米捷在墨尔本生活多年，大多数时候，这里的人们友好而有素质。直到一次房屋拍卖会，让好印象打了折。
一位年近七旬的澳洲老太太，在拍卖师快要落槌时喊叫起来：“你们不能买这里的房子。”米捷回忆说，因为潜在买家多，要价在一次次举牌中被抬高，老太的孩子最终没能拍得房屋。情急之下，老太还冒失地讲了一些种族言论。“因为在场一半人是亚洲面孔。”
本地人对海外买家的不友好态度，在近五年里发酵，米捷的经历只是其中一个缩影。迫于压力，澳大利亚各州政府从2017年开始，陆续加紧针对海外买家购房的限制性措施。
过去一年，这些措施进一步升级。除北领地和塔斯马尼亚州以外，澳大利亚各地区都为海外购房者设置起门槛，试图浇灭海外买家的投资热情。
巧合的是，澳洲并不孤独，加拿大和新西兰也在队列之中。连一向开放楼市的美国，也加紧对外籍买家的资产审查。
海外投资者被困住了，在回顾这一年全球楼市发展时，这是一个颇为显眼的局面。不过，摆在眼前的选项不止一个，敏感的投资者总能四处嗅到回报率的气息。
一向低调的欧洲市场繁荣起来。在西班牙里斯本、德国柏林，以及爱尔兰都柏林等地，房价涨幅远超过美加澳新。尽管不是主要推手，早在这些区域布局的海外买家也分到一杯羹。全球富裕人群的资产增长为目光迁移提供了底气。
起伏之中，亚洲表现平稳，特别是东南亚国家热度不减。
“十年前提到泰国，买家只能联想到人妖秀，而现在，能数出曼谷捷运站周边商圈的人越来越多。”早年去曼谷留学的张杰韦是涨潮的见证人。
而在全球房产的这片海域里，总有浪花被卷起。
不受欢迎的海外买家
加拿大在2016年给海外买家一记重拳。当年6月以前，温哥华是海外买家最热门的投资目的地。这里的房价在六年间上涨了近一半，多伦多以40%的增幅紧跟其后。瑞银的一份报告将温哥华视为全球房产泡沫的典型，这波持续六年房价猛涨为其后的紧缩铺垫前路。
两个月后，温哥华所在的BC省（British Colombia）推出针对海外买家的“排外税”（Property Transfer Tax），在当地购房的非永居者需要额外支付房屋总价的15%。
为了给征税一个说法，BC省政府还曾发布过一份调研报告，将海外买家视为房价高涨的“背锅侠”。报告称，BC省的海外买家占比为5%，几乎都是中国籍。之后，安大略省在隔年4月也跟上步伐，设立15%的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax）。
2018年，“你追我赶”的征税赛跑在BC省的涨价之下升级。从2018年2月开始，BC省将“排外税”增至20%。政府信誓旦旦地承诺，要给房价降温，保护本地人的买房权益。
尽管这种做法并未奏效，但澳洲接过大旗，也试图将流量入口缩窄。南澳、昆士兰和首府直辖区加重了限制措施，今年，西澳也将征收7%的外国买家印花税。
“澳洲很早就提出了限购政策，但从三年前开始，政府审查变得十分明显。”米捷在澳洲Kay Burton集团担任合伙人兼国际部总监，这三年里，她见证过不少购置二套房的海外买家因为没有依法缴税而被罚款。
“排外”税是一笔不小的开支。在维多利亚州一幢价值1000万的豪宅，海外买家首先要支付12.5%的印花税，仅这一项就耗去125万澳元。此外，海外购房者还得额外向澳洲投资审批委员会FIRB(The Australian Foreign Investment Review Board)支付一笔申请费，按房屋价值阶梯计算。“一套1000万的豪宅买下来，至少要交22.5%的各种税费。”米捷说。
不友好政策频频出台的动因很容易理解。“本地人和移民是要交税的，政府将税收用于改善本地环境、基建、医疗和教育。条件改善了，居民们生活体验更佳。但如果海外买家购房不受限制，反倒和本地人享受同样待遇，就有些不合理了。”铁鱼置业中国区CEO徐明认为，外国购房者给FIRB交税的合理性在于“用者自付”。某种程度上，限制措施也能遏制“炒楼花”的投机行为。
但房价飙升，在华人增多的大背景下，让“排外税”多了一些复杂内涵。
加拿大与澳洲正在经历前所未有的外来人口激增，中国人是主力军。据2016年澳洲人口普查数据，过去5年里，新移民数量为130万，中国移民数量最多，为19.1万人。在加拿大，华裔数量将接近180万，占总人口的5.1%，是除欧洲裔之外最大的族裔。但基建设施、公共交通、教育医疗等城市资源承载力有限，将压力锅的阀门堵得更牢。在澳洲和新西兰政界，谈论移民和房产成为大选阶段政客们拉选票的手段。
