文／许倩
“融资成本越来越高，销售回款率却在降低，现在企业比以往更为关心现金流情况。”一位房企人士道出了当下开发商们的普遍心声。
房企面临的是资金链与销售下滑的双重考验。据中国指数研究院统计，1~4月份，销售额过百亿的企业均值为395亿元，业绩增速已较1~3月有所放缓。
近期，无论是大型房企，如招商蛇口、海航集团，还是中小型房企如中华企业、中天金融等轮番上演的股权转让大戏，多少反映出房企资金压力下被迫变卖资产的“无奈”。
5月2日，海航集团旗下的海航投资集团股份公司在深交所发布公告，拟转让控股子公司海航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权，交易总对价约为人民币29亿元。
2018年来，海航集团还相继出售了悉尼写字楼、嘉丰矿业及债权、纽约曼哈顿第六大道写字楼，减持德意志银行等，标的合计约507亿元。
更多中小型房企则被洗牌出局，不得不加快甩卖自身资产，以期卖个好价钱。中国房地产报记者根据北京、上海产权交易所披露信息，4月份以来，新增20多家房企挂牌转让股权，所涉及项目无不处于亏损或高负债状态。粗略统计，挂牌价超过35亿元，其中近一半房企并未标注转让价。标注的挂牌价中，股权价仅占极小部分，大多数金额来自债权，即被转让房企需支付的负债及利息。
“房地产企业转让、出售项目，往往是和资金链承压有关。此外，从企业战略层面来看，房企出售一些不符合企业战略发展或不在企业战略覆盖城市的资产，可以达到调整业务结构及布局的目的。”克而瑞分析师朱一鸣分析表示。
大房企卖股腾挪资金
资金压力下，盘子铺得过大的部分大型房企又开始“拆东墙补西墙”。
并购成就了海航集团，但高杠杆和高负债也令其陷入资金困境。
据海航集团2017年财报数据，2017年集团营业收入同比增长203.76%，至5940.58亿元；归属母公司股东的净利润同比增长80.41%，至26.25亿元。净利大幅增长的同时，是负债的高企和巨额利息的吞噬。2017年，海航集团债务总额增长了21%，达到5982亿元，是其息税前利润的20倍，而净收益仅为资产的0.2%。
在海航集团的并购资金中，很多是银行贷款、债券融资、信托计划等杠杆资金，其自有资金并不充足。海航集团也意识到了风险，开始加速旗下子公司项目股权的转让，尤其是地产项目。
近日，海航投资集团股份在深交所发布公告。公司和上海劢叵投资管理有限公司签署合作协议书，拟转让控股子公司海航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权，交易总对价约为人民币29亿元。其中，11亿元为100%股权的股权转让款，16.2亿元用于偿还上海信托的借款本金。
记者发现，被转让的海航投资上海公司拥有一宗位于上海市浦东新区黄浦江南至前滩地区的前滩40-01号地块土地及其上在建工程，地块面积约1.16万平方米。
这块地是由海航集团于2013年9月通过“招拍挂”形式以16.7亿元竞得的。2014年1月，该地块由当时海航投资的全资子公司亿城集团上海投资有限公司进行开发建设，涉及住宅及商业。目前，地块上有两栋住宅及一栋办公楼，住宅楼已完成二次结构施工，办公楼已完成90%二次结构施工。
海航投资称，本次转让将为公司带来约4亿元的收益，能优化公司财务状况，加快公司战略转型。
已掉出房企第一阵营的招商蛇口也频频转让股权。2017年底，招商蛇口出让位于江苏省镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及债权，挂牌价格为1.6亿元。招商蛇口方面称是为了“处置零收益项目”。
