从单一的住宅开发商、万达式的“以售养租”持有商业，到城市综合体、文化旅游城复合开发，再到产业地产、特色小镇，中国的地产开发商们一直在向城市运营商进化；地产之上搭载产业，已经成为当下大型地产商的一致选择。
这背后的逻辑是，房地产市场土地和项目资源越来越难以获取，房企在产城融合方面的探索，对其优先获取资源和项目、实现规模突围具有重要意义；另一方面，当前城市化进入二次阶段，中国经济结构转型，科技兴国战略提出，房地产资本也在寻求新的发展空间。
产城融合的核心是产业而非地产。这种模式要求产业发展与城市功能提升相互协调，实现“以产促城、以城兴产”。目前国内主要开发商都在进行产城融合的开发，如华夏幸福、碧桂园、招商蛇口、华润置地等。
4月25日，在2018中国新型城镇化人居环境发展（广东）论坛上，中国城市和小城镇发展改革中心理事长、首席经济学家李铁指出，工业企业远郊区化是国际城镇化进程的普遍规律，因为工业需要低成本的土地供给，不得不选择价格更低的中小城镇，或者远郊区。美国微软、苹果公司都在郊区小镇，法国、德国的大企业也在郊区。
中国也要经历这个过程。与会专家指出，随着逆城镇化的兴起，应允许一定规模的工业企业到小城镇和村庄落户。而碧桂园潼湖科技小镇在一片未开发的空白区域进行建设，为产城结合提供了实践案例。
碧桂园的产城模式
潼湖科技小镇位于惠州潼湖生态智慧区，处于粤港澳大湾区的重要节点。这是碧桂园启动产城战略以来的首个产城项目，也是集团城镇化项目发展到3.0版本的代表作。
碧桂园集团助理总裁兼产城事业部总经理向俊波表示，潼湖科技小镇是碧桂园利用市场化，自下而上地解决中国城镇化问题的探索和尝试。
“包括地价在内，碧桂园在该项目上总投入将近30亿元。”4月25日，向俊波透露，碧桂园集团主席杨国强对项目不设投入产出比，也不要求快速销售回笼资金，为探索产城融合愿意先期付出。
据悉，潼湖科技小镇将于今年9月开园，届时会有20多家上市企业入住园区，随着园区逐渐开放，首期2平方公里园区的产值大概是150亿元左右，税收大概在10亿元左右。
另据介绍，截至目前，碧桂园已签约科技小镇项目50多个。
上海交通大学城市科学研究院院长、首席专家刘士林认为，特色小镇作为国家新型城镇化战略的载体和房企转型的工具，其建设近年来方兴未艾。但许多“智慧小镇”实际上“千镇一面”，没有特色。
2014年，国家发改委、工信部等八部委曾联合出台文件纠偏智慧城市发展。“国内一般的团队，做智慧城市都是从IBM的界定入手，其实不应该只关注科技层面的智慧，智慧城市的试点中，应该包含三种智慧不可缺少，分别是科技、管理和人文”，刘士林说。
他表示，科技小镇最重要的是产业植入。在引入科技企业和科研单位时，要选择一两个主打产业，形成规模，可以解决小镇前期开发投入大的问题。
中国人民大学经济学院教授刘守英指出，城乡融合一定是以工补农，以城带乡的局面，原来城市搞城市、农村搞农村的格局势必会被改变。
“过去15%的农村劳动力往城市发展，现在人开始回流，土地双向配置，集体土地流转松动。”在刘守英看来，目前资本已开始下乡，下一步就是人和土地，产业破局有希望。
大型房企的共同选择
除了碧桂园，目前国内主要开发商都在积极探索产城融合，如华润置地、招商蛇口、万科等。
较早开始产城融合的是华夏幸福。2002年华夏幸福与固安县政府创新探索PPP市场化运作模式，合作开发运营固安产业新城，目前已拓展到多个城市。
以华夏幸福长三角的嘉善产业新城为例，截至目前共招引企业165家；创新产业集群4个、产业载体面积已建成7.6万平方米，在建14万平方米。华夏幸福年报显示，2017年嘉善产业新城新增签约投资额突破百亿，达到135.98亿元。
4月17日，华夏幸福中标中山市产业平台（民众园）综合开发PPP项目，其产业新城PPP项目再度扩容。
招商蛇口独特的产城开发和园区运营模式——蛇口模式，已为其带来了更多的资源。2016年招商蛇口与华侨城一起拿下的深圳总价高价地空港会展综合体，总建面146万平方米，配套区总建面222万平方米，便是以产城开发模式胜出的。
招商蛇口董事常务副总经理刘伟在2017业绩发布会上表示，除了粤港澳大湾区，“蛇口模式”内拓外延，拿下了多个产城开发项目，签约落地项目7个，其中苏州金融小镇规划面积约4.04平方公里，去年已经成立了合资公司，1月9日获取首宗用地，围绕苏州市高新区科技新城板块，聚集创新产业，产城结合。
依托华润集团的资源合力量，华润置地在产城融合上极具优势。华润置地南山科技金融城是由深圳南山区政府与华润置地共建的产城融合示范项目，将与华润万象天地、精品住宅公寓、五星级酒店、人文剧场等多元配套业态进行产城融合探索。
在3月21日举行的“2018全球Fintech（中国-深圳）投资峰会”上，南山区政府宣布，未来3年，科技金融城将吸引高于300家金融及高新技术企业落户，创造2.3万个就业岗位，贡献超800亿年产值；将管理超1700亿的资金规模，打造成为年产值逾1000亿的科技金融聚集地。
万科集团创始人、董事会名誉主席王石在4月22日的城市共创大会上也表示，万科的产业布局已经在十几年前开始。
早在2013年的致股东信中，万科明确提出要寻找并培育新的“企业增长点”，用十年时间，找到持续保持企业高速增长的“替代模式”。
在3月份的业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，万科要做城乡建设与生活服务商。近年来万科合作布局的济南济阳科技住居产业城、“中国北京人力资源服务产业园”等产城融合项目都正在进行中。
多位开发商人士对21世纪经济报道表示，行业很多公司现在都在做产城融合，各家有各家的打法；产城融合的能力，将成为地产商未来获取项目资源、以及长远发展的核心竞争力。
“土地招拍挂，旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源。”此前阳光城执行副总裁吴建斌指出。
不过，目前对于房地产商来说，如何打造好的产城融合项目仍处于探索阶段，同时也需要政府、房企、科技企业多方的紧密配合。
