不管是在历次的经济周期转型中，还是在产业地产行业的低迷期，环普总是那个机遇捕手。就在眼下，业界哭诉一大批产业地产商即将死去，行业将迎来十年转型阵痛期的当口，环普逆势占领行业C位。
要想解开环普为何总是在经济转型中成为机遇捕手的谜题，得从环普商业模式来剖析：
首先，环普早在10年前未雨绸缪，从集团公司擅长的物流地产逐渐尝试涉足现代产业园区业务，胜在时机和谋略。
其次，环普用这10年时间，近20个园区样本，一点一滴沉淀出一套企业选址，城市产业发展的独家方法论，不管经济周期如何跌宕，环普总能早一步洞悉未来，胜在洞察和耐心。尽管在盛名之下，依旧能不骄不躁，同时不失市场嗅觉，这大概是环普屡屡成为机遇捕手的真谛。
1、认识环普
全国布局：未雨绸缪 因地制宜
在环普大大方方走到众人面前之前，它一直低调耕耘。如果从品牌成立算起，环普其实2008年就已经在市场上展露拳脚了，环普第一个项目落在了苏州。在此后的十年间，环普已经投资并管理着近20个园区，总建筑面积超过400万平方米，业务范围已覆盖包括北京、上海、天津、西安、苏州、杭州、无锡、绍兴、成等10余座一线及新一线城市，逐渐成长为普洛斯旗下主力品牌。
环普苏州园区
10年近20园区，与步伐激进动辄三年开百园的同业品牌园区开发商来说，环普更像是在慢跑。但就像人们更为熟悉的普洛斯一样，环普也继承了集团公司沉稳不激进的风格。每一个园区都尽量把出租率往满分去做，每一个园区都本着竞品理念、产品思维去做。
如今，从不张扬的环普旗下的近20个园区，几乎每个园区都收到当地政府，跨国企业以及独角兽企业们的青睐。
比如，在北京园区，宝马将它的中国研发总部设在了环普园区，定制面积高达17万平；地平线这样的人工智能独角兽企业也选址入驻环普。在西安园区，环普主张的Campus理念不仅从办公环境上满足入驻企业，还像大学校园那样配置了运动场、健身房、幼儿园、购物中心、孵化器等等设施，填补西安高新区板块员工休闲娱乐的空缺，西安高新区官员连连叫好。在苏州园区，三星刚进入中国就选址这里定制4.3万平米的厂房，跨国500强企业更是云集，以至于园区每年为苏州做的税收贡献超过20亿元。
环普北京园区
最重要的是，仅仅从入住率看，环普每一个成熟的园区都能做到90%以上，这个数字放到行业里来看，确实让同行羡慕。
环普是怎么做到的？难道行业普遍遭遇的招商难、去化难这些问题，环普从来不会遇上吗？
当然也会，只不过环普主张耐心，它们在一个更长的时间维度上定坐标。单个园区开业之初普遍难以做到高入驻率，一开始只能等，慢慢养，不会急功近利。环普不会为了追求满足率，合适不合适的企业都往园区里面塞。因为有了时间维度上的宽容，环普各地园区就可以借助集团公司普洛斯早就织好的那这张全球客户网络，细心筛选。
环普为什么为自己赢得时间上的宽容度？这要倚赖于3点，一是清晰的战略规划，二是稳定的资金来源，三是长远的收益测算。
在第一点上，环普从上至下对于其商业模式的看法出奇的统一和清晰：
1、提供高品质的标准空间载体，以租赁的方式给客户；
2、在此基础上考虑一些增值服务；
3、普洛斯通过股权投资，发掘一些有成长性的企业进行扶持。
从资金来源方面谈，环普依靠集团公司普洛斯的雄厚资金和融资实力，资金滚动良好，现金流血液流畅。
第二则是长远收益。在这方面，环普不是一家急功近利的公司，始终着眼长远，这就给到运营人员足够的时间去培育园区生态和产业，不会遭遇快进快出的销售压力。
而这些或许还只是表层原因，环普屡次成为机遇捕手的内因，大概还要从它对于趋势的判断，对于产业的研究，对于城市的发展来看。
2、深入环普
产业积淀：市场洞察 十足耐心
仅从自持这一点来看，不管是集团普洛斯层面，还是环普层面，都极具超前的战略眼光。比如北京，产业地产禁售，100%自持的新政自去年底发出后，行业一片哀鸿，唯独从一开始就强调长期自主运营的环普捡到了政策红利。又比如深圳，也是一样的趋势，新政要求60%自持。
谁都知道自持占用资金大，赚不着快钱，园区运营不好极有可能砸自己手里。环普为什么有底气自持运营呢？
