凉了的长租公寓企业/品牌告诉我们，不要想着跑路，而要想着出路。
长租公寓领域内，最近比较火的事件应该就是恺信亚洲资金链断裂的传闻了。
这家 2012 年就进入中国高端服务式公寓市场的企业，最近却被知情人透露，自 2017 年至今，超过 100 多位业主均表示未收到租金，总计租金超 3000 万元。而恺信上海公司的法人黎芸桦因病住院无法处理事件，员工大量离职，公司近乎宣告破产。
面对社会传闻的资金链断裂问题，恺信的第二大股东孙伟中跳出称，虽然恺信出现资金链问题，但金额总体不大，能自我解决。他们也在上周末明确了投资协议框架，本月底会正式签约，首笔投资会在 5000 万左右，部分房东的租金也会很快落实。
恺信亚洲或将逃过一劫，但还有很多在这场资本退潮后的长租大军中被洗牌的企业。
我们也结合 2017 年年底整理的资料，盘点出截至目前的部分长租公寓「阵亡名单」：
2017年-2018年5月长租公寓“阵亡”不完全名单
从名单中我们可以看出，这些长租公寓企业基本都是由于资金链断裂导致的倒闭或危机。
不难想象，在资本退潮后，一些难盈利、不规范的中小长租公寓品牌难逃被洗牌的命运，长租公寓正加速进入洗牌期。
好租好住：负责人卷款跑路，租客无处可寻
2017 年 5 月 31 日，一家名为「悦河物业」的企业在上海市奉贤区注册成立，经过一番股权变动后，同年 9 月，其申请了域名「haozuhaozhu （好租好住）」，又名好租好住租房网。随后，「好租好住租房网」搬入金钟路上的凌空 SOHO，并在江苏苏州、盐城开设分公司。其后，该企业与申城多家房产中介公司合作，迅速扩张，开展房屋「代经租」业务。
然而，一切戛然而止。
好租好住办公室已人去楼空
2018 年 1 月 25 日晚，「好租好住」的房东们收到一则群发短信。短信中，企业称遇到一点资金问题，正在想办法。随后，当房东们赶到凌空 SOHO 时看到，其办公场所早已人去楼空。粗略统计，仅在申城，该企业已运作百余套房产，收取大量房客预付的租金。
爱公寓：利用租客信息贷款，租金贷是「终结者」
爱公寓的前身名为壹公寓，大股东为上海壹火科技，公司资料显示，其致力于打造高品质租房时代及管家服务的互联网 O2O 公司，已成立浦东、宝山和松江三个分部，在职员工 124 人。2017 年 10 月，壹火科技退出，新的股东进入，招牌换为爱公寓。
事实上，无论是壹公寓还是爱公寓，租金贷都是重要的运营方式，也是很多长租公寓用来赚钱的一大利器，这个以后再另外说。在「壹公寓」时期，因为拖欠租金，就已经多次被房东起诉，随后新股东的进入，让公司暂时生存下来。
爱公寓
2018 年 3 月份，爱公寓所属的上海歆禺房屋租赁有限公司对外承认，公司出现资金链断裂的情况，已通过股权出让的方式并入中元世家（北京）资产管理有限公司（以下简称「中元世家」）。此前，爱公寓曾被多位租客爆料，存在利用租客个人身份信息申请小额贷款的暗箱操作行为。
爱公寓房东租客维权群截图
长沙优租客：15 家门店关门，资金链断裂
优租客在 2016 年年底进驻长沙，专业做租房中介，因为公司宣称不收取中介费，因此生意非常火爆。
但今年 5 月中旬，员工前去门店准备领取工资时，却发现 15 家门店全部关门了，总部设备也被全部搬空。突然的关门，涉及到的租客押金以及员工工资有近 700 万。优租客的运营模式是通过免费或低廉的中介费的模式在市场上进行推广，长沙优租客房地产经纪有限公司的法人代表严勇表示运营到现在，一直处于亏损状态，目前正在想办法筹钱。
长沙优租客公司
长租公寓企业/品牌要找到出路
看完不禁感叹，一个不小心，真的就凉凉了。目前为止，在长租公寓领域做的较好的分别是蛋壳、泊寓、魔方、YOU+、冠寓、新派、自如友家等品牌了。
那么，要想像他们一样活下来并成为龙头公寓，重点应该划在哪里？
首先要了解未来的龙头公寓公司应当具备的三大核心能力：获取优质房源能力、出房能力和运营管理能力。
1.核心能力一：获取房源能力
公寓公司收入规模的扩张主要还是依靠房源数量的增长，租赁行业也是一个规模效应较强的行业，房源规模增长能够带来利润率水平的提升，获取房源尤其是获取优质的房源会直接关系到公寓公司的盈利能力。因此，未来的龙头公司首先需要具备相当规模的房源基数，公寓公司获取房源的能力也是其首要核心竞争力。
未来租赁住房房源将由几部分构成：
增量的纯租赁用地；
存量物业的改建；
集体建设用地改造；
城市住房自有率下降，散租房源增加；
2.核心能力二：出房能力
出房率直接影响公寓公司的盈利情况，是所有公寓公司最为关心的指标之一。根据测算，出房率长期低于 90% 的公寓公司几乎很难实现盈利。
但随着阿里等互联网巨头涉足租赁行业，未来出房可能会被互联网平台垄断，公寓公司的出房能力将可能被弱化。近期阿里、京东等互联网巨头纷纷布局租赁行业，借助其大数据信用体系，未来将很有可能将对出房端形成一定程度的垄断，公寓公司的出房端将被弱化，更专注于公寓的运营和管理。
3.核心能力三：运营管理能力
公寓公司最核心的资产是其掌握的物业，但通过运营管理使物业产生最大的利润才是一家公寓公司真正的价值所在。运营管理能力包含的内容很丰富，涵盖了公寓公司经营的全过程，包括拿房成本装修成本的控制、品牌推广和维护、出房速度的控制、管理人房比的控制、ERP 公寓系统等等，目标就是通过科学的管理使公寓公司的盈利能力有所提升。
小结
这些被洗牌的企业的确值得反思，但我们在想出路的同时，也要明白一点，无论是哪个行业也好，乃至大到整个社会，本身就存在优胜劣汰。既然一边有资本和新品牌的不断入局，那另一边必然有短期内难解盈利之惑的尴尬。
或许对于长租公寓整个行业来说，这样的情况并非一件坏事。
