还有很多人没有从4月7日北京土地供应的最新消息中醒过味来，很多人没有认识到这条消息对未来房价意味着什么。
短期：今年供应量远超去年成交量
北京市上来就把年初公布的2017年土地供应计划给否定了。2017年计划供应住宅用地1200公顷，建30万套住房，其中产权类住房20万套。比2月份公布的年度土地供应计划几乎增加一倍。当然，大部分供应土地是在五环以外。过去几年都是这样子。
产权类住房中，商品住房约占70%。也就是，今年商品住房供应14万套。而商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。也就是，9.8万套。90平方米以上的商品房，包括豪宅在内，供应4.2万套。
去年新房成交了多少套呢？各家研究机构略有不同，大致为11.47-11.51万套（二手房成交超过27万套）。要知道，去年的商品住房销售非常红火，是大年。谁都明白，今年的销售量不可能超过去年。而今年的商品住房供应量是14万套，比去年成交量还多出2万多套。
没错，14万套商品住房里，包括了自住型商品住房。去年北京自住房成交量首次破万套。今年算你狠，翻一倍不够就翻2倍，甚至3倍多，4万套到顶了。那今年还可形成约10万套包括中小套型商品住房、豪宅、别墅在内的供应量。
但根据机构统计的数据，2016年北京新建住宅市场，剔除自住房和保障房，包括普通住宅、豪宅、别墅，仅成交4.66万套。潜在供应量与实际成交量，相差巨大。
有人会说，供应计划未必能完成。大家都看到了，北京市今年一季度加快了推地步伐，即使是两会期间也没有停，据此攸克君相信，北京市完成今年土地计划的可能性非常大。
有人又会说，这是根据土地供应推算的住宅供应，不是现实的供应。现在开发商的生产速度都非常快，拿地后快的4-5个月就可以卖房；很少超过9个月的。何况去年前年卖的地，今年也会陆续上市。
上面是说加强供应。需求方面，更不用说了。此前北京市今年已经出台了10个调控政策，全都是抑制需求的。
人口疏散方面也是成效显著。去年北京市新增常驻人口仅2.4万人，不说是30年，恐怕也是近10年最少的。
总结一下：新增住房需求被抑制，新增人口被控制，土地和住房供应量大幅增加，在售商品房限价，在售土地限房价，那么，你还能期望房价像去年那样上涨么？
中期：管理预期
4月7日北京市520字重要新闻，最大的亮点，不是今年土地供应大幅增加，而是将5年的计划都公布了。
未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，建150万套住房。其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。
表面看来，北京市是在执行住建部和国土部的文件：《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，各地要尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。
两部门4月6日发布的文件，北京市的5年住宅用地供应计划4月7日就出来了，可谓神速。有一点很多人都听说了，北京市的房地产调控政策，受到了住建部的公开表扬。
北京市清楚无误地告诉大家，不光是今年要供应30万套住房，而是连续5年都这么干。这叫管理预期。股价也好，房价也好，某种程度上是投资者心理预期的反映。你预判它即将下跌，就赶紧卖出，你预判它会上涨，就急忙买入，越买越涨，越卖越跌。
另外，别小看了每年10万套租赁住房的影响力，不仅是因为发展住房租赁市场是中央经济工作会议的决定，还因为租赁住房套均面积更小，可解决更多人的居住问题，包括一批非京籍人士。
政策传达出的信号预期已经非常非常明确了。北京市不仅是今年房价指数不让涨，而且希望未来5年也不让涨。
多年前，每次国家对房地产调控，就有一些专家和媒体说，楼市的拐点到了。近几年没人敢说了。但从北京市今年以来的决心看，房地产正在表现出一种趋势性的转折点。
攸克君先撂一句话，下半年，北京市二手房价环比将率先下跌。
中长期：京冀新格局
4月1日晚，当几篇以“迁都”、“首都副中心”作为关键词的文章刷屏时，攸克君与同事、同行讨论时，对此明确表示了不同意见。这个意见，体现在了4月2日早上的文章《首都、北京、雄安：看似平地惊雷 每一步都在中央谋划之中》。
再多说一句，设立雄安新区，绝不是迁都，首都只有一个，就是现在位于北京的这个；也不存在所谓的首都副中心。为了强化首都这个认知，将北京市行政机关迁往通州后，北京核心区有可能成为首都特别区。
首都、北京、雄安，有专家称为一体两翼。这是一种全新的空间布局，往大里说，它是关乎国家战略的重大安排，往小了说，是北京城市功能的重新划分，必然要对北京市、河北省，乃至整个国家的政治经济发展，产生长远而深刻的影响；既是对北京这座千年古城空间组织形态的重构，也是对京冀地理空间布局的重构。所以，称之为千年大计。
攸克君为何只说京冀，不说京津冀？因为文章的主题讨论的是房地产和房价。通州建设城市副中心，设立雄安新区，以及日益清晰的首都特别区，在房地产这个范畴里，基本跟天津没太大关系，而与北京和河北密切相关。
所谓中长期，就是指5年以后。攸克君在4月2日文章里，很直接地表明了自己的观点，2023年左右，雄安新区核心区将初见雏形（或叫基本建成）。这个时间点你懂的。
不管是什么样的单位迁往雄安，它们一定是从北京迁出的，我们分析，应该是以中字头的企事业单位、社会组织及其辅助服务机构为主。它们既是重要的吸纳就业人口的单位，也是重要的经济生产单位。
大学生留京，是为了找个好工作谋求个人发展；外来人口到北京，是为了创业，或加入大企业、有前景的企事业。但那些重要的企事业单位都搬走了，北京成为首都特别区，对外来人口和大学生留京，还有以前那么大的吸引力么？2023年后，常驻人口将会持续流出，只减不增，直至一段时间后达成平衡；流动人口来北京，更多是来观光旅游。房价既是生产要素的反映，也是人口数量的反映。购买力会随生产要素组织和人口流失。正是从这个意义上说，攸克君认为，2023年以后，北京核心区（首都特别区）的房价将会下降。
那么，雄安新区的房价将会如何？因为雄安将实行与现有其他城市截然不同的房地产制度（有个传闻说是以公有租赁住房为主），投资买房将被完全阻绝，没有投资性购房行为拉动，房价是不可能炒起来的。
雄安新区周边县市，已经成环形包围圈实行限购政策。如果新区以公租房为主的房地产制度不会改变，周边县市的限购制度就不应该有任何松动，否则后果可以想见。相信各级决策层对此有清醒的共识。
所有的确定性都与确定性相关，不确定性与不确定性相关。因此有必要强调一句，以上所有分析，都是建立在北京市土地供应计划基本完成、雄安新区建设顺利推进、首都特别区日益清晰的基础上。