这要从环普这十年以来积累的内功说起：既有超强的专业能力，又有良好的政企关系，还能有绝对的控制权。
每一次选址，环普从不会贸然行事。环普每进入一个城市都会先分析这个城市适合的产业。环普在选址和投资时对每个城市能做的产业内容就已经有定位，清楚在每个城市面对的客户群体。每个城市的产业定位是不一样的，对于制造业和研发类而言，其行业聚集度、城市区域的人才聚集度都不一样，因此每个项目在前期定位的时间点是非常重要的。
而环普在进入一个新门类的时候也是如此，做的第一件事就是做出不同地域、不同门类企业都能通用的标准。分析租赁厂房客户的共通性，根据企业使用厂房流水线的布置最高效率做出综合产业园的厂房标准。在各个地方都被当地政府评价为最好的厂房，企业最满意的厂房。因此，客户对环普的评价是：你们是懂制造业的。
而最初的判断还要有足够的前瞻度，因为一个城市的产业总会伴随着成熟度的提升而进行产业迭代。比如苏州。刚进苏州的时候，环普明确苏州是做生产制造的。在08年之前的业态是一些电子行业和半导体行业，精密机械等轻行业为主。08年之后这个行业在走下坡，环普经历了一个完整的一个产业周期，环普根据苏州产业转型趋势主动引导产业转型升级，差不多用了四五年的时间，完成了产业园内部的“腾笼换鸟”。
有了对于城市的产业洞察研究还不够，园区是一项不得不跟政府打交道的行业，在政企关系方面，环普处理的亲而有疏。
比如环普刚开始选址西安高新区的时候，市里的领导“一个月来好几趟，轮着班来问我们，有什么问题，需要我们怎么帮助你们解决，确实给我们帮了很多忙。”但实际上不管是园中园还是高新区，都要在招商引资环节上竞争，环普对于政企关系的定位是：与地方政府既有合作又有竞争，良性竞争。
环普西安园区
比如，在天津，环普的工业园区选择在北城，并不是天津制造业最火的地方，同时要与三大国家级开发区竞争，但企业仍然会选择环普，因为环普更懂制造业。
但和地方政府的关系除了竞争，主要是互补。环普和每个地方政府合作共建的产业主要诉求和定位是不同的：不同城市有自己的资源禀赋和产业定位，环普会根据不同城市的特点来思考能够帮助城市做些什么。比如西安，西安拥有丰富的高校资源，那里拥有高素质低成本的人力资源，所以环普在西安的定位就是打造科技园。
而在北京，环普所在的顺义板块面临着低产能制造产业的腾换，环普根据顺义产业规划，吸引了像宝马研发中心、地平线等高端研发智造企业，已初步形成了涵盖智能研发、高端制造、智能测评和体验展示于一体的园区平台，汇聚上下游产业链，助力顺义相关产业从“制造、销售”环节向“高端研发、制造”领域转型升级。
3、重新认知
创新环普：不骄不躁 快速敏捷
面对激烈的市场竞争，怎么能做到长盛不衰？在颠簸的市场大浪潮中，环普如何拥抱创新？
环普是较早采用园区智慧化管理软件的企业之一，在他们的服务理念里，就是要做的无人化，让园区智慧化的服务渗透得无微不至，而又不过分打扰用户。这里面既有大数据思维，也有简约思维。
所以西安环普园区基于这些客群分析，设计成了6000平米大平层为主的，承重可达一吨的楼宇类型。因为在一个平面里客户解决所有的办公，管理效率会提高，有运动设施配套，让大家的工作之余的生活更方便。
而在技术投资层面，普洛斯集团层面正在关注冷链、数据中心、基础设施等方面的投资方向。而这些科技基因都将注入环普的全国各地的园区里面。
尽管身上的属性越来越丰富，全国布局的业务越综合，环普从来没有忘记过他们基因最底层的DNA熟悉——环普是要做产业还是要做地产？环普做产业园区是短期行为还是长期行为？
环普的答案非常之清晰，并且笃定：“产业园并不是一个暴利行业，而是一个长效工作、长期花心思去思考怎么能为客户提供更好的服务、怎么能够让产业内容更丰富、让我们的空间更吸引人的行业。环普在这方面有很多经验，也有很多教训。这是一个长期积累的过程，要看企业是否有足够的耐心。环普是很有耐心的企业。”
为什么环普总是经济转型中的机遇捕手？耐心，这大概就是终极密码吧。
