随着行业的快速发展，产业地产存量项目不断增加。这给运营管理者提出了新的问题：如何通过信息系统提高设施管理效率？
在国内，还缺乏这方面的经验。而新加坡经过多年的积累，在产业地产设施数字化管理方面有丰富的经验，这是否能给国内园区人带来有益的经验？
新加坡在这20多个行业的产业升级中，每个行业的具体升级转型蓝图都是非常具体详细的。与产业地产相关的是在六大产业组团中的“建设环境”（Built Environment），房地产行业是在其子目录中。
新加坡政府对于房地产行业的产业升级转型非常重视，而产业地产设施作为其重要组成部分，也专门出台了一系列措施和文件。
整个房地产行业在转型升级方面注重强化行业生态圈，构建以发展商、房产顾问、房地产投资基金、设施管理公司、地产科技、地产中介、网络地产交易平台、律师和行业协会为参与者的多元企业生态系统，注重项目开发、合同交易和运营管理三方面来提升整个房地产业，力求实现可持续发展。
房地产行业生态圈
房地产行业主要的三方面项目开发、合同交易和运营管理
在这个框架下，裕廊集团特别在产业设施运营管理方面已经和正在进行一系列的升级转型。根据裕廊集团对媒体公布的《关于产业设施运营管理转型之旅》计划，早在5年前，这项工作已经开始启动了。
开始这方面工作主要是因为：
产业设施规模扩大，管理面积从130万平米增加到5百多万平米，但人力资源短缺；
客户的期望值在不断增加希望问题第一时间就能解决，管理成本却在不断增高；
设施管理也不像过去那样单纯简单，除了技术在不断更新外，与前期的建筑设计建设也密切相关，已经不是单纯独立的设施管理；
社会日益增加专注于绿色建筑及其管理，特别是节水节电。
针对上述变化，裕廊集团进行了专门调研后发现，该集团在设施管理中有些方面是有潜在提升优势的，比如：多楼统管、无纸化管理、预防预测维护和降低人力成本。不过在人力资源方面，确实存在着一些限制因素，特别是缺少技术知识型和从客户需求角度出发的管理人员。
为了进行产业设施管理的转型升级，5年前裕廊集团决定并制定详细计划推动这方面的工作。归纳起来，这个产业设施运营管理转型主要侧重于“朝前看、朝远看、朝人看”。
“朝前看”
为了确保产业设施日后能有效管理和维护，这些设施内容在建筑设计和总体规划阶段就被认真考虑和正确对待，裕廊集团将产业设施管理相关的可维护性设计融入产业设施的建筑设计要求。同时，裕廊集团的产业设施安装共享的区域冷却系统和垃圾收集系统，降低成本和维护压力。 不仅如此，所有物业全部运用建筑3D模型信息系统（Building Information Modelling BIM）来进行管理。
除此以外，对已有的产业设施，裕廊集团还安装传感器，集成了新的设施管理方案，采用预先维护和修理。 例如，升降传感器、Bigbelly智能箱和卫生间传感器等，以实现对故障或问题快速采取相应行动。 这样有助于提高设施管理的效率，实现可持续发展，同时尽可能满足租户的期望。
“朝远看”
为了充分运用科技系统，使得运营管理前后呼应、有效及时，裕廊集团专门搞了一个建筑优化系统。该系统是运用大数据云系统来整合智能产业楼宇管理系统，使得裕廊集团可以集中并遥控前台现场管理，同时分析优化管理系统。
裕廊集团还专门与之配合设计推出了一个手机APP软件，比如故障报修就可以第一时间通过此软件报修，便于通知社区及相关管理部门尽快维修，也创造一个良好的工作环境。这个APP易于使用，公众可以免费下载使用，看到相关产业楼宇的问题可以第一时间报修。
值得一提的是，为了有效运作这个智能系统，裕廊集团专门投资设立了一个一站式指挥中心，具有建筑和房地产运营等功能，可以集中和远程监控其建筑物，并优化其性能，包括空调、升降机和泵系统。运行两年多来，这套系统已经初见成效，三栋实验大楼节省了约人民币200万元的水电费，以及15％的生产力和能源成本。巧妙使用技术和合理使用数据分析，可以为建筑和设施的有效管理创造许多的可能性。因为，更高效的系统意味着更低的终生成本。
裕廊集团产业设施运营管理一站式指挥中心
当然还有不动产数字化、自动工作程序系统、物理感应器和系统诊断数据分析等等很多“朝远看”的措施。
“朝人看”
人是产业设施管理中最重要的一部分。具体的管理都是靠人来进行的。随着设施面积增加、科技更新，缺少人手、知识经验不足是产业设施管理中普遍遇到的问题。有时会发觉人总是不够。
裕廊集团进行了与人有关的一系列转型提升措施。
第一，提升管理人员技能水平。设计并进行系统培训，进行相关专业课程和认证培训，强化产业管理人员的专业水平，推动他们不断提升自己，从一般人员上升为管理人员。目标是鼓励一种结果为导向的态度，多技能的能力，未雨绸缪的方法，协作工作风格以及设施主管的技术友好型思维。这些是通过提供基础广泛的学习，然后通过训练来完成的。在关键领域更深入学习技能和知识，则需要通过专业化领域知识的领导者来推动设施运营管理。
