新产业还先后与力合创新发展、嘉霖置业、中信泰富、聚信泰富及万象人合等企业达成战略合作。其中，央企中信泰富、聚信泰富与该公司计划在联合产业孵化、物业运营等多方面进行全面合作。
上述合作或许主要基于合作方对刘爱明过去两年创业成效的认可。刘爱明曾多次发表“强持有、弱销售”以及“为中小型企业转型升级服务”的观点，并在深圳落地嘉邻中心二期、飞东片区以及龙岗大运等产业项目。
3月下旬在接受观点地产新媒体专访时，刘爱明曾表示，大型企业与公司合作实际上是“抓住了行业转型趋势下的机会”。他解释称，产城融合更强调企业的产业招商运营能力，而这正是中城新产业的强项。
据他透露，2017年其在轻资产方面实现经营面积100万平方米，项目总数达到10个左右。
