临近年底并叠加了还债高峰期，房企近期融资举措频繁。在行业资金普遍吃紧的情况下，房企融资成本在持续上升。
与此同时，房子却越来越难卖。万科已经将“回款”视作生命线，郁亮的底线是“6300亿回款，不达标所有业务都可以喊停。”细数房企家底发现，这几家房企的“冬天”可能不会特别好过。
莱蒙国际10月26日宣布，向主要股东美罗旗下两家公司贷款融资1.2亿美元用于可转债，并为这笔融资提供总价值1.67亿美元的抵押，抵押率71.9%，融资成本13%，自动用期至最终还款期为24个月。如最终还款期被延长至12个月，利率将达到每年15%。该笔抵押融资用于偿还一笔于2019年1月初到期的可转换债券。
正荣地产10月25日发布的公告显示，公司额外发行的3年期的7000万美元的优先票据，利率达到12.5%。该笔优先票据将和今年10月2日发行的2.8亿美元3年期优先票据合并，而这笔融资利率也同样高达12.5%。正荣表示，该笔票据是为了偿付现有债务，但也有可能因市场变化调整计划，重新分配所得款项净额用途。
实际上进入10月以来，多家房企融资成本上升，部分境外融资利率已经超过12%。
就连一直“不差钱”的恒大也快没余粮了。恒大集团10月30日发布公告称，通过旗下附属公司景程发售美元优先票据，总规模共计18亿美元，约合人民币125.43亿元。其中，2年期债券5.65亿美元，利率为11%；4年期债券（前2年不可赎回）6.45亿美元，利率13%；5年期债券（前3年不可赎回）5.9亿美元，利率13.75%。
彭博数据显示，13.75%的利率指引，创下今年亚洲垃圾债券发行人的新高。恒大在公告中称，此次融资所得款项净额主要用于现有离岸债务再融资。
另外，10月以来，万科、碧桂园、世茂、新城、阳光城等房企陆续通过中期票据、公司债、信托等方式进行融资。另外，泰禾集团在9月19日曾发行一笔15亿元规模的公司债券，票面利率7.5%，并在10月获证监会批准26亿元公司债发行规模。相较上述民营房企，这几家企业的成本尚低于10%，在现有行情下，属于较为适中的水平。
中原地产统计的数据显示，10月国庆小长假过后，仅在8日、9日两天，就有数家房企发布融资计划，融资规模超过数百亿元。和上半年融资较冷的情况不同，进入下半年房企融资呈加快趋势。Wind数据显示，今年7—9月，房企在国内市场共发行166笔债券，融资总规模超过1737亿元，占前三季度总规模近43%，超过去年全年一半水平。
东吴证券研报显示，今年上半年房企债券融资规模明显上升，截至今年9月4日，房企2018年累计发债规模达3928.25亿元，超过2017年全年3535.79亿元，间接融资总体上呈缓慢增加趋势。
行业人士认为，今年三、四季度是房企的债务到期高峰，需偿还的主要是2015年—2016年前后房企“发债潮”时所借的2年至3年期债务，或者进行续期：“另外上半年房企融资渠道收紧，临近年底不少房企还是需要保证现金流，以对来年市场进行布局。”
除了融资量上升，融资成本上升成为此轮融资面临的普遍状况。正荣今年6月28日发行的一笔2.5亿美元2年期优先票据，年息还只有10.5%，时隔4个月，成本已经上升2%；恒大今年年初发行破港股融资纪录的180亿港币规模可转债，5年期利率还只有4.25%。
中信建投证券研报显示，房企2017年新发债平均票面利率为5.97%，2018年上半年这一平均数据已经上升至6.27%。
“由于房企今年境内融资渠道收紧，但是到年底又不得不融资，继而转向境外融资，但是成本飙升。”国泰君安证券分析师刘斐凡表示，近期美元债成本上升幅度最大达到500bp，最少也有200bp。
按照上升1bp（1个基点）0.01%计算，成本上升幅度在2%—5%不等。以1年期1亿美元计算，仅上升后利息就至少增加200万美元：“境外融资有一个B的评级，发行利率差不多都在12%—13%的水平，另外加上1个点左右费用，实际成本接近15%，另外还有汇率波动的情况。”
