酒店做长租公寓最靠谱吗?

酒店和公寓出租一样都是重服务的行业,线下运营能力是其所长,但照搬经验也面临挑战。

习曼琳 潘蕾PL 2017/02/01 08:00 | 评论(10)A+
来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

长租品牌公寓正在抢传统租房市场的生意。

相比传统二房东信息不透明、房子脏乱差、房产中介服务质量低,装修靓丽、服务周到并保障安全的品牌公寓,租起来似乎省心不少,尽管价格贵很多。

据行业研究机构前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计,截至2015年,中国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人,按30%的租房率来算,大概有2.3亿的人口需求,租赁市场未来的租金规模可达万亿。

长租公寓这片“蓝海”,令无数投资者、金融机构、酒店集团、创业者、传统中介机构趋之若鹜。但不少租房者体验过公寓后又重回房产中介的怀抱,这揭示了目前很多公寓品牌的问题现状。

目前,公寓品牌所有者分为三种:一是酒店集团旗下的,比如如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓;二是房地产企业旗下的,比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓;三是互联网创业公司的公寓,如YOU+公寓、魔方公寓等。

类似滴滴出行、摩拜单车等火热的领域,大部分公寓品牌欲通过资本和互联网对公寓行业进行改造——先规模,后盈利。

以规模最大的2009年成立魔方公寓为例,其旗下已有100栋物业,已完成C轮3亿美元融资,估值10亿美元。

但在改造过程中,很多公寓品牌出现入住率下滑、运营乏力、盈利困难等问题,反而是二房东实现盈利。租房这样的一个传统赚差价的、稳赚不赔的行业却亏损了。

以万科广州旗下的泊寓为例,万科以溢价率超100%拿下,每平方米的平均成本投入约2000元,整个项目共计投入了4000万-5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算,整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。在租金仍是主要收入来源的情况下,实现收支平衡最少需要四五年。

城家公寓CEO金辉接受界面新闻记者专访时表示,目前很多公寓品牌亏损的原因主要是执行中成本控制不精准。品牌公寓的高规格导致价格普遍比二房东要高很多,如果运营能力不够,无法产生相应的溢价来消化高租金,大量租客最终选择了二房东或者中介方。

客房一天不出租就不能创造价值,当市场打开时,增加收入只有再开新店,利用规模效应降低成本。所以大多数公寓品牌优先追求规模效应,甚至过分利用杠杆。

金融机构也表现出对长租公寓的兴趣,目前不少公寓品牌以租约证券化的模式,与金融机构建设合作关系。业主和租客的合同打包成一个资产包,租户按月付房租,而公寓运营方则可以提前收回一年的应收款。对品牌公寓来说,这一年几千万的租金,有可能是用来拍下一栋新物业。

随着规模的增加,相应的空置率、人力成本更会急剧增加,运营管理能力、成本控制能力遭受挑战,跟之前的盈利模型产生较大差距。一旦产生通滞或收益达不到,就会发生资金链断裂。

互联网、物联网、金融、产业转型给公寓行业带来发展红利,但事实证明,公寓本质上还是重资产、重运营、重服务的传统行业。

传统意义上的长租公寓是居住性的体验为主,决策属性属地化、线下决策成本高,完全实现互联网获客比较困难。由于公寓行业依赖于本地的运营能力和销售能力,互联网改造难度大,在规模化程度不够的情况下,单店覆盖本区域的模式反而可能净利润更高。

公寓是长线投资,盈利缓慢考验着互联网企业。而房地产公司资金上占有绝对优势,拥有多年开发经验可以在源头改善房屋结构,另外公寓这种长租模式与房地产也是强关联性,但房地产企业也习惯了资金快进快出。

公寓和酒店一样都是重服务的行业,线下运营能力是其所长。长租公寓与连锁酒店是模型对标的关系,传统的连锁酒店具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势,标准化管理、运营系统、完善的加盟体系、品牌溢价能力,这些天然的优势帮助其直接切入整栋式公寓领域。

但酒店集团进入公寓这一新兴行业,同样面临着挑战。

目前各大连锁酒店集团自己的公寓品牌最先尝试的都是最擅长的、与酒店模型更类似的集中式公寓。

从产品来看,逗号公寓母公司雅住管理集团运营三条产品线,分别是逗号公寓、青巢公寓、逗号之家,根据定位人群对产品进行细分:逗号公寓针对收入相对稳定、有生活追求的白领,配备社交大客厅;青巢公寓针对20-26岁刚踏入社会的年轻人,大部分时间用于工作,房间面积小于逗号公寓;逗号之家是针对为企业提供一站式住宿的蓝领公寓,类似集中宿舍。目前三种产品都是三个月以上起租。

