文／黎珏伶
近年来，澳大利亚凭借舒适的生活环境、健全的医疗体系、优质的教育水平以及完善的社会福利等一系列优势，成为了不少投资者进行海外资产配置的最热门国家之一。那懂行的买家们在澳洲买房主要考虑哪些方面？哪些城市更具投资价值？
近日，华语地区最大的澳洲主题音频平台【FM甜甜圈】的创始人——唐甜甜受邀参加界面楼市私享会，并从澳洲楼市现状、行家澳洲购房看什么、澳洲购房如何不掉坑、房产投资之道等方面进行了详细的分享。
2018年澳洲房地产市场现状
根据《2018年亚太区房地产市场新兴趋势》调查，目前悉尼房价位于全球第二名，但却是2018年租金最有希望增长的城市。
唐甜甜表示，通常影响一个国家或者是一个城市房价的因素，包括人口的增长、土地的供应、建筑的成本等，其中，最重要的是人口红利和土地的价格。
她分析：“人口的增长一直是推动澳洲房产发展的一大动力。2016年，澳洲的人口已经超过了2400万人，这比之前的预期整整提前了十七年。2017年，澳洲的海外移民增长了24.54万人，政府预计在20年以内悉尼还会增加210万新人，那这个巨大的人口数量就会很大程度上推动房产的需求量。但是，政府审批的房屋有限，房屋的增长赶不上人口的增长，使得澳洲房屋供不应求，澳洲房产也因此变成了投资人眼里的香饽饽。”
另一方面，一直以来房价和土地价格也是依存的关系，澳洲土地数据显示，土地的中位价在第二季度依然呈上涨趋势，且上涨的幅度创历史新高，达到了8.5%。
所以总结来说，澳大利亚的城市有稳定的投资，而且收益率相对高，未来租金预计会有强劲的增长。
澳洲楼市的投资现状
从上世纪九十年代以来，澳洲房价累计上涨了65倍。在1961年到2016年之间，澳洲房价累计涨幅高达了6556%，年均涨幅8.1%，排除通货膨胀等因素，澳洲的房价增长率在全世界排到了第六名。
根据澳洲的外国投资审查委员会最新的数据统计，2016年以来，中国买家在澳洲购买住宅和物业的总值已经达到200亿元。从去年下半年开始，新南威尔士州（也就是悉尼所在的州）所有售出的新房中，将近四分之一都是被外国买家买走的，其中，近八成是中国买家。
行家澳洲购房看什么？
那么，行家们在澳洲购房主要看什么？
唐甜甜认为，主要看以下四个因素：一是负担能力，也就是看这个区的房子的平均价是否超出了正常家庭的可负担范围；二是需求量，一个区的房价要想保持长期的吸引力，就必须不断地吸引新的买家落户；
三是经济的增长能力，稳健的经济会使得房地产市场具备较高的价格和租金的潜力；四是投资前景和增长的潜力，这也是投资者最看重的因素。她表示：“通常情况下，综合一套房子在市场停留的交易的平均天数减少、市场上开发商的打折力度下降、房屋拍卖量增加、控制力下降、回报率增高、市场库存在下降、在线的网络搜索量上涨等因素，可判断一个区域的房价在开始升值。”
谈及2018年澳洲楼市主要选择的城市，唐甜甜认为，房产投资领域大家通常遵循“地段、地段还是地段”的原则，澳洲楼市也一样，房价由地理位置、环境、经济条件等决定，每个地方的房价和区域差异也很大。在她看来，悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、堪培拉、霍巴特以及达尔文市这八大城市更受国内投资者关注。
为何喜欢到澳洲买房投资？
在私享会上，唐甜甜还总结了八大原因，解释了为什么国人热衷于到澳洲买房投资。她分析，第一，澳洲房地产行业发展动力强劲，每7-8年澳洲房价会增长一倍且平均每年租金回报率达4%-7%，可以轻松地以租养息。第二，澳洲房产市场高透明，并且拥有规范的法律保障以及清晰的市场操作，全程交易都由开发商律师和买家律师来对接。
第三，购买澳洲房产只需要支付10%的首息，这笔费用由律师存入一个独立的信托账户，受到澳洲律师协会监管且有一定利息，业主收房前开发商绝对不能够动用。第四，永久产权。国内住宅一般是七十年产权，但是澳洲房产绝大部分都是永久产权。
第五，澳洲房产在现房交割时即可得到产权，而国内通常是交割后一年或者是更久时间才能够拿到房产证。第六，澳洲房产的性价比高。在澳洲第三大城市布里斯班，一套公寓仅需40万澳元左右（约196万人民币），租售比能够达到5%。并且，如果买房资金不够，可以申请二次贷款对冲原来的本金。
第七，美国等国家需要缴纳遗产税才能继承房产，但澳洲是世界上首个取消遗产税的国家。第八，在澳洲买房可以以学养贷，留学生毕业后把房屋转卖出去，除去留学费用之外还可能会有一小笔可观的收入。
不过，唐甜甜提醒大家，在澳洲买房并不意味着就可以移民了。“澳洲购房是一项投资，并不能与移民挂钩，只不过是作为房产作为总资产的一部分，对于得到澳洲永久居留证有一定帮助，但是不能划等号。很多高净值人群在澳洲为子女购房产通常只是出于免去留学租房费用支出的考虑。”
那么，华人在澳洲买房如何规避“掉坑”风险？又有哪些地方需要注意的呢？我们下一期文章将继续带来唐甜甜老师的分享，敬请期待！