境外债发行成本高企，刘斐凡认为，一方面由于近期发债密集，另一方面受到国际形势影响，现在是美元升值周期，受到汇率影响，境内房企发境外债成本也随之上升。
值得注意的是，有行业人士分析，2015年在“发债潮”中融资的房企，境内融资成本在4%—7%左右，2016年前后美元债成本在4%—8%的水平，9%以上的都不多：“然而现在所发行债务的成本远高于当时，以债还债，实际上债务成本更高了。”
然而，全行业横向来看，房企间融资成本的差距在进一步拉大。
万科10月中旬发行的一笔规模10亿元的188天超短期融资券，票面利率仅为3.13%；金茂本月将一笔22亿元5年期的公司债利率从3.55%上升至3.9%；中海10月16日公告拟发行的一笔10亿元规模的6年期公司债，利率区间在3.5%—4.4%之间。
碧桂园全资附属公司10月末发行的一笔30亿元公司债，利率为6.8%；世茂房地产发行2.5亿元规模3年期美元优先票据，票面利率6.375%；阳光城发行的一笔11亿元公司债，利率为7.5%。
“房企间融资成本的分化也在拉大，信用好的房企只是小幅上升，一些负债率原本就高的民企，现在杠杆只会更高了。”刘斐凡认为，融资成本上升，对房企利润侵蚀明显，推盘速度、销售价格都会降低，部分小型房企退出行业的速度会进一步加快。
“对面临资金寒冬的房企而言，现在最重要的是守住现金流，保住资产，下一个周期才有机会走得更快。”他说。
这一轮调控是否会将开发商再度推至悬崖边上？谁是最危险的？从各家地产上市公司的财务情况看，尽管前两年强劲的销售使得开发商的资金状况显著改善，但随着限购在热点城市的严格执行，销售普遍放缓，银行收紧贷款，很多开发商的负债已明显上升，开发商的资金链承受考验。
恒大发布的年中报显示，集团现金及等值物人民币总额为1565.54亿元，较去年同期的1644.04亿元减少78.5亿元；上半年投资活动所用现金净额为285.57亿元，去年同期则为54.32亿元，投资规模在扩大，融资活动所得现金净额144.91亿元，去年同期则为514.6亿元，较去年同比融资规模明显下降。但是净借贷比则高达158.56%，这一数据在2016年底则是119.8%，净借贷比还在持续上升。
泰禾集团公布的三季报显示，前三季度经营活动产生的现金流量净额为1.62亿元，去年同期则是-64.03亿元，可以看出高杠杆的泰禾今年在着力加强回款；投资活动产生的现金流量净额则降为-58.48亿元，去年同期这一数据则是-335.05亿元；筹资活动产生的现金流量净额则从去年431.69亿元降至71.02亿元。不难看出，整个前三季度泰禾在投资支出和融资获取的现金量都在缩小。但根据半年报的数据显示，泰禾的净借贷比依然高达197.98%，处于较高位置。
另外，融创的半年报也显示，到今年年中净借贷比高达232%，相较于去年同期的248%的净借贷比尽管有所降低，但依然处于行业高位。
在融资成本上升、融资渠道偏紧的情况下，“现金为王”成为房企重提口号。除了今年房企投资愈加谨慎外，对回款要求也进一步提高，碧桂园CFO伍碧君在今年中期业绩会上便表示，今年碧桂园回款率至少要在80%以上。佳兆业的回款率也从去年年底的75%上升到今年上半年的85%。
面包财经统计的数据显示，绿地、万科、保利、荣盛发展、招商蛇口等房企上半年回款率在70%以上，较去年同期均呈上升水平，但金地集团、华夏幸福、滨江集团的回款率则出现不同程度的下降。泰禾的回款比率虽然较去年同期上升52%，但回款率依然33.93%的低位。
而从部分房企不久前公布的三季度报数据来看，经营性现金流状况也同样不容乐观。华夏幸福今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-76.6亿元，金地集团则为-93.68亿元，富力地产则为-27.73亿元。数据显示，已披露三季报的60家房地产公司中，前三季度经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元，经营性现金流整体情况依然严峻。
