通过资产证券化为长租公寓发展找到新的资金突破口，正成为这个站在风口上行业的趋势。
12月27日，房地产服务商戴德梁行发布住房租赁资产证券化相关报告。根据报告，目前总共6单长租公寓资产证券化获批。
最新获批的是12月26日旭辉领寓类REITs，规模30亿，涉及10-15个项目，获准在两年内分期发行，首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店，这是中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs。
戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰称，在需求和政策刺激下，他们非常看好今后长租公寓的发展。
在需求方面，戴德梁行报告称，对比国际大都市，全国流动人口有2.45亿人，这是一个非常庞大的租房需求。以纽约、柏林、伦敦为例，纽约2014年约有340万套的住房，其中218万套住房用于租赁，租赁房占比64%。柏林2016年约有196万套住宅，其中有160万套用于租赁，租赁房占比84%。伦敦2011年有322万套住宅，其中165万套租赁，租赁房占比50%。而在国内，以上海为例，上海2015年底，总共有910万套住宅，只有20%用于租赁，这样的水平远低于国际大都市。
在政策方面，7月4日，上海首次推出只能持有租赁的住房用地。7月17日，广州出台发展住房租赁市场的通知，其中的“租购同权”引人瞩目。7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
更为重磅的是十九大报告将“购租并举”描述为“租购并举”，提高了租在房地产市场中的地位。12月18日至20日，十九大后的首次中央经济工作会议明确要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
在这样的背景下，开发商、酒店、中介机构和互联网企业等纷纷进入布局抢占公寓市场。但胡峰称，在当前市场下，长租公寓也有非常多的问题，比如房源的稀缺、拿地成本高企以及盈利难题等。“特别是由于现在长租公寓的发展时间相对来说比较短，在运营管理方面没有非常多的运营管理团队，所以营运方面回报周期比较长”。
对于企业来说，在当前的土地自持、融资环境下，当前最重要的是要有好的退出方式快速回笼资金，比如资产证券化方式。
以戴德梁行协助的国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划为例，这是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓。
另外，保利地产已成功发行国内首单央企租赁住房类REITs，以其自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，这种方式从开发商的角度为解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长提供了借鉴。
需要注意的是，资产证券化方式也有一定的风险，比如估值方面的风险。胡峰称，采用不同租赁方式租金是否市场化、长租公寓应选用何种评估方法、物业是否有转让限制、租期短未来现金流如何确认等这些都属于估值方面的风险。
