文|晨哨网 Colin
靴子落地！持续一年多的SOHO中国出售疑云迎来终章。
6月16日晚，SOHO中国发布公告称，黑石同意每股5港元、总价236.58亿港元（约合30.5亿美元,195亿元人民币），收购约SOHO中国47.32亿股股份，占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将保留约4.68亿股股份，约占公司总股本的9%。交易完成后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。
早些时候，据彭博社报道，全球私募巨头黑石集团接近达成以30亿美元的估值收购商业地产开发商SOHO中国的交易。
这笔交易成为黑石在中国最大的一笔房地产投资。
以上个交易日收盘价计算，SOHO中国市值约为198亿港元（25.5亿美元）。值得注意的是，就在昨天（6月15日）早间，SOHO中国公告称，自2021年6月15日上午九时起短暂停牌，以待刊发有关内幕消息及根据《香港收购及合併守则》而作出的公告。
自去年3月被曝出售到现在，这笔交易终于尘埃落定。
SOHO中国：连续多年“卖卖卖”
2020年3月，正值疫情肆虐，市场首次传出SOHO中国与黑石进行私有化谈判，后者给出的价格高达40亿美元，比当时SOHO中国市值高一倍，另外，黑石还提出承担SOHO中国部分债务，当时SOHO中国债务约为47亿美元，由此可见这笔交易最高或超过80亿美元。
后来，由于疫情原因及债券市场动荡因素，黑石与SOHO中国的谈判进入停滞状态，最终双方没有达成一致。5个月之后的8月13日，SOHO中国发布公告称，终止早前要约私有化事项，原因是条款未达成共识。
三个月后，SOHO中国私有化再传新买家。11月，市场消息称，高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化，交易估值可能超过20亿美元，同时高瓴考虑承担SOHO中国约180亿元的债务，作为其杠杆收购的一部分。
然而，高瓴当天就作出回应，表示无意将SOHO中国私有化。SOHO中国也表示，该消息为谣言。
SOHO中国私有化交易就此搁置。
一同“搁置”的，还有SOHO中国的业绩。
2020年，SOHO中国实现营收21.92亿元，同比增长19%，营收增加的同时，SOHO中国的营业成本同样从2019年的约3.37亿元增长至2020年的8.01亿元，增长幅度高达137.7%。另外，2020年SOHO中国归母净利润断崖式下跌，同比减少59.77%，为5.35亿元，达到2008年以来最低水平。
来源：wind，晨哨并购
这些年，潘石屹一直在出售资产。自2014年以来，5年间SOHO中国累计出售资产套现近300亿元。
2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股，同年9月，SOHO中国将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程。
2015年，SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块，以84.93亿元的价格出售。2016年，SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。
2017年，虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿的价格被卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。2019年， SOHO中国又先后出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。
与潘石屹“卖卖卖”不同的是，私募巨头黑石不断买进地产项目，特别是在中国。
“地产之王”黑石
黑石既是“全球私募之王”，也是“地产之王”。
成立于1985年的黑石集团，主要业务由不动产、私募股权、对冲基金、信贷与保险四大板块组成。目前其管理资产规模达6490亿美元，是全球最大的私募股权投资基金之一。
黑石于1991年开始进军不动产业务，目前旗下有14只不动产投资基金，在美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲持有多种物业类型，包括物流、租赁住房、办公和生命科学办公室、酒店和零售物业等。在2007年披露的上市路演材料中，黑石在私募股权、房地产和对冲基金领域优势明显，彼时，私募股权投资还是黑石的第一大投资部门，不过，2010年之后，黑石集团的不动产部门逐步壮大。
2008年是一个重要的转折点。2008年全球金融危机爆发后，黑石地产部门调整投资策略。一是在不动产市场趋稳之前停止物业、房地产公司投资。二是自2008年开始加快设立各种不动产投资基金。比如，2009年，黑石集团设立若干新的不动产债权投资基金。
