前几天，一位年轻的朋友想买房，但拿不定主意。他买房的原因有三条：第一，是自己在北京工作，有住房的需要；二是有北京的购房资格，觉得不买房有点亏；第三，也是最重要的，父母虽然在外地，但可以倾尽积蓄来帮他。他找我商量，希望我能给点参考意见。
他关心两个问题：第一，买房这件事情，是否应该；第二，应该在什么地方买房。
出主意之前，我先给小朋友算了一笔帐。以我知道的一个小区为例，前几天，也是因为帮朋友，我刚刚对这个小区做了一点分析。
这个小区不是学区房，但因为位置环境较好，房价已经超过了10万/平米，而且几乎没有人真心出售。据中介公司的人和我讲，少数几个房主会在他们那里挂个12万，但真有人去问，立刻就涨价，所以，是典型的有价无市。
为什么会出现这样的情况？就是拥有住房的人都有价格会继续上涨的预期，或者是外地户籍的人先前买了北京的房，知道一旦出手就没法买回来了。所以，此时谁也没有意愿真正出手，有价无市。与此并存的另外一种情况是，这个小区的出租房有二十几套，价格并不很高，但是出租却很难，因为供过于求。
我和小朋友一起来算了一笔帐。如果不买房，会有多少收益？这些收益意味着什么？
假定我们用买房的钱买些理财产品，假定回报率是5%。这个收益率应该不算高，买一平米的房款是10万元，一年的回报就是5000元。不买房就要租房，租金价格大约是每个月120元/平米，一年租金的大数是1500元。也就是说，买房者如果不买只租，净收益是3500元/平米。如果是100平米的房子，每年就是35万；如果200米的房子，就是70万。
70万的差价意味着什么？我问小朋友为什么要买房？他说，不买房不方便，老要搬家。好！我说：如果你住100米，家里请1个阿姨就够了，每年支付12万工资。一年一个人12万，估计不难找。十一个月用来帮你做家务，有一个月帮你搬家。你还有23万用来生活。23万基本就是你现在的工资。你基本可以不工作了，可以全年放松，一周搬家。
所以，从现在小区里空房很多的情况看，搬家麻烦肯定不应该成为主要原因。如果你担心房租会涨，我觉得大家的收入水平摆在那里，涨应该没有基础。如果“人无贬基”，就应该“租无涨基”。
他说，我父母觉得我不买房，就不是一个家的状态。我说，你没结婚，都住到一块了，你父母觉得这是家的状态吗？家是以人为状态，还是以房子为状态来定义？也就是说，两个人在一起是家的状态，还是有个房是个家的状态。而且，如果你和女朋友发现不合适，以后你长期是一个人，一个房，你觉得是家的状态吗？相对地，如果两个人关系非常好，但就是租房过日子，你觉得不是家吗？
我最后总结说：说回来，你现在的行为本质已经不是在为自己安家，而是替你父母做一个理财，进行一个投资选择。考虑安家只是由头之一，问题的本质是：你在考虑是否要利用你的购房资格，帮你父母和你做一个投资决策，要在北上广深这样的一线城市里买一套房。
我认为，在这种情况下，按照买“住所”这种必需品的思考方式，来考虑一个投资行为从根上就错了。
所以，我建议他：第一，不要考虑买房和工作有什么关系；第二，不要考虑买房和安家有什么关系。我建议盘算下父母有多少钱，再看看每月还款能力有多少，按照投资想事情。
甚至，我还建议他为家里做个整体规划，毕竟不是只有买房这一件事，要给父母留一点钱。因为人过了60岁，用钱的地方很多，很多需要突如其来，如果不做好准备，万一有点事就会措手不及。所以，理财就要有个理财的样子，就要从投资和收益的角度好好算一算。就算买房，也不一定买北上广深的房子，相比于这些一线城市的价值洼地，全国范围里有更多的价值洼地，关键是你有没有能力识别。
不换个角度想这件事，小朋友和他父母凑钱在北京勉强买个小房子，老人和孩子从此为了还房贷，生活方式就会发生翻天覆地的变化。大家天天捉摸着怎么省钱还贷，我觉得不划算。另外，房子也不一定真的适合需要，无论位置、还是其它方面，就算现在抢到一套，搬进去才发现这个问题、那个问题，将来居住不方便，出手又难，就得不偿失了。
如果真是最后确定：买房是收益率最高的方式，一定要买房，我建议他拉一个表进行评价。横轴是可以购买的潜在标的房屋，比如A、B、C、D四个选择。纵轴是影响性价比的因素。
在纵轴，第一要讨论位置。买房就是买位置，这个道理在全世界都适用。大都市更是这样，位置越好，地段越稀缺，房价就越会涨得快。有人说，北上广深的房价会降，我不觉得。因为土地供应是稀缺的，用一块少一块。另外，在过去相当长的时间里，土地财政政策已经把房价提升到一个相当高的水平，楼面价摆在那里，所有与降价有关的机制全部停摆。所以，价无贬基。
不过，一线城市之间、一线城市的楼盘价格分化却是有可能的。当征收房产税措施出台之后，会增加一部分二手房的供应量，有些区域、有些楼盘价格的涨幅可能会大大放缓。
第二，要看看是不是所谓的学区房，有医院等人文因素在影响价格。这两件事情要分开看。学区房已经成为社会公愤，如果未来不出台些办法，好像不合情理。出台政策就会影响一部分住房的价格基础。而靠近大医院则不同，老龄化社会来临，靠近好医院的房子一定会升值。
第三，可以考虑一些房屋的具体情况，什么时候盖的，什么样的户型，邻居的情况。很多人买房都是脑子一热就买了，根本不考虑房子个体间的差异。他们完全不是做投资的套路，根本不管青红皂白，觉得拿到房子就可以静待升值，全然不顾各种复杂因素。这种方法在前几年没问题，因为是普涨，未来则不一定。
坦率地说，有些房子尽管位置在北上广深，但单论房屋质量根本不值那么多钱。这一点，你只要问一下装修公司的拆墙工人，就知道质量的差异之大，令人咋舌。有些房屋下面的承重墙被邻居装修时破坏，这些人为因素都会影响房屋质量。但炒作的风气下，都少人考虑。
还有一点，就是是否临近地铁，交通是否方便，以后是否便于以后出租，等等。
听懂我话的人现在头脑中应该生成了一个表格。你如果够细致，接着可以做四件事情。
1）把你备选的房源按照横向顺序填入表头，然后依次对纵向各个因素对应打分。
2）分析影响这些得分的背后因素，包括政策因素。比如，大领导说话了，房子是用来住的，不是用来炒的。你虽然投资合法，但是，你也要考虑大领导的话将来会落实到政策上对你的影响，在贷款、出手年限、税收等多方面会不会有政策逐渐出台。如果有这些变化，你的打分可能会变。
3）加权。因为每一套房每一个因素的影响力度是不一样的，给个恰当的权重是必要的。
4）把价格列进去，然后按照分值算算性价比。这样做出的决策应该算是“科学决策”了。
我对小朋友说，炒房的时候不用这样算，但是，我觉得你的情况等同于一个投资问题，我还是建议你按照投资来做，这也是对你父母的血汗钱负责。当然，我自己在所有动钱的时候都是这样算的。我觉得就是在四线城市买房，这个表格也有参考价值。
