“这次拿地对于瑞安来说具有里程碑式的意义。”
在上海土地公开市场上多年未拿地的瑞安房地产（00272.HK），于7月5日联合太保寿险、永业集团以136.1亿元拿下黄浦区新天地地块后，瑞安管理（上海）有限公司执行董事张斌近日向界面新闻记者讲述了瑞安拿地背后的投资逻辑，“从这个节点开始，瑞安拿项目和开发的速度都将加快”。
瑞安过去一直是港企里面大规模拿地分阶段开发、重自持运营的典型，在目前流行规模扩张、高周转的时代，港企声势渐弱。不过随着今年恒隆107亿拿下杭州最贵商地、瑞安此次拿下上海总价第三高地块，港企正在重回视野，他们的市场选择与布局仍然值得研究。
瑞安在上海开发建设运营的住宅、商业、办公项目都成为了区域地标，比如上海新天地、翠湖天地、创智天地等，这些项目张斌也都曾参与，而接下来他的重要任务是主导新拿下的淮海中路街道123、124、132地块的产品研发和项目开发。
谈及拿地原因，除瑞安坚持了20年开发太平桥区域的历史情感之外，张斌表示，地块的稀缺性也是重要考量。在拿地策略上，瑞安注重资产优化和轻资产策略。
“我们在土地市场火热的时候，保持了谨慎的思考，过去几年做了很多资产交易，一是实现资产价值提高了资产周转率，降低了负债率，公司的现金资源得以提升。成功获得这个地块后，我们在上海与合作伙伴共同持有、开发及管理的建筑面积超过了167万平方米。”
张斌表示，此次联合竞拍也符合公司近年来实施的轻资产策略，瑞安与太保寿险及永业集团联手投资，瑞安股权占比25%，太保寿险70%，永业5%，瑞安可以利用多元化的资金来源，以较低的资本和财务风险投资新项目。
在大手笔拿地之前，瑞安房地产经历了一波主动调整，大约历时三年，从2015年时起，瑞安开启轻资产策略。过去瑞安的项目大多数是重资产持有型的，少数是和政府或者第三方合作，即使合作，瑞安也在其中占主导地位，这样的操作模式逐渐导致财务压力。
据张斌介绍，实施轻资产策略三年来，瑞安的净资产负债率实现了超过30%的下调幅度。根据瑞房公开财报资料，2015年6月30日其净资产负债率曾到了87%，2016年降到了68%，而到2017年年末则降至51%。“这对于瑞安来说，已经达到了健康水平。”
“去年瑞房完全退出了大连天地项目，出售了重庆天地部分项目79.2%的股权给万科，而今年瑞房首进南京，敲定了两个轻资产类型的项目”，张斌表示，我们会在南京继续深耕，还有其他类似于南京的、我们认为有潜力的城市，都会去重点突破，上海仍然是我们最重要的投资城市。与此同时，我们退出了一两个城市。我们对城市的选择越来越清楚，对于资产持有的类型也越来越清楚。
在产品研发上，瑞房也有新变化。界面新闻记者了解到，瑞房子公司中国新天地即将推出升级版的办公产品线INNO，能为不同规模的公司提供不同的配置和解决方案。
中国新天地业务占比中有体量庞大的写字楼。张斌表示，这种改变源于目标企业客户对空间形态需求的改变，以及年轻人的工作状态变化。“国内办公空间正在经历升级进化，技术日新月异，产业更新换代，千禧一代兴起，这些都影响到了商业的模式和办公楼产业的趋势。”
首批推出的两个项目是上海INNO创智和南京INNO未来城，在年内都会正式亮相，分别位于上海新江湾城板块和南京珠江路。
上海和南京正是目前瑞房所认为的最重要和最具潜力城市。南京的另一个轻资产项目则是南京新天地，张斌透露，这也将是一个不同于以往任何新天地项目的新型态产品。
在轻资产策略中，瑞安可能成为小股东一方，但张斌表示，跟股权比例不相关的是，瑞安的角色将是开发者、管理者、运营者，项目的运作都将以瑞安为主体，发挥瑞安的专长和品牌优势。
瑞安坚持担任操盘者的好处是，可以最大程度地营造一个瑞安风格的综合性社区，其中包括了商业区、办公区和居住区。
张斌说，未来瑞安房地产将通过轻资产策略在商业和办公领域加速，在住宅上等待时机，最好是通过商业项目同步获取住宅，维持一个区域的“生态系统”平衡。