华人买家未必是房价推手，加拿大和澳洲的经济专家们试图让政府明白这点。澳新银行数据称，中国买家对房价上涨的平均贡献只有1%，影响有限，但民怨和政府对此向并不理会。平日里与世无争的新西兰在2018年8月颁布《海外投资法修正案》，海外买家的置业梦又一次遇阻。
加澳新降温
限制政策的效果成为一股反作用力，澳洲楼市反应最为突出。FIRB在过去一年里审批的海外购房申请减少近三分之二，数量从40149项减少到13198项，一年内跌出飙升前（2013年）的水平。
两座大城市下跌严重。悉尼目前房价比2017年7月峰值时下跌了9.5%，有望赶超1985-1991年的历史水平，墨尔本相较2017年11月峰值则下跌5.8%。整体看，全澳住宅水平好像穿越回2016年12月。
另一边，除魁北克以外，加国楼市活跃度普遍下降。加拿大房地产协预计，2019年房屋销量将比去年同期下降11.2%，BC省首当其冲，比去年同期降幅达24.2%。唯有新西兰楼市依旧坚挺，房屋中值上涨一成。
降温对楼市和经济形成双重考验，特别是在长期接受海外投资投资的热门地，挑战更明显。“贸易和外资对澳洲经济至关重要，否则，它无法成为发达而开放的经济体。但各州出台的印花税并非都基于实际情况，反倒打击本地区经济，让建筑业遭受压力。”徐明担心，楼市降温将陷入一种消极循环：政府调控同时遏制了非理性和理性投资，而如果房市被过度抑制，房价却未降至居民的可负担范围，人们依旧不敢购房，开发商自然不愿造新房，最终导致楼市虚弱。
本地人的住房可负担性（Housing Affordability），常被作为设立印花税的由头，但没有一个国家敢声称该问题已得到有效解决。即便投资客退潮，首次购房的本地年轻人依旧难以上车。房屋价格居高不下，悉尼的房屋中位数达到821438澳元，墨尔本为656163澳元。这两地的收入中位数却只有48381澳元与49359澳元。简单计算，年轻人不吃不喝攒16年收入才能购置一套房。
新西兰工党在2018年7月启动一项可负担房建设项目KiwiBuild，该计划推出时，曾立下在十年内建造10万套保障性住房的旗帜，然而，大半年过去，负责人不辞而别，项目预算超出预期，建设速度也堪忧。海外买家徘徊在门口难进入，围城里的人也并没有因此过得更好。
“漫长的夏季过后，寒冬来了吗？”这是Zillow经济学家Aaron Terrazas的质疑。在加澳新经历楼市降温时，美国房产同行也在自我提问。
美国楼市的复苏焦虑
美国市场依旧保持着狭路相逢勇者胜的气质，它对海外买家不拒绝，前提是购房者要有实力和决心。这一年，市场内外的忧虑要多过惊喜。
库存量在2017年曾是美国楼市一整年的困扰，过去一年有所缓解。2018年9月和10月，全美房源数量已经开始增多，高价房市场增幅更加显著。但加州有些可惜，1.5万处房屋被山火摧毁，重建工作费钱而又缓慢。
不过，普遍来看，不再为房源数量担忧的美国楼市，正在从卖方向买方市场过度。售房者不太能开出强势价格，许多房屋开始降价。Terrazas称，在加利福尼亚沿海许多高房价地区，大概有五分之一的待售房屋降价，卖房者正在根据买家购房能力调整预期。
“二线城市”反倒成为美国市场的黑马。高调选总部的亚马逊最终决定在纽约和华盛顿特区落脚，但被它撇在身后的丹佛却收获房产投资者的关注度。同样境遇的还有奥斯汀。脸书、优步和苹果都有打算在这里建立根据地。美国城市正在打响成为下一个硅谷的争夺战，人才资源和成本控制同等重要。“奥斯汀的房价只有硅谷的五分之一，人们很难拒绝这样的机会。”
在全球经济危机后的十年里，大多数本地人的房屋价值已逐步恢复，一些抄底进入的投资者还小赚一笔，但一些城市仍未从危机中喘过气来。在康涅狄格州哈特福德、佛罗里达州奥兰多、加利福尼亚州里弗赛德，以及拉斯维加斯，只有不到10％的房屋价格恢复到经济衰退前的水平。
一些不稳定因素让风向变得捉摸不定。美联储（美国中央银行）过去两年中一直在逐步上调利率，以释放美国经济强劲增长的信号。这重信号却对长期按揭利率产生影响，购房者还款资金增加了。在一个压力值已在高位的房产市场里，加息只会让房屋价格变化更为敏感。在洛杉矶，一些买家需要花工资的40%来负担贷款。“买家已经捉襟见肘，任何利息变化都可以改变买房心理。”Terrazas评论道。
去年，这位高级经济学家曾怀抱乐观期待，认为美国经济在2020年之前都会保持增长，但现在，他却犹疑了。“我们现在预期美国经济在2019年还会持续增长，但2020年有一些不确定性。”
