一向坚持“占领城市核心区”的港资，最终还是拼不过“农村包围城市”的内地房企。这不只是企业奔跑的快慢，也是时代的一种选择。
据瑞安房地产发布的三季度报显示，2018年前三季度，瑞安集团累计合约物业销售额及其他资产处置额达到人民币 185.99 亿元，同比去年上升 60%。其中资产处置额为77.49亿元，同比去年上升87%，在整个业绩中占比高达42%。
截止于2018 年6月30日，瑞安土地储备总建筑面积为840万平方米，其中可供出租及可供销售面积为680 万平方米。合共九个项目，分布于上海、武汉、重庆及佛山四个主要城市的中心地段。其中瑞安集团应占可租售建筑面积仅仅为440万平方米。
而根据2017年全年财报数据，瑞安在全国还拥有土储1150万平方米，瑞安这几年资产变卖速度惊人！
瑞安上海旧改辉煌： 新天地和瑞虹新城
近年来，随着一线城市主城区的地块稀缺，土地价格高企，招拍挂公开市场竞争激烈，而通过城市旧改入驻市中心不为是一条捷径。华侨城、珠江集团、朗诗、嘉凯城等房企不同程度参与上海旧改项目。纵观上海，最成功的旧改莫非瑞安。
瑞安自接盘上海棚改后，便开启了其在上海以至中国内陆的市场。在上海的旧改历时长达近20多年，这主要是由于太平桥和虹镇老街两个旧改项目棚改面积大、搬迁户数多、用地功能复杂等。
作为一线城市中人口密度最大、历史较为悠久的上海，其城区旧改项目一般具有体量大、人口多、持续周期较长、搬迁成本颇高等难点。参与旧改项目的房企不仅要具备一定的资金实力，而且摸索出一套有效的经营模式将是成功与否的关键。
瑞安通过在上海旧改，不仅助力企业稳固了上海市场，期间还成功创造出了一条独具特色的新天地旧改模式，并将其复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。可是新天地模式在上海能够顺利成功，在其它城市能一帆风顺吗？旧改这个烫手山芋向来时间周期长，涉及人员复杂，麻烦是非多，很难运作。还记得那个曾经跌入谷底、差点被孙宏斌收购的旧改之王佳兆业吗?
克而瑞在一份专题报告中研究发现，瑞安旧改项目有这样一个共性：位于一线城市或经济发达城市，如上海、杭州、武汉等城市；开发地块都是拥有厚重的历史文化及独特的区域文化，且地块内有遗留城市较有代表性的历史文化建筑。由此，企业在旧改项目的选址中就已经形成自己的特色，这有利于其模式的复制。
此外，瑞安把新天地打造成一种融合中西式文化的独特悠闲街区，面向城市年轻阶层，具有消费实力的中产阶级，也包括外籍人士以及游客。项目内不仅具有历史悠久的石库门建筑，且还具有餐饮、娱乐、购物、文化等一站式的消费服务，人流集聚效应强，获得非常大的成功。
自瑞安2006年上市以来，净利润率每年都能在保持20%以上，其中2008年高至100%。瑞安的净利率仍然处于行业较优水平，盈利水平较好。瑞安能历年保持较高的利润率，与其旧改项目销售顺畅不无关系。
瑞安操盘的多个新天地中，除了大连天地、虹桥天地、创智天地、瑞虹天地是知识产业园或社区型商业外，其余均是基于旧城改造的文化旅游型商业项目。
总结瑞安旧改运营模式就是：商业先行，销售在后。即在旧改开发时序上率先开发商业，其次启动住宅的开发和销售，最后以住宅销售回款再投入建设办公楼、酒店。这样先将商业盘活，培育项目所在区域的旅游气息和商业氛围，带来人流的集聚效应，可使得整个区域实现价值增值。
这对于后来的住宅销售大有裨益：一方面，让投资客或购房人从现状上看到区域的配套成熟，从而从根本上消除相关的危机感，提升购买欲望；另一方面，随着商业的成熟，住宅的销售价格也是与日俱增。更重要的是，企业的利润也随着物业的价值增值而获得保障。
在后续多年，翠湖天地和瑞虹新城住宅销售获得成功，也一直是瑞安的主要业绩来源。
瑞安内地发展困境：规模受限 速度太慢
与传统港资房企一样，瑞安在内地采取的一直都是“先囤地、再缓慢开发”的重资产模式，以吃透土地溢价。有媒体对瑞安房地产多年发展脉络进行梳理，面对长周期、大资金的开发压力之下，瑞安在内地开发陷入停滞不前，规模远落后于快周转的内地房企。
自1996年进入内地市场开始，瑞安便大量布局旧改和商业地产物业，其中最具标志性的项目就是上海新天地。然而，动辄百亿的资金投入，以及漫长的回报周期下，瑞安面临的资金压力也水涨船高。
与此同时，随着巨额土地增值税支出及内地新兴房企的异军突起，和大多数港资房企一样，瑞安也都不得不走向出售资产的尴尬境地。
就在2010年，内地房企规模突飞猛进，万科销售额销售额已超1000亿，当年还有6家房企的销售额超过千亿，而瑞安规模还不足百亿。而规模化快周转已是当前房企发展大势，许多才进入百亿规模的房企都把千亿目标提上日程疯狂追赶。
瑞安2012年报显示，期内该公司录得合约销售额为57.32亿元，同比下降47%，远低于年度120亿销售目标。为挽回颓势，2013年6月，已经辞任行政总裁的罗康瑞正式复出。
2013年，瑞安转变经营模式，不再直接参与旧区重建动迁，以加快开发的步伐。数据显示，2013年瑞安销售业绩出现回暖，全年实现销售166.13亿元。