第二，绩效考核也是非常重要的一方面。裕廊集团优先考虑人才引进和保留，对表现良好的员工，通过奖励和认证来认可他们。 在这个行业的经验也是非常重要获得认可的一部分。
第三，同时裕廊集团也注重改进工作流程的设计。流线型的工作流程降低运营管理人员的压力。比如：减少外包多头管理，减少外包数量。根据绩效考核和客户反馈，有些外包企业做得不错，就尽量外包这些企业，同时实行任务目标共担机制，即外包企业和裕廊集团共担指标。这个计划目前在试行阶段。部分项目采取这样的方式进行。
看来，未来的产业设施运营管理需要人与科技的完美结合。
注1：BIM:建筑信息化模型（BIM）的英文全称是Building Information Modeling，是一个完备的三维数字技术模拟信息模型，能够将建筑在全寿命周期中各个不同阶段的工程信息、过程和资源集成在一个模型中，方便各方使用。
注2：FM：设施管理系统
A.推行这套系统背后的动力
JTC（即裕廊集团，Jurong Town Corporation）于2013年开始了设施管理（FM）转型之旅应对现有FM行业的挑战并解决FM的变化景观。一些动力包括：
1.越来越多的JTC物业投资组合从2013年的130万平方米扩大到超过200万平方米
2017年5万平方米，这增加了JTC作为建筑物的预期开发人员寻求更好的可持续和高效解决方案人力和资源部署。
2. FM创新和技术的演变。
3.需要维护的新老基础设施。
4.将焦点从下游FM操作转移到全周期操作，从运营到建筑设计和施工。
5.人力限制，例如劳工紧缩和劳动力老龄化。
6.更加关注建筑物和建筑物管理的可持续性以尽量减少水和电等资源的过度消耗。
7.运营和能源成本上升。
8.增加顾客的期望更快的故障响应时间，零故障，客户自主超过室温。
9.由于合同和合同数量的增加，供应商管理繁琐KPI，导致客户服务缺乏重点。
B.潜在的增强领域
为了克服这些挑战，JTC审查了传统的调频系统和过程及其在探索和实施更具可持续性，生产性之前的影响高效的解决方案。
及其在探索和实施更具可持续性，生产性之前的影响高效的解决方案。潜在的增强领域包括：
1.最大限度地协调业务和知识库独立管理的建筑物。
2.减少碳足迹和搜寻成本，并提高效率普遍使用硬拷贝文档。
3.由于建筑物利用率不佳而导致的潜在资源浪费管理系统（BMS）和缺乏专业知识。
4.通过预测来减少建筑物使用者的潜在停机时间和先发制人的维护，而不是被动的和预防性的保养。
5.降低人力和时间成本，严重依赖人工操作视察。
C.在人力和技能方面，劳动力也面临一些限制
1.知识有限的贸易特定技能组和知识库特定领域的专业知识和不可转让。
2.调频操作员倾向于以设备为中心而不是一个视角以客户为中心的观点，这可能会导致客户满意度降低。
3.弱知识管理可能会导致技术深度有限专业知识来解决持续或系统性问题，从而产生反应维护和经常性问题。
提高劳动力，为了确保人员顺利上岗，JTC采用了结构化培训和优惠专业化课程和认证，以使其专业化的FM管理人员，从FM技术人员到FM监督人员。
D.简化流程
JTC制定了精简FM的战略性外包战略处理并与FM服务提供商建立密切的工作关系，这样FM的成功就体现了JTC FM工作的表现JTC发展中的服务提供商。 这些策略包括：
1.合并合同
2.激励机制
3.基于成果的合同
4. JTC和FM服务提供商之间共享的KPI
JTC创新其流程的另一种方式是决定从FM看FM开发的设计阶段，以确保新项目的易维护性。
自2016年以来，JTC采纳了18项发展的可维护性设计; 其中7个已完成，另有11个仍在建设中。
E.利用新技术
智能FM技术打乱了数字化等领域的竞争环境的资产和工作流程自动化。 这给JTC带来了机会利用大数据进行系统分析和诊断，以改善和简化未来的FM努力。
一个例子是，J-Ops Command中的建筑优化系统，该系统是一个基于云的综合智能财产和建筑运营系统，使JTC能够集中和远程监控，分析和优化我们的FM地产和楼宇系统。 JTC也是使用新的FM移动应用程序（例如Report-A-Fault应用程序）一起工作与社区一起创造一个有利和舒适的工作环境。这个免费且易于使用的移动应用程序允许公众使用他们的移动设备立即捕捉故障照片并将它们直接发送到我们的自动化系统工作流程系统。
其他努力包括：
1.资产数字化，如生成数字工单，提高效率和更全面的知识库。
2.自动化工作流程系统，使流畅和高效管理，正如自动化工作流程系统所证明的那样。
3.将物理传感器嵌入设施和房屋中，例如使用Tree标记或Bigbelly智能箱来帮助认识物理地产。
4.收集系统诊断信息并从数据中进行数据分析从技术中收集，如从物理传感器收集的技术嵌入设施和屋苑。
徐枫女士旅居新加坡，是新加坡规划师协会和澳大利亚规划师协会会员，曾在裕廊国际工作十多年。交流ID：maple_xu2928
