【JMedia】清华教授手把手教你算买房这笔账

家是以人为状态,还是以房子为状态来定义?

宁向东 2017/03/20 12:37 | 评论(5)A+

图片来源:视觉中国

前几天,一位年轻的朋友想买房,但拿不定主意。他买房的原因有三条:第一,是自己在北京工作,有住房的需要;二是有北京的购房资格,觉得不买房有点亏;第三,也是最重要的,父母虽然在外地,但可以倾尽积蓄来帮他。他找我商量,希望我能给点参考意见。

他关心两个问题:第一,买房这件事情,是否应该;第二,应该在什么地方买房。

出主意之前,我先给小朋友算了一笔帐。以我知道的一个小区为例,前几天,也是因为帮朋友,我刚刚对这个小区做了一点分析。

这个小区不是学区房,但因为位置环境较好,房价已经超过了10万/平米,而且几乎没有人真心出售。据中介公司的人和我讲,少数几个房主会在他们那里挂个12万,但真有人去问,立刻就涨价,所以,是典型的有价无市。

为什么会出现这样的情况?就是拥有住房的人都有价格会继续上涨的预期,或者是外地户籍的人先前买了北京的房,知道一旦出手就没法买回来了。所以,此时谁也没有意愿真正出手,有价无市。与此并存的另外一种情况是,这个小区的出租房有二十几套,价格并不很高,但是出租却很难,因为供过于求。

我和小朋友一起来算了一笔帐。如果不买房,会有多少收益?这些收益意味着什么?

假定我们用买房的钱买些理财产品,假定回报率是5%。这个收益率应该不算高,买一平米的房款是10万元,一年的回报就是5000元。不买房就要租房,租金价格大约是每个月120元/平米,一年租金的大数是1500元。也就是说,买房者如果不买只租,净收益是3500元/平米。如果是100平米的房子,每年就是35万;如果200米的房子,就是70万。

70万的差价意味着什么?我问小朋友为什么要买房?他说,不买房不方便,老要搬家。好!我说:如果你住100米,家里请1个阿姨就够了,每年支付12万工资。一年一个人12万,估计不难找。十一个月用来帮你做家务,有一个月帮你搬家。你还有23万用来生活。23万基本就是你现在的工资。你基本可以不工作了,可以全年放松,一周搬家。

所以,从现在小区里空房很多的情况看,搬家麻烦肯定不应该成为主要原因。如果你担心房租会涨,我觉得大家的收入水平摆在那里,涨应该没有基础。如果“人无贬基”,就应该“租无涨基”。

他说,我父母觉得我不买房,就不是一个家的状态。我说,你没结婚,都住到一块了,你父母觉得这是家的状态吗?家是以人为状态,还是以房子为状态来定义?也就是说,两个人在一起是家的状态,还是有个房是个家的状态。而且,如果你和女朋友发现不合适,以后你长期是一个人,一个房,你觉得是家的状态吗?相对地,如果两个人关系非常好,但就是租房过日子,你觉得不是家吗?

我最后总结说:说回来,你现在的行为本质已经不是在为自己安家,而是替你父母做一个理财,进行一个投资选择。考虑安家只是由头之一,问题的本质是:你在考虑是否要利用你的购房资格,帮你父母和你做一个投资决策,要在北上广深这样的一线城市里买一套房。

我认为,在这种情况下,按照买“住所”这种必需品的思考方式,来考虑一个投资行为从根上就错了。

所以,我建议他:第一,不要考虑买房和工作有什么关系;第二,不要考虑买房和安家有什么关系。我建议盘算下父母有多少钱,再看看每月还款能力有多少,按照投资想事情。

甚至,我还建议他为家里做个整体规划,毕竟不是只有买房这一件事,要给父母留一点钱。因为人过了60岁,用钱的地方很多,很多需要突如其来,如果不做好准备,万一有点事就会措手不及。所以,理财就要有个理财的样子,就要从投资和收益的角度好好算一算。就算买房,也不一定买北上广深的房子,相比于这些一线城市的价值洼地,全国范围里有更多的价值洼地,关键是你有没有能力识别。

