文/田甜
最近颁布的《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》征求意见稿中强调，为了保留城市发展弹性和包容性，将在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，这一政策的颁布可能需要一些房企调整入村步伐。
毕竟“综合整治”和“拆除重建”的投入产出模型完全不是一回事，城中村整改思路的变化，无论前期已布局或没有布局的公司，战略都得有所调整。那具体整改思路有啥变化，房企面对综合整治又该如何下手，明源君将结合一些案例进行说明。
综合整治或是城市更新大势这一变化导致房企进村存在变数但参与整治的积极性不会降低
不论是创业还是居住，城中村是很多人都市梦开始的地方，留存着城市发展的痕迹，有着丰富的历史人文积淀。但是也存在着诸多短板：房屋密集、消防不合规、环境脏乱差等等。因而更新改造是城市发展的题中之义。这个过程中给房企带来了机会，他们纷纷不同程度地参与到城市更新中。但是近来其中有了一些改变。
一、房企进村有三种姿势
根据开发商参与城市更新的程度可以将其分为三类：全面拆迁重建、部分重建、综合整治。其中前两类属于拆除重建型，后一类以整治为主，基本不涉及房屋拆建项目。
此前多数旧城改造均采取全面拆迁模式，房企也多深度参与这类更新，而综合整治对于房企而言，并非主要模式。从中也可以看出房企参与“综合整治”和“拆除重建”的投入产出模型很不一样。
2、要有烟火气，综合整治将是城市更新趋势
以往的城市更新多是大规模的大拆大建，虽让城市面貌焕然一新，处处高楼大厦有了现代感，却少了烟火气。因而现在的更新更讲究有机性、弹性、以人为本。
国外来看，英、美、日等国城市更新改造已有多年经验，至今城市改造政策的重点已从大量清理贫民窟转向社区邻里环境的综合整治和社区活力的再塑。
国内来看，2016年《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》已表明，深圳已从过去“拆除重建”更迭至“综合整治”，强调了要加大综合整治类的比重，不是全部采取大拆大建的方式。近日正在制订的《广州市“城中村”改造三年(2018-2020年)行动计划》中也明确了城中村全面改造和综合整治任务。在此之前，成都太平巷旧城改造项目采取的“不动迁模式”和杭州的“玉泉模式”都是综合整治的早期尝试。
其中杭州玉泉经过整治后，美好的环境吸引了游客也招徕了经营者。2015年接待游客140万人次，营业收入达到1.4亿元，税收382万元，是整治前2010年的30.7倍，兰家湾63户民居中，租金比整治前平均增长八、九倍。
3、综合整治下，房企面临难题和变数
综合整治下，于房企而言，最显著的变化是房企进入城中村的盈利模式，以往拆除重建项目以商住混合提高容积率，用住宅来还迁，设立少量住宅+公寓销售来回收整个投资，略有盈余，并持有商业办公持续经营去收获更大的收益。而综合整治情形下，房企能做得少了，可提供代建或者后期运营获取服务费。
更细节的变化，以深圳为例：
首先未立项项目的收并购交易冰封了，至少要等到2025年；
其次已立项还没批规划的项目，属于公寓售禁回迁的，价值空间被大幅压缩，商业模式基本落空；
再次有的项目在《深圳市城市更新“十三五”规划》中属于优先拆除重建，本来去年准备报批，但与区里签署了战略框架协议，需要先将大规划做出来，没有报单一的城市更新单元，因此在时间上有一个明显落差，这次《城中村总规》中又被调整为综合整治区域。
像最后这类情况在正式意见出台之前，还有可回旋的余地，但是第一二类情况短期内怕是回天无力，房企必须得面对。
4、尽管有变化，房企进入城中村改造的积极性依旧不会降低
尽管在综合整治模式下，房企参与城市更新的获利空间被压缩，商业模式不是很明确。但是在一线城市，特别是深圳，土地储备有限，城市更新依旧是多数房企拿地的重要法宝。
有上市房企长租公寓板块负责人表示，一旦村民旧改无望，更愿意放租，这对房企拿房增加选择面是一件好事。但明源君不认为这会增大业主的放租意愿，毕竟旧改前也要租出去，不可能空着，但由于消除了未来一定年限旧改这个不确定性因素，可以一定程度上降低拿房之后的经营风险。
