房地产调控凶猛 大家都盯上了租赁市场

这个万亿级别的市场至今未出现成功者。

傅林林 2017/03/30 10:55 | 评论(1)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

随着政策收紧,一二手房,甚至商办类住房都被从严限制,租赁市场日益成为房地产市场的重要补充。

根据链家研究院最近的调查显示,未来,将会有更多的存量闲置房产、政府建设的公租房、廉租房等通过更加专业化和机构化的管理进入出租市场,同时,开发商会将一部分新增开发用于出租和持有。

这对目前无法购房的一群人来说起到了很大的缓冲作用。

而链家研究院院长杨现领则表示:“租赁行业的发展不仅是房地产的重要部分,也是经济增长的驱动力。一方面,租赁行业产业联动效应十分明显,每一笔对住宅租赁的投资,必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。另一方面,租赁市场的发展更能刺激消费增长,促进服务业升级转型。”

首先一点在于,租赁行业已经形成了自己相对完整的产业链,大致包括开发、信息、运营、金融、服务等五个环节。开发端通过增量开发或存量盘活的形式提供房源、信息端提供真实全面及时的房客源匹配、运营是核心,金融和服务是支撑。

之后才是租赁行业对上下游产业的带动。

链家研究院数据显示,到2020年,国内租房市场租金GMV将达1.6万亿元,2030年这一数据将达4.6万亿元。

围绕一万亿的租金投入的装修金额代表着租赁行业对上游的拉动,以单间的分散式公寓为例,一间房的装修金额为三五万,这些装修带来的都是直接的产业的拉动。而且后续服务的需求,大量的保洁、维修员工,这代表着租赁行业对下游产业链的拉动。

在政策趋势和数字对比之外,租赁市场的巨大空间已经吸引了众多从业者的参与,尤其是在长租公寓领域。有如链家旗下的“自如”这样由中介机构推出的长租平台、有万科“长安驿”这样由开发商建立的平台,还有如YOU公寓、魔方公寓、优客逸家等由创新创业者建立的平台。

不过,这个规模巨大的市场蛋糕,并不是那么容易尝到它的甜头,租赁行业需要解决的痛点仍旧很多,市场仍需要一段时期的培育。

目前,租房市场上的供给主体和供给渠道单一,政府在租赁住宅的供给上一直发挥主导作用,从廉租房、公租房到一系列各种形式的保障房住房,市场化的力量没有得到充分发挥。

杨现领表示:“以成熟市场美国和日本对比,新增的住房开发中,绝大部分是开发商以及各类机构通过自持、运营或管理的方式用于租赁。”

与此同时,增量的供给目前仍处于主导地位,存量资源的盘活利用不足。在租赁供给不足最为突出的一线城市,仍然存在大量闲置的、未被充分使用的私人房源、工业和商办物业,激活存量的空间远远大于增量供给的空间。这需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。

更重要的一点在目前市场上的租金回报率远远不能让机构拥有持续盈利的能力。其原因在于租金反应的是真实需求,它的上涨主要取决于人均可支配收入的上涨;房价反应的是金融条件、改善或换房需求。在一段较长的时间里,这两个市场的参与者不存在太大的重合度。

而且,市场上的一些产品的出现,其实是游走在政策的边缘,比如现在的青年社区,这类产品大多是位于城乡的小产权,有助于机构拉低成本。

不过对小产权或者对那些国企手里的工业存量,这类产品是不可持续的,它利用的实际上是某些政策上不完善,或者在改进当中的时间差。一旦政策进行限制,这类产品将面临很大的风险,这其实也反映了租赁行业并没有统一的标准和规范的制度。

北京房地产协会秘书长陈志表示:“我们围绕刺激、保护、支持租赁市场的许许多多的制度要素,都不匹配,很欠缺,最重要的就是要树立租赁的理念,要树立和培育租赁市场的理念,特别是要在制度层面上加强研究。”

不过在杨现领看来,租赁行业在今年将迎来拐点:“基本上行业具备了一个初期的雏形,而且行业的血液基本也开始得更加净化了,同时政策的红利逐步释放,所以,过去五年你没有死,未来五年你想死都死不了。”

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