中泰证券首席经济学家李迅雷认为，影响房地产市场的两个主要因素是人口流和货币流。按照这一分析方法，他曾在上周结束的博鳌亚洲论坛上表示，中国房地产泡沫可能在2020年左右破灭。在30日发布的报告中，李迅雷进一步阐述了当前资金推动型结构性行情的前景。以下是报告节选：
随着人口流动性的减弱，中国楼市已不再具有全面普涨的行情，那么，资金推动型的结构性行情还能持续多久呢？对此，不妨还是从居民收入水平及变化、货币政策的松紧程度和社会资金的流向这三个方面来分析。
首先，从居民的收入水平看，自2013年起，居民可支配收入增速不仅呈现下降趋势，而且低于GDP增速，更大大低于全国整体的房价涨幅。此外，居民房贷增速提速、购房加杠杆也是从2013年开始的，除了为满足消费所需之外，投资性购房的群体比例应该不低。国内居民强烈的投资房产偏好，使得购房者每年需要支付巨额的购房款，且还贷压力长期存在，因而抑制了日常消费需求。如2016年新房（住宅）销售额是9.9万亿，占城镇居民可支配收入总额（人均3.36万元*7.93亿人）约为37%，即便扣除2016年银行给购房者的4.8万亿新增房贷，加上20万亿房贷余额的利息成本约1万亿，估计购房者在楼市上的投入费用要占城镇居民可支配收入总额的23%（目前农村居民在城镇购房总规模金额很小）。
其次，从货币政策的宽松度看，央行将今年货币政策回归中性的态度非常坚决，因为2015-2016年的货币政策整体偏宽松，导致了货币泛滥，如2016年商业银行的总资产增加30多万亿，远超M2的规模增长。今后几年随着经济增速回落及外汇净流出，货币增速应该会缓慢回落。在全球的货币流动性趋紧的趋势下，中国也面临利率上行的压力，此外还有去杠杆的供给侧改革任务，故今后的货币环境对于楼市而言并不利。
第三，从社会资金流向看，尽管楼市目前还是社会热钱的最大去处，但热钱会随着热点切换而改变流向。过去楼市一直能成为热钱的主要流入市场，与楼市的赚钱效应有关，因为土地受管制，故市场化的供需调节机制一直没有形成，从而造成了房价泡沫不断变大。
但世界上没有一个只涨不跌的市场，房地产周期一般是18到25年，如果从2000年开始算起，这个周期的上行阶段也已走得差不多了。若楼市今后几年一直稳住不涨，则会引发投资客的抛售压力，因为既然是投资总得追求预期回报率，故楼市要维持价格平稳很难；如果楼市今后几年继续上涨，则泡沫继续扩大，也为楼市泡沫的最终破灭起到催化剂作用。
市场上还有一种观点认为，通过货币贬值的方式来替代房价下跌，如俄罗斯就是这种模式。但中国经济的体量要远大于俄罗斯，且中国是制造业第一大国和全球出口第一大国，尽管存在较大的本币贬值压力，但贬值不可能一步到位，作为全球第一大经济体的美国也不能容忍人民币大幅贬值。中国目前面临的问题是作为非贸易品的房子、股票等存在明显泡沫，而作为可贸易品的生产资料或消费品的价格与国际价格基本接轨，并不存在明显的“泡沫”（或通胀）现象。如果通过贬值可以让房价不跌，那又如何能同时实现生产资料和消费资料的价格不涨呢？
可以设想一下，如果人民币贬值压力加大，则央行必然上调利率，事实上，美国步入加息周期后，将对中国目前偏低的利率水平构成持续的上推压力，从而打压房价。更何况在外汇管制条件下，居民配置外汇资产的比例极低，有长期增配外汇资产的动力，这也势必会导致减配房地产。
总之，经济增速必然会随着人口老龄化和人口流动性的减少而不断回落，2016年中国的外贸出口在全球的份额首次出现下降，表明中国货物流动性也开始减弱，从增速看，人口流、资金流与货物流均在下降，这是经济的发展阶段特性所决定的，没有任何力量可以逆转，哪怕是继续限制土地的供给，也无法避免房地产熊市的出现，这就像股市必须的经历熊市和牛市一样，到了熊市，采取如暂停新股发行、国家队救市等各种手段都会失效。
因此，我们分析或预测房地产市场的盛衰，不能仅仅局限于判断土地供给政策、房地产去化率或房产税何时推出，而是应该把楼市和股市、债市一样，放在宏观经济的大系统、大周期里去看，这样才会看得清楚、想得明白。