有一些尚未愈合的伤口，在新形势下暴露得更明显。比如，有人担心上调关税会成为压死骆驼的最后一根稻草，把美国推向经济萧条。贸易摩擦也对楼市产生外部影响。一方面，它加重不确定性，影响投资者信心，另一方面，比起与中国的贸易纠葛，加拿大对出口美国的木材限制才更令人担忧。过去一年的木材价格最高涨幅甚至达到60%-70%，一些房屋建筑规划延期。新房建造速度若难以跟随需求，库存问题将再次让美国楼市发展掣肘。“对2020年，我们不想妄下断言。”
敏感的投资者正在转移视线，Terrazas也看到海外买家的流量迁移，他们正在将目光投向欧洲和东南亚。“英国脱欧之后房价有所下降，房产对于国际买家来说更有吸引力。而在欧洲，德国和葡萄牙也吸引一部分注意力。”
承接目光的欧洲与东南亚
如果将如今的全球楼市活跃程度做成一张热力图，欧洲沉浸在红色的喜悦中。从Juwai.com发布的最新搜索数据来看，华人买家对欧洲房市关注度上升。爱尔兰、德国、希腊、西班牙的搜索量比2017年第四季度上涨，涨幅都在30%以上。其中，对德国房源的搜索量增加149%，希腊热度则上涨659%。
黄金签证国的楼市一直在聚光灯之下。以希腊为例，截至去年年中，该国签发的黄金签证数量超过3000张，是葡萄牙过去两年的总和。希腊在欧债危机后推出投资移民计划，允许海外买家在当地投资至少25万欧的房产，以申请5年居留许可。在Juwai.com上，被搜索的房产中位数为28.7万美元，正好是黄金签证的投资门槛，侧面印证投资移民项目驱动当地楼市投资热。
一些企业正在找准机会顺势而为。去年年末，英国房产咨询公司莱坊在中国举办第一届房产峰会，欧洲项目成为整场焦点。美国同行也感知到风向。巴菲特经营的伯克希尔哈撒韦旗下房产经纪公司Berkshire Hathaway Home Services （简称BHHS），在去年三月把触角伸向德国，将总部位于柏林的Rubina Real Estate GmbH纳入特许经营商的队伍中。
富有的投资人同时盯上德国楼市，这点并不是巧合。在温哥华、悉尼和加州投资正热时，有钱人压根不会考虑欧洲，这里的低回报率毫无诱人之处。但动荡的国际环境和主流房地产市场的降温，让欧洲楼市的避险特性凸显。
根据莱坊的跟踪，柏林房价起伏并不大，在过去三年里，涨幅仅为9%。“十年前，没有人会想到投资德国房地产，即便是现在，这里也尚未开发完全。”Sven Henkes对界面新闻评论道。他在德国一家房产集团ZIEGERT担任首席运营官，Henkes发现越来越多的国际买家正在将德国视为“避风港”。从房价来看，柏林房屋价值远比新加坡、伦敦或纽约更便宜，而城市人口上涨对住房需求增多，及长期租赁传统等因素，让房东们有利可图。与德国制造类似，品质和可靠吸引着求稳的投资人。
不过，尽管德国对海外买家并没有限制措施，但银行贷款政策严格。“买方必须大幅提高抵押物价值，并且银行不会为抵押贷款债券提供全额再融资。” Henkes说。在一些银行，买家所能贷款的总额，仅能占抵押物价值的60%。
“这并不会影响投资者的决策，像柏林这样的城市只有29年历史，随着国际形势变化，它们正在逐步赶超。”
在欧洲城市正在抓住捡漏机会时，东南亚不动声色地成为聚光灯下的常客。与2017年第四季度相比，泰国搜索量增长687%。价格便宜是一大优势，泰国房屋问询中位数仅为12万美金，小有资产的年轻人也能够得着。
十年前，张杰韦在泰国毕业后进入曼谷的房产行业，没想到赶上一波买房热。“先是台湾人来了，香港人随后，现在大陆人渐渐多起来，八成的海外买家是35至45岁的青年人。”据他介绍，围绕曼谷捷运站几个中心站，大大小小的开发商们已历经过几轮抢滩大战。张杰韦所在的Inspire Development不得不走差异化路线，提出“黄金平衡点”的概念：在BTS10分钟接驳车范围内，房价会比中心位置便宜20%。
张杰韦认为，过去一年的投资热并没有因为微妙的国际关系而有所改变。相反，支撑楼市发展的不止是来来往往的游客。跨国企业们将驻地向东南亚转移，给未来楼市提供了稳定人口流量。“曼谷国际化程度正在制造刚需，它像深圳一样将成为一个移民城市。”
在欧洲和东南亚的热闹之余，主流目的地的楼市尽管有所降温，但行业从业者们还未泄气。全球富裕人群的增长是楼市新刺激点，特别是在楼市发展两极分化的区域。
莱坊澳洲住宅销售总监Erin van Tuil这样评价道：“在经济不好的时候，普通人关心的是房贷利率，以及工作是否保得住，这或许会让热钱变得冷静，但经济大环境未必会阻止超富裕群体的投资行为。他们不会停止交易，而是会选择地段更好，更有价值的物业。”
这给降温地区带来希望，投资人们仍在场。