另外参与综合整治可为了长远的拆除重建提前占坑。毕竟你先进村综合整治，和村民建立了一定联系，日后有了拆除重建机会，有一定先发优势。
综合整治是之后城市更新的趋势所向，但是房企以往多参与的是大拆大建，对于综合整治有接触但是具体做法不是很清晰，明源君将分析一些做得好的案例，提供参考。
旧城居住区、历史文化区、城市边缘区爆改玩法有这些
综合整治的规划区域可能是城市中心区、历史文化区、混合居住区、城市边缘区（如城中村）或者工业聚集区，不同区域的改造整治要求不一样。本文主要以下三种区域改造案例：
一、产权共享模式---英国罗斯蒙特三角地旧城改造
项目概况：罗斯蒙特三角地块是被两条铁路主线和一条城市主干道围合的规模较小的密集居住区。居住片区的大部分建筑建于上世纪初，主要的产业建筑在1960 年代建成，部分年代久远的建筑已经属于危房。居住片区内的居民主要是一些低收入者或是短期的租赁者。地块的主要问题有：铁路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题和不适合的办公环境导致商业境况不佳等等。
改造之前的现状平面图：A.主要的铁路线；B.长满草木的铁路防护堤；C.主要交通道路；D.很多人合住的百年历史老房
E.变电站地块和仓库旧址；F.小型工厂车间。
1.开发机构
通过与规划部门协商，PTEa （建筑师事务所）获得了片区改造的规划许可证，编制了针对整个居住片区的结构性规划。为了保证项目开发的顺利进行，PTEa 还邀请了主要的土地所有者以及一家私人地产开发商参与合作，以达到他们共同的期望目标：在保留现有可利用建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定社区，提升土地和房产价值，并从中获利。
2.改造方式
（1）改造地块内废弃的工业用地，并转卖给城市住宅联合协会，利用政府拨款和私人基金，专为低收入租户提供社会住房。
（2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住用房。
（3）对于年代久远的旧建筑，住房协会运用政府资金进行拆除新建，就地安置了原有的租户，新住宅以现代理念与保留的历史建筑取得协调。
（4）对于对现有地区文脉、特征的留存和加强起到了积极作用的少量私人住宅也予以了保留，并将原来由几户合租并共用屋内设施的住房改造成为拥有自带厨卫的独立住房单元。住房单元的改造在保留历史传统肌理的前提下，满足了人口变更以及现代化的居住需求。
（5）对于被拆除住宅，其租户回迁时，他们将入住整修改造过的沿街公寓或新建住宅。此外，多余的住宅将会作为“产权共享”住房（购买部分产权，交付部分租金，以帮助低收入者获得产权）。
3.改造成效
经过数年的土地收购整合，该地区成功转变成一个融合了办公、作坊、私人别墅以及当地自然保护区的综合区，并形成稳定的社会住房和活跃的市场住房的居住格局。
利多斯路上的新旧建筑结合的街景
二、 “不动迁“模式---成都太平巷
项目概况：成都太平巷在明清时，是一个热闹的老码头，很早以前就是码头工人的棚户住宅区，来变成贫困居民的低洼棚户住宅区，占地面积30亩，涉及的改造住户201户。2004年武侯区政府决定对其进行改造，打造成具有川西民居特色的川西市井巷子和院落。
规划改造或以川西民居为特色，以茶馆、酒吧、咖啡店、特色餐饮为主的商业街区。后来变成贫困居民的低洼棚户住宅区。居民经济收入低，居住条件较差。
1、开发机构：
该项目由成都市规划行政主管部门统一规划，统一管理，但不进行拆迁；按照政策规定，政府主要负责整个太平巷片区原有建筑保留部分的基础设施投入，如绿地、水、电等。原居住实际占地面积的改造，投资主体可以是开发商，也可以是住户本人，也可以合资开发，政府有关部门只充当中介角色。
2、改造方式
1）在实施这一片的旧城改造项目时，政府部门首次实施了“不动迁模式”，居民作为房屋业主按照统一规划、统一格局对自有房屋翻新改造和整治，然后按规定范围进行经营活动。
2）将以前的破房子改造成分各个统一的新房子，并通过功能转换，将住宅调整为商铺，开了茶舍、酒吧等，以前居住于此的老街坊则成为老板。当然也有的居民缺乏市场经营的经验，选择放弃产权离开太平巷。
