2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。
政策环境：调控力度不减，“有效供需”推动市场稳定
2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。
中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。
图：2018年上半年调控政策基本特点
图：2016-2018.6出台调控政策城市数量
数据来源：中国指数研究院综合整理
图：2016-2018.6出台限购及限售政策城市分布
数据来源：中国指数研究院综合整理
政策聚焦扩大“有效供给”，积极出台相关保障政策。5月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上；融资层面，住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显，一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确，二是险资也已允许进入长租公寓市场。
大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”。上海、北京、深圳等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4：4：2的三分结构。同时，开拓渠道保证“有效供给”。一是供地端的保证（规定租赁住房、共有产权住房用地占比；集体建设用地建租赁住房）；二是开发端的转化（北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房）；三是存量端的激活（包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等）。
总体来看，与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。
我们认为，短期来看，本轮调控周期将拉长，因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时针对调控过程中出现的新问题进行微调；中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。
市场表现：重点城市新房成交面积继续缩减，一线城市降幅明显
政策严控下，重点城市新房成交规模继续缩减。2018年上半年房地产市场调控政策持续深化，长效机制建设稳步推进，金融监管力度加强，在限购限贷、预售限价等严控政策下，重点城市新房市场供需不匹配，有效供应不足造成需求释放受阻，再加上备案延迟等因素影响，新房成交面积持续回落。据初步统计，2018年上半年，50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右，同比下降约10%。
图：2010年至今代表城市[1]月度成交量及上半年月均成交走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
不同级别城市来看，一线城市成交继续回落。据初步统计，一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%，领降各线城市，其中京沪成交面积依然处于历史最低点，深圳由于去年基数较低，成交同比增长两成左右，但成交规模仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下降7%；天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大，成交规模绝对值处于历史相对高位，上半年月均成交面积在32万平方米左右。
价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2018年上半年百城价格累计上涨2.62%，较去年同期收窄1.57个百分点。
十大城市二手房成交套数同比下降，价格累计上涨0.21%。据初步统计，2018年1-5月十大城市二手房市场成交套数约42万套，较去年同期下降近一成。其中，杭州成交套数同比下降超四成，领降十大城市；北京、南京成交套数同比下降超两成；苏州二手房市场成交相对活跃，1-5月二手房成交套数同比增长20%以上。价格来看，今年1-5月十大城市二手房价格累计上涨0.21%。
在持续深化的调控政策下，房价趋稳，成交面积持续回落。预计下半年调控政策仍将延续从严趋势，同时深圳出台的住房新政标志着多主体供应的长效机制建设取得了实质性的进展。下半年一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是趋势。
土地市场：整体供需继续增长，三四线城市推地增幅最大
图：2012-2018年二季度全国300个城市各类用地推出面积同比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
各类用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市同比增长32.9%，增幅最大。
住宅用地成交量同比增长超两成，二线城市同比增幅居首。2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%；各类用地成交出让金19075亿元，同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米，同比增长23.5%。各线城市成交面积同比均增长，其中一线城市上半年同比增长6.7%；二线城市同比增长25.3%，增幅居各线城市之首；三四线城市同比增长23.4%。
图：2012-2018年二季度全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨，溢价率继续下降。2018年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米，同比下跌1.8%；溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。其中，住宅用地成交楼面均价3907元/平方米，同比上涨4.4%；溢价率为23.3%，较去年同期下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下，一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。分线来看，上半年一线城市同比下跌22.3%，二线城市楼面均价同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米，同比上涨15.0%，涨幅居首。
从高价地[2]成交来看，上半年全国高价地共成交156宗，二线城市占比提升。2018年上半年，高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗，规划建筑总面积3608万平方米。其中，一线城市高价地共成交21宗，二线城市成交91宗，占比接近60%，较2017年高价地成交占比明显提升。另外，从部分城市高价地成交楼面价来看，部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价，地价偏高，未来项目开发存一定风险。