2009年下半年，当全球不动产市场开始趋于稳定后，黑石集团就开始在欧洲地区和美国大规模投资不动产。2009年底，黑石集团收购了伦敦布罗德盖特办公综合大楼50%权益，此外，黑石集团还将业务重点扩展到一系列地产债权投资机会，包括其认为被错误定价的公开交易债券、夹层贷款、地产贷款收购、救援融资和优先股。
另据相关材料显示，2010年，黑石房不动产业务投资近50亿美元，其中绝大部分投资于破产企业、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲地产资产并担任美林亚洲地产机会基金普通合伙人。
2011年，黑石房不动产板块投资76亿美元，绝大部分投向不良地产领域。
2012年，黑石房不动产创建用于购买、装修并出租需修复的单户住宅的重大项目InvitationHomes，投入30亿美元修复住房，为美国家庭提供住房并重建社区。
黑石的不动产业务不断扩张。
2012年黑石完成了第七代全球投资基金（BREP VII）的募集，总计获得承诺资本133亿美元，成为史上单只规模最大的不动产基金；而在2014年推出的第八代全球投资基金（BREP VIII），截至2019年3月已经获得了165亿美元的认购额，刷新了由黑石自己创造的不动产基金募集纪录。
2018年9月，彭博报道称黑石计划为旗舰不动产基金募集180亿美元，这将成为黑石历史上最大的地产基金。而在此三个月之前，黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型不动产基金筹集了71亿美元。
截至2021年3月31日，黑石的不动产基金管理资产规模达1963亿美元，同比增长22%。黑石永续资本规模达到1491亿美元，同比增长47%，其中不动产业务永续资本为858亿美元，占比57.4%。
与普通基金相比，永续资本有巨大的优势——不设清算期，在正常业务过程中不需要通过赎回将资本返还给投资者。黑石集团总裁Jon Gray打了个比方，黑石过去的商业模式就像是种植一年生植物，周期性的募资、投资。而永续资本就像是种植多年生植物，将会让黑石的资产、收入基础稳定的多。
从可投资金来看，不动产业务也占据重要地位。2021年Q1，黑石拥有1482亿美元Dry Powder（干火药），其中不动产业务有432亿美元可投资金，占比近30%。
黑石的不动产板块还贡献了集团大部分收入。
在截至2021年Q1的12个月中，黑石共实现43.86亿美元可分配利润，其中，不动产业务带来的可分配利润为19.49亿美元，占比达44.4%。
黑石的中国地产生意经
黑石与中国市场的缘分由来已久。
自2008年黑石完成第一笔投资起，据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额超过300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。其中，大部分投资发生在2018年以后。
有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盘自己持有的国内商业不动产，当时号称是“退出中国”。而近两年，黑石又加快了在国内收购物业的步伐。
2019年2月，美国商业地产运营商 Taubman Centers宣布将亚洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韩国和中国的购物中心 50%的股权出售给黑石集团旗下基金，交易金额为4.8亿美元。同年3月，媒体称黑石就收购位于上海市浦东新区的长泰广场进行谈判，交易价格或超过100亿元。
2020年10月，黑石以12亿人民币总价收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目。2021年1月，黑石宣布以11亿美元（约合71亿元人民币）的价格从富力集团手中收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。
黑石总裁Jonathan Gray在财报电话会上表示，一方面，物流行业一直都很强大，随着就业机会的增加，租房家庭的数量也在不断增加；另一方面，写字楼依然疲软，零售业也面临挑战，酒店刚刚开始复苏。但可以看到的是，那些在新冠疫情中倍受冲击的板块逐渐开始崛起。
在第15届中国投资年会上，黑石集团联合创始人、董事长兼CEO苏世民在回答投中网提问时表示，“在中国房地产领域，我们非常重视仓储和物流，这是网络购物和其它线上活动的物流链中的一环。另外，我们也青睐多户型住宅、公寓楼，这类资产在地产行业表现优秀。此外，中国一直在鼓励去杠杆，这也给我们提供了很多机会——因为不少人可能会出手房产。”
