租赁住房成为标准REITs的基础资产之一，这是证监会给地产商布局长租公寓的最好礼物。
4月25日，证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（简称《通知》）称，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。
支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支持住房租赁企业将闲置商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。
同时，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
房东东创始人、中国诚信公寓联盟发起人全雳认为，这一基本条件主要利好规模型的长租公寓运营商，特别是前30名的品牌公寓，以地产商为代表，其租赁物业产权清晰，同时也有自持型土地储备。这也给目前正在观望的地产商强化其布局租赁住宅领域信心。
去年7月20日，住房城乡建设部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
从鼓励推动发行REITs，到试点发行REITs表态的改变，意味着离标准REITs的推出更近了一步。后续，相关监管部门将继续做一系列的工作，比如相关REITs法律法规的出台、税收优惠政策的推出、监管主体的明确，为REITs推出做好基础性准备。
燕邻资本CEO叶剑生告诉界面新闻，曾真正阻碍标准REITs推出的是资产收益率的问题，现有物业资产的年化租金收益率仅有1%-2%，这不足以支撑资产证券化。但随着土地价格低廉的租赁用地推出，物业资产年化租金收益率可以达到5%左右，然后通过装修、运营带来溢价，一旦租金收益率达到8%就足以支撑资产证券化，标准REITs也最有可能在土地价格低廉的租赁用地项目中“破局”。
所谓REITs，标准的定义是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。即可以理解为“人人可以成为开发商”，其收益主要来源于租金收入和物业升值。
实际上，标准REITs虽然在中国尚未推出，但租赁住房证券化，以及商业物业资产证券化已经开始，其中包括收益权ABS（资产支持证券）、CMBS（商业地产抵押按揭资产证券）、ABN（资产支持票据）等类REITs，也即是《通知》中的权益类资产证券化产品、以及具有债权性质的资产证券化产品。
收益权ABS、CMBS是在深交所、上交所挂牌的资产支持证券，ABN是在银行间系统进行挂牌。这些类Reits主要特点就是：本质上是一笔债权，面向银行、基金等机构投资者，以底层资产的未来现金流来清偿债权本金和利息，到期后原始权益人回购资产。
尽管种种不利条件存在，但类REITs仍然呈井喷状态。申万宏源证券报告透露，截至2018年1月31日，类REITs产品累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的656亿元，年复合增速高达89.8%。
典型的类REITs如万科在2015年7月发行的“鹏华前海万科REITs”，其以公募基金作为发行载体，单个投资者认购门槛仅为10万元，在深交所挂牌后二级市场最低份额仅为1万元，流动性实现重大突破，但其与标准REITs的区别在于没有真正持有底层资产，其标的“前海企业公馆”为BOT项目，万科仅拥有8年经营权。
租赁住房中典型的类REITs，有魔方3年3.5亿元的租赁收益权ABS，以及自如2年5亿元规模的租金分期应收款ABS，两种区别在于基础资产的不同。2018年初，自如还获20亿元储架式ABS发行额度，全称为“中信证券-自如2号第【1-8】期房租分期信托受益权资产支持专项计划”。
目前国内注册规模最大的租赁住房资产证券化产品发行方为招商蛇口，其与中国建设银行联手，于2017年底推出200亿元“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”，首期计划发行40亿元，期限15年，由建设银行担任主承销商，定向在银行间市场发行，基础资产是招商蛇口旗下长租公寓的收益权。
无论是类REITs，还是未来将出现的标准REITs，都将有利于实现租赁住房运营商从投资、运营、退出渠道构建完整产业链和商业闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力。
民生证券报告显示，2016年中国房地产企业通过类REITs融资131亿元，同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元，类REITs占比仅为0.09%。而同年REITs占全球房地产开发融资的比例为7%，国内外差距高达6.9 个百分点。经测算，假设国内REITs融资占房地产开发投资总额提升至 7%，每年将带动REITs发行额为9950亿元。
毫无疑问，以租赁住房为基础资产的类REITs和标准REITs深入发展，将为租赁行业带来充足的资金发展，增加租赁住房的供应，缓解租赁住房的供需矛盾，同时也是贯彻“房住不炒”理念的最佳途径。
与此同时，标准REITs的顺利推出，地产商的焦虑也许会大大降低。如北京万科自持租赁房项目翡翠书院最长租期10年、租金180万的情况，或许将不再出现，地产商以强大的开发、运营能力足以赢得REITs投资者的青睐。