但不久后，招商蛇口再次宣布与太盟投资集团共同发起设立地产基金，将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金，交易总对价约计50亿元。
朱一鸣认为，招商蛇口项目多集中在上海、深圳、北京等重点一二线城市，项目售价较高，目前政策调控不断紧缩，限价严峻、预售证批复较为严苛，项目入市和销售较为被动，企业资金压力较大。同时，慢周转也是招商蛇口的软肋。
而出售资产无疑有利于优化公司财务结构，从而为潜在的新投资腾挪资金。
中小型房企卖股转型或退出
记者从北京、上海产权交易中心了解到，不少中小型房企正在排队兜售地产项目股权，很多还是将股权100%售卖，大有退出房地产市场之势。
这其中有两家老牌国有房企。
其中一家是中华企业。上海联合产权交易所预披露公告显示，中华企业拟转让其全资子公司苏州中华园房地产公司100%股权。财报显示，2017年苏州中华园房地产公司净利润亏损248万元，今年一季度亏损71万元。中华企业方面的解释是：“符合公司聚焦上海区域的发展战略，有利于优化公司资源配置，加快资金回笼。”
这其实是中华企业谋求重组转型的一步。
中华企业2017年年报显示，报告期内，公司持续推进重大资产重组，其中包括实施全资子公司上房集团100%股权转让，公开挂牌转让上海鼎保置业有限公司25%股权，公开挂牌转让上海杉野置业有限公司100%股权。
中华企业董事长蔡顺明表示，希望中华企业未来三年内能成为上海一流的房地产开发及综合服务商。但中华企业的重组无疑是一道无例可循的整合难题。就在2年前，这家堪称上海最老牌的地产国企，还险些陷入退市的边缘。
重庆一家老牌房企重庆渝能产业(集团)有限公司则在退出这个市场。4月26日，重庆渝能在北京产权交易所公开挂牌转让100%股权，转让起价21.52亿元。
记者了解到，这已不是渝能集团第一次转让公司股权。重庆渝能集团100%股权曾在2013年1月以5.38亿元为央企中国大唐集团有限公司全资子公司中国水利电力物资有限公司受让，后转到大唐集团直接持有。2017年12月，重庆联交所公布重庆渝能产业集团底价1元钱转让旗下子公司重庆骏阳企业管理有限公司34%股权的事件。如今再次挂牌转让。
几年间，重庆渝能集团一直未能摆脱亏损局面。据其财报数据，2017年集团净利润亏损1.34亿元；今年一季度亏损2858万元，资产负债率达97%。
公开资料显示，重庆渝能集团拥有8家子公司，包括重庆渝能置业发展有限公司、重庆渝能建筑安装工程有限公司、重庆渝能物业服务有限公司、赤峰渝能置业有限责任公司和新疆润唐置业有限公司、重庆渝能晨阳置业有限公司、重庆渝能万怡房地产开发有限公司和重庆上善置地有限公司。
其中除重庆渝能物业服务有限公司、重庆渝能建筑安装工程有限公司外，其余6家公司均为房地产开发公司。
据渝能集团官方公布信息，渝能集团土地储备规模达5000余亩，已开发、正在开发的储备项目的开发规模超过600万平方米，在重庆、北京、新疆、内蒙古等地都有大型项目运作。其中包括静园住宅小区、金台大厦、渝能国际、渝能明日城市、阳光100国际新城、阳光100城市广场等。
市场下行期，更多裸泳者浮出水面。转型还是退出，已成为越来越多房企不得不面对的抉择。
当然，“部分小型房企出让项目股权，还有引入合作方，弥补开发能力不足的考虑。一些企业甚至愿意让出项目的大部分股权，放弃操盘权，仅做财务投资者。”一位企业人士表示。
中国房地产业协会文化产业委员会副秘书长向锋则表示，目前行业市场出现的兼并重组热潮，正是基于整个房地产市场已进入大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的整合发展阶段。“大房企会重估收购重组行为和收购价格。而中小企业也会对市场契机有更大的想象空间，这些正是基于调控对市场影响在不同房企造成不同理解所致。”