总体来看，2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，住宅用地推出量保持30%以上的增速，其中三四线城市在去年楼市销售良好的背景下，政府加大土地推出，在各线城市中推地同比增幅最大。成交来看，全国住宅用地成交量继续提升，受供地结构、土拍政策限制等因素影响，房企在一线城市拿地更加谨慎，一线城市土地成交增速较低。二、三四线城市成为企业拿地热点，且从今年上半年成交高地价情况来看，高价地成交亦逐渐向二、三四线城市偏移，新一轮的风险值得关注。
品牌企业：销售金额继续增长，拿地金额有所下降
图：2012年至2018年上半年代表企业月度销售额及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀
代表企业销售金额保持增长，碧桂园突破4000亿元。2018年上半年，20家品牌房企累计销售额达到23756亿元，较去年同期提高32.3%；累计销售面积18007万平方米，同比增长30.5%。具体来看，一季度20家品牌房企销售金额同比增长24.7%，二季度企业继续加大推盘力度、抢收销售回款，销售金额同比增长38.9%。大型房企销售金额稳步提升，整体销售业绩保持较高水平。
图：2013年至2018年上半年代表企业拿地面积和金额情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
拿地金额有所下降，三四线城市拿地金额占比继续上升。2018年上半年，企业拿地继续向三四线城市下沉。20家品牌房企累计拿地13503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%。分区域来看，二线城市仍为房企布局热点，拿地金额占比为53.4%，一线和三四线城市拿地金额占比分别为12.3%和34.3%。其中三四线占比较2017年上升了8.5个百分点。
房企传统融资渠道延续收紧态势，创新融资方式助力企业资金融通。2017年以来，各级监管机构对进入房地产市场的资金实行了自上而下、由内而外的全方位监管，加速行业“去通道降杠杆”、严防投机性资金进入房地产市场。2018年，金融监管不断升级，房企融资渠道持续收紧，海外发债投资房地产受阻。同时，金融监管和防风险已提升至国家战略高度，房地产行业融资更加合规，融资门槛和结构也将发生新的变化。
新时代下，企业顺应政策导向，通过多元化的发展战略，培育业务增长新动能。现阶段，随着我国经济结构进入优化期，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求也在日益增强。适应新形势，行业领先企业迈向多元化发展阶段。一方面，租购并举的住房制度将存量市场空间充分激活，租赁市场迎来快速发展的机遇期。另一方面，在消费升级和产业升级的背景下，企业配合国家产业结构转型需要，调整经营模式，不断升级产品服务，构建复合型产业格局。
整体来看，2018年上半年，品牌房企加大项目推盘力度，销售重心前移，销售业绩保持增长，上半年行业龙头企业碧桂园销售额突破4000亿、恒大和万科超3000亿。拿地方面，品牌房企延续理性的拿地策略，拿地结构继续向三四线城市下沉，拿地金额有所下降。此外，在金融监管趋严的背景下，房企传统融资渠道延续收紧态势，资产证券化等创新融资方式助力企业资金融通。随着中国经济结构转型升级，服务性房地产市场衍生出大量需求，大型房企围绕“美好生活”进行全产业链布局，挖掘新的利润增长点。
趋势预判：全年销售回落，价格趋稳，新开工、开发投资保持增长态势
内外需求同比增速集体回落，中美贸易战升级，经济发展承压，调结构、促内需等助力经济高质量发展。从需求端来看，2018年1-5月，固定资产投资同比增长6.1%，增幅较去年下降1.1个百分点，创2008年以来新低；社会消费品零售总额同比增长9.5%，较去年回落0.7个百分点；出口同比增长13.3%，增速较一季度收窄0.8个百分点，随着中美贸易战升级，我国出口总量也将面临较大压力。投资、消费、出口三个指标增长均有回落，加之新旧动能持续切换，经济发展总体动能略显乏力。展望下半年，中美贸易战阶段性反复或成常态，对美出口可能继续走弱，但随着“一带一路”等利好带动，外需仍将保持一定动力。另外，货币政策稳健中性调控目标不变，紧信用和宽货币加强配合，持续优化杠杆结构。内外环境变化背景下，金融机构存款准备金率仍有下调空间，美元走强，人民币贬值压力依然较大。整体来看，全年经济发展承压，增速将呈前高后低态势，但随着经济结构的持续调整、防风险措施的不断落实等，经济向高质量方面迈进仍然是趋势。
图：2011年至今三大需求同比增速走势
数据来源：Wind，CREIS中指数据，fdc.fang.com
房地产市场方面，上半年政策环境趋紧，长效机制建设稳步推进，商品房销售增速放缓。2018年以来，全国房地产市场整体环境继续收紧，限制性调控政策或不断扩围或强度持续升级，同时长效机制坚实推进，住房制度改革不断取得新进展，切实打击了部分非理性需求。商品房销售面积增速延续去年的收窄趋势，2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平方米，同比增长2.9%。值得注意的是，受房企冲击业绩及政策导向压力等多方作用影响，5月市场有效供应大幅增加，单月销售面积止降转增8%，使1-5月商品房销售面积增速出现反弹，增幅较1-4月扩大了1.6个百分点。
图：2012年至今全国商品房销售面积、销售价格、开发投资额、新开工面积同比走势
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
预计下半年全国商品房销售规模回落、销售价格趋稳。在因城施策调控引导下，房地产市场将延续分化发展格局。一二线热点城市调控基调从控需求转向增供给，受去年同期低基数及供应改善影响，这类城市销售降幅将持续收窄至规模趋稳。另有部分城市人才战略引发的市场行情已有政策出台调控且扩围预期加强，新落户人口的置业需求释放周期将明显后延，需求规模将趋于稳定。而三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响，市场有效需求将有所下降，销售规模将随之回落。另外，2016年下半年以来，重点城市“限竞房”用地成交规模较大，目前第一批“限竞房”已入市，且下半年推出力度也将加大，这对于重点城市的房价企稳将起到积极作用。综合来看，预计下半年全国商品房销售规模将回落，得益于整体供求关系的改善，销售价格将趋于稳定。
投资开工方面，新开工、房地产开发投资将保持中低速增长。2018年以来，市场整体收紧大背景下，金融端调控发力，融资难、行业信贷收紧等困境导致房企资金面压力剧增，加快周转尽快回流资金成为业界普遍共识。1-5月全国新开工面积同比增速提升至近一年最高水平，开发投资额增速也持续居于高位。下半年，在补库存、扩增土储规模等因素刺激下，房企开发投资、新开工积极性将持续，但受限于资金压力，增速继续提速动力不足，预计下半年商品房新开工、开发投资额将保持中低速增长态势。
[1]代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。
[2]高价地为总价10亿以上&溢价率超100%、总价20亿以上的住宅用地。