城家公寓成立于2015年,是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌,其推出的“共享生活平台”包括三条产品线:城家集中式公寓、城家分散式民宿(类似途家和Airbnb)和城家服务,城家服务是利用华住的保洁服务做碎片化响应,即付费保洁服务。

双方策略有所不同,城家公寓没有对白领公寓进行产品细分,而主打的是灵活入住、长短租相结合、集中式和分散式相结合、以及线上线下的打通。

对此,金辉对界面新闻记者表示,长短租结合在系统上有一定困难,长租公寓的系统强调运营人均成本极小化,而短租需要增加人员配置,两类客户的服务频次和内容都不一样,导致内部成本管控和管理流程也有区别。但另一方面,长短结合也将产生一定的溢价空间,时间越短单价越高。

除了长租和短租的区别,公寓产品形态还分为集中式和分散式,分散式是指将分散在各个小区的民宅进行统一托管、改造和出租。城家公寓以集中式公寓起步,曾尝试做分散式托管公寓失败。金辉分析,分散式公寓的长租依赖于传统的中介和本地的客源,互联网改造难度大。

显然,酒店集团更擅长标准化运营集中式物业,城家退而求其次,选择了只管理不改造的类似Airbnb更轻的民宿模式,形成集中式和分散式相结合的模式。

金辉表示,分散式不能放弃,因为其覆盖面积更大。集中和分散相结合可以覆盖更多人群,也避免了拿整栋物业难的问题。

虽然公寓是一个传统的行业,但互联网不可避免地将改造公寓行业。例如目前城家已经实现“去前台化”,实现线上预定、线下入住。

金辉认为,酒店集团相比互联网公司、金融公司,更擅长线下精准运营。所谓精准就是“每一个产品在合适地方,合适成本,产生合适收益的过程,响应合适的服务,服务合适的人群,不高不低,不偏不倚”。

他表示,城家的策略是实现单店盈利。

人房比(酒店员工数量与客房数量的比值)是衡量住宿业成本的一个重要指标。经济连锁酒店以严苛的成本控制著称,金辉透露,汉庭的人房比在0.15-0.18,公寓的人房比只有其1/3。

目前城家与华住之间已经进行了大量的对接和打通,比如共享开发资源、零件资源、整个供应链、会员营销体系、IT系统。一定程度上,华住的基础让城家得以加快产品研发的周期并降低试错成本。

以智能化门锁为例,去年城家与华住下属IT公司盟广、以及制造厂商和软件提供商共同成立了家盟云创智能科技有限公司,整合智能门锁产业链。

但酒店的经验复制到公寓时,也会遇到困难。目前经济型酒店的入住率盈亏线要保持60%-70%、高星酒店要50%,公寓可能更高。

虽然酒店和公寓都是重服务的行业,但公寓的差异性更强,因为每个公寓所处的位置不同,客群也不同;而酒店则通过品牌和价位锁定客群,所以公寓运营的繁琐化程度比酒店高。

另外,长租更偏向于居住型本地化的运营模式,销售渠道、获客方式不同于酒店。“用互联网改造长租的决策模型很困难,但中短租提供标准化的产品和服务,能很快利用互联网模式来进行交易,”金辉称。

华住集团信息技术部总监宋洪方对界面表示,酒店和公寓后台管理系统不同:酒店每一天酒店的房态都在更新,系统的关键点在于房量和房态的控制;而长租公寓由于是长期租住,系统的关键点是一整套的签约流程,包括录入房源、预约看房、安排开房、借还钥匙、签署协议、租房押金、退租、物业保洁等等。

显然,酒店集团不能照搬之前的成功经验,而要在其基础上进行改造。

以IT系统为例,金辉认为,目前酒店业的管理还是PC技术端遗留下来的产品——通过前台一台PC机和PMS来进行所有的运营管理,未来公寓的运营管理将会真正为移动、互联的,使所有控制点更加扁平化。

“例如通过手机二维码支付的自助式洗衣房、通过移动设备管理保洁阿姨,完全不同于传统酒店之前死板的纸质报单的运营模式,”金辉举例称。

不难看出,城家公寓是华住“野心”中的关键一环——通过打通长短租的界限实现大住宿业态的融合。城家目前在全国有20多家门店,金辉透露,未来三年这个数字将超过300家。

长租公寓行业还处于开始阶段,虽然有很长的试错过程,但所有玩家都不想退出这个“万亿级”的市场。可以试想,未来规模效应产生后,大量创新玩法将产生,在运营的基础上形成溢价——未来公寓的利润来源将不仅仅是租金。

金辉分析,未来长租公寓的溢价有两种,一是在时间维度上,长短租结合的运营模式在时间维度上会产生溢价;二是社群溢价:公寓不仅是经营空间,更是经营人群。未来行业里的独角兽并不是规模最大的,而是经营最精准、与互联网最贴合的公司。

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