文／黎珏伶
在上一篇文章中，唐甜甜先解读了2018年澳洲楼市及投资现状、行家澳洲购房看什么两大部分。《行家在澳洲购房看什么？大咖说，这样投资才更有价值！（上）》
那么，在对澳洲楼市有一定了解后，海外投资者怎样才能在有限的时间内用有限的资金买到心仪的的房子呢？
在澳洲购房如何才能不掉坑？
唐甜甜认为，购房者想要在澳洲买房，首先需要了解的是，作为海外买家可以购买哪些类型的房子。第一种是新房，即全新的住宅。海外买家如果想购买二手房，需要持有一年以上的澳洲临时居住证，如留学生签证或者工作签证。并且，购买的房产必须用来自住。再者，房产必须在签证到期、离开澳洲的前三个月内出售，否则会被政府拍卖掉。
第二种是重新开发的住宅项目，需经过澳洲投资者委员会（FIRB）批准并保证即将新建的住宅数量大于原来的数量；第三种是空地，不过，买地、开发及建设需要在4年内完工，购买的24个月内动工建设且完工前30天提供竣工证书或入驻证书。
其次，她提醒大家需要注意的是，很多投资者买涨不买跌，但在海外置业应当具备长线投资意识；
再次，长线的跨境投资，不能像在国内看了图纸或者视频就买房，一定要专业地调查清楚，自己进行实地调研，否则容易入坑；
最后，在澳洲买房，地理位置非常重要，应当跟着政府的规划走。唐甜甜分析：“规划有利于推动就业人口上涨，买房需求因此而增加，再加上政府在规划可用地块时一定是经过了多方考量，从某种意义上来说，政府已经帮你做了调查，所以跟着政府规划走就对了。”
澳洲买房vs国内买房
除此以外，由于在澳洲买房与在国内买房不太一样，唐甜甜还特意分享了一些自己的购房经验与心得。
1、澳洲对于二手房的界定与国内不同。国内通常将房产证办下来后再拿到市场上出售的房产视为二手房。但在澳洲，当售房合约生效了，房产就被视作已售。就算该房产还在销售，甚至尚未交割，但只要合约生效，就视作已被确认的二手房产。
2、在澳洲，二手房大多需要通过拍卖的方式来购买。唐甜甜分享了一个小故事：前不久，一位华人中介因为买房上了澳洲新闻头条，这是因为在二手房产拍卖会的竞拍过程中，当别人每次5万澳元加价时，他一口气加价45万澳元（相当于230多万人民币），最终以530万澳币成交。因此，她提醒大家，对于想在澳洲买二手房的购房者而言，临场的心理素质很重要。
3、买新房时，买家与开发商不会直接沟通，双方均是通过律师来进行房产所有权的合法转让。并且，购房合同全英文且至少在200页以上，所以购房者需要有足够的耐心阅读。
4、在澳洲购房通常需要支付10%定金，业主收房前开发商不能动用这笔钱。购房者有两种支付方式，一是自己去银行开支票，接收人为卖家律师所在的律师楼的信托账户，而不是开发商；二是在银行开一个银行担保，也就是在自己名下开一个定期存款账户，表明这笔存款是留给开发商的。通常情况下，海外投资者会选择第一种方式。
5、购房合同里有个关键事项叫“日落条款”（sunset date），指的是开发商最晚把房子建好并注册的时间，此外，还会有一条附加说明（sunset date expansion），即房子在日落条款前建好，开发商有权将该日期延期6-12个月。根据这两个条款，购房者可以判断开发商的开发时间。一般情况下，悉尼开发商建设一个中型项目（200套以下），不会超过24个月。
6、澳洲公寓没有毛坯房的说法，均是精装修交楼，并且房子通常是按套数购买，而不是按照每平方来收费。
7、户型图和合约上提到的面积均是使用面积，而不是建筑面积，澳洲房子不会计算公摊面积。
8、一般而言，开发商拿到入住许可证15-21个工作日内，购房者必须把尾款全部付清，否则开发商有权收取罚金。如果在罚款期限过去后，购房者仍未付清尾款，房子则会被开发商收走，且购房者无法拿回10%的定金。如果房子被开发商重新放到市场上出售，且卖出去的价钱低于当时买进来的价钱，购房者还需要补差价。
9、在澳洲购房，除了支付购房费用外，还需要缴纳一定比例的印花税、市政费用、冷水费用、物业管理费等费用。