不换个角度想这件事,小朋友和他父母凑钱在北京勉强买个小房子,老人和孩子从此为了还房贷,生活方式就会发生翻天覆地的变化。大家天天捉摸着怎么省钱还贷,我觉得不划算。另外,房子也不一定真的适合需要,无论位置、还是其它方面,就算现在抢到一套,搬进去才发现这个问题、那个问题,将来居住不方便,出手又难,就得不偿失了。

如果真是最后确定:买房是收益率最高的方式,一定要买房,我建议他拉一个表进行评价。横轴是可以购买的潜在标的房屋,比如A、B、C、D四个选择。纵轴是影响性价比的因素。

在纵轴,第一要讨论位置。买房就是买位置,这个道理在全世界都适用。大都市更是这样,位置越好,地段越稀缺,房价就越会涨得快。有人说,北上广深的房价会降,我不觉得。因为土地供应是稀缺的,用一块少一块。另外,在过去相当长的时间里,土地财政政策已经把房价提升到一个相当高的水平,楼面价摆在那里,所有与降价有关的机制全部停摆。所以,价无贬基。

不过,一线城市之间、一线城市的楼盘价格分化却是有可能的。当征收房产税措施出台之后,会增加一部分二手房的供应量,有些区域、有些楼盘价格的涨幅可能会大大放缓。

第二,要看看是不是所谓的学区房,有医院等人文因素在影响价格。这两件事情要分开看。学区房已经成为社会公愤,如果未来不出台些办法,好像不合情理。出台政策就会影响一部分住房的价格基础。而靠近大医院则不同,老龄化社会来临,靠近好医院的房子一定会升值。

第三,可以考虑一些房屋的具体情况,什么时候盖的,什么样的户型,邻居的情况。很多人买房都是脑子一热就买了,根本不考虑房子个体间的差异。他们完全不是做投资的套路,根本不管青红皂白,觉得拿到房子就可以静待升值,全然不顾各种复杂因素。这种方法在前几年没问题,因为是普涨,未来则不一定。

坦率地说,有些房子尽管位置在北上广深,但单论房屋质量根本不值那么多钱。这一点,你只要问一下装修公司的拆墙工人,就知道质量的差异之大,令人咋舌。有些房屋下面的承重墙被邻居装修时破坏,这些人为因素都会影响房屋质量。但炒作的风气下,都少人考虑。

还有一点,就是是否临近地铁,交通是否方便,以后是否便于以后出租,等等。

 听懂我话的人现在头脑中应该生成了一个表格。你如果够细致,接着可以做四件事情。

1)把你备选的房源按照横向顺序填入表头,然后依次对纵向各个因素对应打分。

2)分析影响这些得分的背后因素,包括政策因素。比如,大领导说话了,房子是用来住的,不是用来炒的。你虽然投资合法,但是,你也要考虑大领导的话将来会落实到政策上对你的影响,在贷款、出手年限、税收等多方面会不会有政策逐渐出台。如果有这些变化,你的打分可能会变。

3)加权。因为每一套房每一个因素的影响力度是不一样的,给个恰当的权重是必要的。

4)把价格列进去,然后按照分值算算性价比。这样做出的决策应该算是“科学决策”了。

我对小朋友说,炒房的时候不用这样算,但是,我觉得你的情况等同于一个投资问题,我还是建议你按照投资来做,这也是对你父母的血汗钱负责。当然,我自己在所有动钱的时候都是这样算的。我觉得就是在四线城市买房,这个表格也有参考价值。

来源:宁向东课外的话

原标题:买房:为什么?

新闻报料

商务合作

更多专业报道,请点击下载“界面新闻”APP

分享 评论 (5)
推荐阅读