援引媒体报道消息称，前日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中，出现重大变化。
其中的重大变化在于：删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。
其中提到两个重点，“非农建设用地不再必须国有 ”、“集体经营用地允许入市”。这实际上也是长期以来探讨的关于农村土地流转繁复程序的进一步改革，也是对关于集体经营性用地入市缩减流转流程，受益持有单位集体的一项重要举措。
给我们的直面判断和疑问是，这是否意味是供应入市的土地越来越多，甚至会影响到楼市的未来走向？小产权房是否由此转正？谁又将是此次土改的受益者？对此，界面楼市成都联系了多名业界专家学者进行了解读。
观点实录：
l 易居研究院智库中心研究总监严跃进：“并不意味着小产权房能转正，征地的成本和环节减少，利好降低土地的基准价格。”
针对此类政策，当前市场关注的问题主要有四个。第一、小产权房是否可以转正？第二、农村宅基地是否可以购买。第三、房价如何走。第四、此类合规的集体建设用地是否可以随意交易。这四个问题的提出，也说明当前市场各参与者也是比较关注此类问题的。
1、小产权房不能转正。此次政策对于集体建设用地的概念，明确提到了两点。第一是主要是工业用途和商业用途，这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等，而居住用途没有提，实际上无论是销售类型的商品房还是小产权房，本质上都是居住的概念，所以该政策和小产权关系不大。换而言之，松绑的是别的领域，小产权房的政策依然是严厉的。第二、此类用地强调了经营性用途。小产权本身也谈不上经营用途，即便存在各类出租的概念，本身也是违法的，所以也谈不上合法经营的概念。所以也没有机会转正。至于具体城市的调整，那么和具体城市小产权的政策有关，和此次土地管理法修正没有关系。
2、农村宅基地不允许随便交易。虽然目前政策上提三权分立的概念，但这个概念其实是说此类土地可以流转，之所以强调“流转”而不是“转让”，其实还是因为此类交易是限定在农村土地市场的。换而言之，宅基地是有特殊性的，其需要保障农村住房需求，随意让城里人交易，是容易出乱子的。
3、房价上涨态势可以得到抑制。第一、供地的模式有所松动，这是有助于后续土地市场的交易活跃的，即有更多土地可以加入到土地供应市场。第二、直接出让的规定，也使得征地的成本和环节减少，这是利好降低土地的基准价格的。第三、此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的，这是利好对高房价的对冲的。
4、当前政策规定，此类合规土地是允许通过出让和出租等方式交易的。对于“出让”和“出租”来说，政策没有明确是否需要通过公开的土地市场进行，这或暗示着后续无论是有形的土地市场还是无形的土地市场，其实都可以交易，而且交易对象可以包括单位和个人。这或暗示着未来此类土地有几种交易模式。第一、通过有形的农村土地和产权交易市场，进而出让和出租。第二、通过各类合同签订及非公开等方式，直接转让产权给其他交易者。类似模式都有助于增强此类土地交易的灵活性。
l 第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级董事罗元均：“短期内不一定能影响房地产，中长期能够激发对土地的再应用。”
最大的受益者是对于当地的土地所有者以及相关的土地持有者。
这样的调整，简化了相关的程序，只要双方谈好，这个事情就能基本促成，而且就能按照这个方向建设，减少了没有必要的法律程序，对原有的土地业主以及相关的开发土地的开发商是更有利的。
这对于房地产市场的发展，短期内不一定能见到大的影响。可能从中长期来讲，能够激发对土地的再应用。因为以前老旧土地要改变用途必须要变为国有，这对于很多原业主没有动力，现在不一样，获得土地的灵活性大了很多。
l 贝壳研究院成都分院院长张键：“村集体特别是一二线城市的村集体是最大受益者，将丰富一二线城市的租赁市场供给结构。”
集体用地入市，其实在全国范围内都有过不同的尝试，而这一次的修正主要是明确了集体土地的入市的合法性，为后续的集体用地入市奠定基础。
这其中有三个关键点：一是有依法登记在案的工业、商业等经营性土地，不包括住宅用地；二是确认了集体用地的出让、出租权利；三是释放了允许村集体用地合法出租的信号。
我们认为这里面蕴含了四个重要的意义：一是承认了集体土地的经营权，是农村改革的一个重要象征；二是村集体可以通过土地经营直接获取大部分的土地收益；三是明确了土地性质不包括住宅用地，避免与住宅市场的直接冲突；四是希望通过村集体用地出租合法化撬动一二线城市核心区域的租赁供给。
从整体上来看，村集体特别是一二线城市的村集体是最大受益者；由于目前开放的土地属性以商业、工业为主，因此短期内可能会对一二线城市、特别是较为依赖商业、工业用地的城市造成较大冲击；从中长期来看，集体用地将丰富一二线城市的租赁市场供给结构，降低租赁供给成本。
l 著名经济学者、西南财经大学博士生导师刘璐：“对房地产后市没有什么影响，土地市场的波动则比楼市本身还要剧烈得多。”
这对开发商拿地没有影响，开发商拿地还是需要通过招牌挂或者收并购，少了收归国有的程序。对房地产后市也没有什么影响，楼市本身就有很强的周期性，而土地市场的波动则比楼市本身还要剧烈得多。相近位置的地，一年之内的价格变化可能达到五倍以上。
l 北京安博（成都）律师事务所主任陈军主任：“这是对商品房调控减压的一个措施。”
出台政策的原因：
我认为一是现在土地供应的集中，可流转主要是在城市；第二是农村人口大量流向城市，导致农村土地没有充分利用；以及城市的压力，很多超大型城市的公共福利压力的增大，包括教育医疗等压力的增大。城市压力增大，这个措施实际上也有可能是未来走新农村政策的一个举措，由于农村的土地不能从法律上充分的利用的话，新农村建设实际上会很慢，这个措施是有助于推动新农村建设的利好消息。
释放了这三个信号：
1.农村土地进入市场流转的可能性增大，因为之前基本没有进行市场化的流转。
2.目前的土地政策涉及农村土地政策这一块，之前一直处于禁止流转的状态，实际上影响了农村土地的充分的利用，随着城市的发展，农村人口进城以后，农村很多闲置用地，没有充分的利用；这个政策，能推动农村集体土地的利用。
3.这些地能够流转和建设的话，同时也是能缓解城市房地产调控的压力。目前商品房主要是城市的商品房，农村和村镇由于土地性质的原因基本不能拿来开发，不能拿来修筑商品房和转让，实际也是对商品房调控减压的一个措施。
对于房地产的影响：
现在比较火的民宿，对于生活品质的追求和多元化，下一步这种开发不一定完全是住宅和商业用房的开发了，也可能出现多种的开发形态，也可能会有助于提升民宿这一类型产品的市场流转。另外，也将会产生一个新的商品房市场。