然而步入2014年后，瑞安再次陷入业绩下滑的境况，2014年累计合约物业销售额97.5亿元，较2013年下跌41%。
2015年，罗康瑞正式提出轻资产战略，过去几年中瑞安也一直致力于收缩战线，并降低负债。据媒体不完全统计，自2012年起，瑞安以11.68亿出售沈阳项目二期，到最近一次2017年11月，将持有的大连天地全部股权以44.6亿对价卖给了亿达，罗康瑞在出售物业上已经套现将近400亿。
仅2017年，瑞安就接连出售大连天地、海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权多处物业。至此，瑞安房地产在国内仅剩下8个发展项目，分别位于上海、武汉、重庆、佛山四个主要城市的黄金地段。
在抛售物业的同时，瑞安在内地鲜有新地进账。数据显示，2014年瑞安房地产的土地储备总建面为1230万平方米，而在2017年6月30日，该公司的总建筑面积已降至1170万平方米。而在2017年年底，瑞安房地产在全国还拥有土储1150万平方米。到2018 年6月30日，土地储备总建筑面积为840万平方米。
开启卖身之路：输血不能停
瑞安在内地的项目大多是以旧改获取，拆迁安置旷日持久，对其资金链提出极强的考验；再加上瑞安项目中商办项目占多数，更加拖慢了其周转率。因此，在住宅市场不旺盛的市场，瑞安也陷入泥潭。
而从瑞安以往项目的开发过程来看，不管是上海新天地，还是佛山的岭南天地，都是商业先行，然后通过商业增加住宅的附加值从而高价出售住宅物业，最终这些定价较高的住宅项目往往会成为该区域甚至城市的价格高点，并为瑞安带来丰厚的利润回报。
2015年前后，瑞安调整策略，“转守为攻”，先后出售包括企业天地在内的大量商办物业，并宣称52%资产可供出售。
瑞安近三年主要卖地和出让股权梳理
就在今年6月，瑞安间接全资附属公司虹得投资，向大悦城间接持有50%股权的晓盛有限公司，出售彩桥控股全部股权的50%，出售销售股权的对价初始金额为人民币45.89亿元。
交易中所提及合作投资组合，为瑞虹新城项目的两幅地块（即第1号及第7号地块，1号地块为瑞虹新城8期；7号地块为瑞虹新城9期。）的土地使用权，占地面积72856.7平方米。据了解，过去2017年，瑞虹新城6至7期住宅均价已经达到10.13万/平方米。按此价格推算，第1号及第7号地块可售住宅货值超过270亿元。
而就在去年12月，瑞安将瑞虹新城月亮湾（第3号地块）、星星堂（第6号地块）、瑞虹坊3区（购物商场二期）及太阳宫（第10号地块）的49.5%权益售予中国人寿，作价金额为38.69亿。
瑞安大连天地全数出售给亿达，重庆天地和佛山岭南天地股权和部分项目也都分拆出售。
“负债率都那么低了，为什么还要变卖优质资产”。有投资者在论坛上质疑。通过查询，瑞安房地产净资产负债率已经从2015年中期的最高位87%，降至如今的43%。
罗康瑞在今年年中业绩会上回应，“主要是看这个资产能不能给我们带来满意的回报，如果不能或者资产性质方面有限制，从商业的角度来讲应该要置换这个资产，所以我们不会说现在什么都不卖了。”
通过这三年不间断的资产变卖，瑞安2017年整体业绩为213.66亿，其中物业合约销售额仅为104.15亿，资产处置额达到109.51亿。而在2018前三季度，瑞安集团累计合约物业销售额及其他资产处置额达到人民币 185.99 亿元，其中资产处置额为77.49亿元，占比高达42%。
未来之路很迷茫：“港三代”任道重远
在2017年7月，瑞安房地产联合太保寿险、永业集团，以136.1亿的总价拿下上海黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，楼面价约为44963元/平方米，溢价率0.22%。
这是瑞安多年后一直在叫卖旗下优质资产，终于出手拿下了上海史上总价第三高土地——新天地商办地块。
拿地当日，瑞安同时公告称，就该项目成立合资公司，其中太保寿险拥有70%股权，SODH（瑞房全资子公司）拥有25%股权，上海永业拥有5%股权，瑞安仅具有小股东身份。
瑞安一路卖卖卖走过来，让很多外部人看不懂，甚至内部人都开始迷茫。
此前界面新闻也有报道，就在今年上半年，瑞安多名高管密集离职，从瑞安管理、瑞安商业、瑞虹新城项目以及新天地都有重要人员离开，其中包括罗康瑞的左膀右臂式人物。
原因大致有两点：一是港资没落，尽管最近瑞安刚刚联合拿下了136亿的新天地商办用地，但此前已经多年没有扩张动作，还不断售卖优质资产和项目股权，对于个人来说，能施展的空间越来越小；二是公司的治理出现问题。
罗康瑞把35岁的女儿罗宝瑜推到前台，媒体称之为“港三代”开始接班，罗宝瑜担任瑞安管理（上海）有限公司执行董事以及中国新天地副主席，并协助主席负责领导公司发展策略。
瑞安这批老人的出走，可能意味着一个时代的彻底结束，或者说瑞安没有踏准内地市场节奏，跟上内地房企发展之路。