3）改造后的太平巷里保留了明清时期川西民居的建筑风格，更传承了充满温情的传统生活方式和邻里秩序。
太平巷改造后川西民居 图片来源：新华网
三、“EPC+优质物管+市场化运营"模式----新围仔村
1、项目概况：新围仔村，地处坂田街道，是深圳众多城中村人口中较为纯粹的一个村子，这里聚集着华为、富士康等企业园区的员工，被誉为深圳“IT第一村”。在早期规划中，没有预留人车分流的路径，也没有休闲场所，缺少公共邻里的交流空间，并存在线路老化等公共安全和消防隐患，该整治区共230栋建筑，6093户居民。
2、开发机构：由政府主导，引入专业化企业，对城中村进行统一改造科学化运营。最终由万科与业主协商统租后对房子进行改造，再推出市场。
3、改造方式：
1）2016年，坂田街道将新围仔居民小组项目立项，今年上半年开始招投标，最终万科公司中标；
2）新围仔居民小组立面改造2017年9月进场施工；
3）改造过程中，不拆除现有建筑，主要提升基础设施（如道路交通、消防、燃气、给水、电力通讯、环卫等）、改造景观环境（如新增社区服务设施、休闲广场功能，对现有乔木以保留态度进行环境整治）和美化现状建筑立面的形象；
4）其次进行房屋界面及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。据了解，万科开发的长租品牌泊寓颇受市场欢迎。
新围仔村外立面改造前后对比图 图片来源：万科建筑研究中心
摸好底，再动身整治中始终记住有机更新注重公众参与
城市更新确实可以为开发商带来拿地拿房的好机会，但是耗费时间长、前期投入多，如何更高效有效地参与综合整治，还是需要从长计议，准备好再出发。
一、摸好底，再动身
房企进入城中村综合整治首先需要弄清楚改村的规划发展目标，比如城市总体规划、相关规划、“十一五”规划等，弄清楚其规划发展要求。
其次要进行项目评估，包括项目所处区位、改造区建筑量大小、动迁居民数、改造区用地规模、改造建筑情况承租年限、带电梯与否、递增率、免租期、押金比例、付款方式、楼梯本身结构、楼体改造难度等；
再次评估其认知度（包括知名度），弄清楚这个地方的历史源流、发展脉络，方便为后期改造提供不同思路，比如有的城中村具有深厚文化底蕴，充分挖掘后可打造成旅游景点等；
最后做好前期评估后，确定参与方式，是仅提供代建服务，还是包含后期物业管理服务。
二、实施过程中，始终贯彻有机更新，注重村民参与
具体实施过程，先是设计关。很多房企单凭一己之力很难做出最合适的整改规划设计，所以需要和专业的建筑设计公司合作，而且在这个过程中，可利用科技手段进行空间规划。比如水围村改造的深业柠盟人才公寓便是和专业的建筑设计公司合作完成，该设计公司在35栋握手楼缝里植入立体交通系统连接所有楼栋形成立体社区，形成商业及住户流线互不干扰的格局
五层平面图 – 电梯连廊串联全部握手楼 图片来源：gooood网站
拆违过程中，依法依规拆除违法建筑。综合整治并未完全不能拆，有破损程度高的建筑可依据规定拆除，同时需要跟住户进行充分沟通，以免后期带来不必要的麻烦。
在整治过程中，注重村民参与。引导居民代表组成“整治小组”，关注其利益，听起来或许多此一举，耗费时间，但有问题及时沟通，更利于改造工程的有效进行。比如英国伦敦道克兰旧城更新之初，改造的金丝雀码头工程成了毫无生机的“鬼城”，之后有专家学者认为其缺少当地居民的参与。
同时，改造过程中坚持有机更新，尽量保持原有的城市肌理、建筑结构及城中村特色的空间尺度。比如北京菊儿胡同的改造中，结合旧城构造和当时北京居住情况，将新建的单元式住宅和传统的四合院住宅形式相结合，形成“新四合院”。
北京菊儿胡同新式四合院 图片来源：景观微评
三、地产人扬名立万不仅在于建，也在于修护
明源君在翻阅日本旧城更新资料时，参与当时世界最大规模民间更新改建案---六本木山项目的一名首席设计师说，成功的再开发项目一定有开发商坚定的信念和执着的理念作为支撑，的确如此，三四年的整治过程中，免不了出现波折和短视现象。
之前明源君有讲，这个时代最伟大的建筑是民用建筑，地产人有着扬名立万的机会。现在明源君依旧相信这种机会不仅在于修建大量标准性的小区或建筑，能够让旧城以一种新的形式长久的保存下去，也可称为伟大的建筑。
