文/谢敏敏
2016年被业内称为中国房地产的“地王年”，全年产生了超340宗单、总价地王。1年过去了，地王们的命运如何？
考虑到部分“新地王”价格会高于“旧地王”，以及有些地王体量过小，近日，克而瑞研究中心综合城市房地产交易规模、地王幅数、地块交易时间等因素，从355个地王中选取了50个典型地王作为典型性样本，进行了深入的分析。
根据克而瑞的统计，这些地王的建设现状参差不齐，但整体进度十分缓慢，其中仅7个项目进入了开盘阶段，而在未开盘的43个项目中，一年过去之后，仍有多达14个项目处于未开工的状态。
观察这7个已开盘的地王项目，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般；以杭州首开金茂府为例，于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。
克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，7个地王项目基本都依据区域或板块政府限价来销售，盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地•海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平方米，与此前拿地楼面价42561元/平方米相差无几，基本已无盈利空间。
除了上述7个已入市的项目，在这50宗地王中，绝大多数项目仍然处于未开盘或者未开工的状态，开发速度缓慢。
其中，有29个地王已开工但未开盘，占比高达近6成。杨科伟表示，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市，这有多方面的原因：“今年以来楼市调控不断升级，尤其是 ‘限价’政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。此外，因部分地王项目拿地成本过高，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”
当过高的成本价遭遇了“限价”，地王推迟入市实是无奈之举。以地王项目东莞颐和翡翠花园为例，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为20000元/平方米，远低于该项目的楼面价25264元/平方米；另一地王项目合肥葛洲坝中国府，拿地楼面价为22103元/平方米，目前周边项目在售均价也仅为22000元/平米。
杨科伟还进一步表示，地王项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位造成工期拖延，也在一定程度上延缓了部分地王项目的入市。
此外，50宗地王中有14宗尚未开工，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，其中包括2016年上半年即成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间已达一年以上。
根据克而瑞的调查，14宗地王中有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于平整地块而言，这些地块开发周期较长，典型代表如南京栖霞区NO.2016G58号地块和深圳光明新区A646-0059地块，多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。
事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价。“当前入市必然亏本。典型代表如仁恒2016年9月拿下的苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，拿地楼面价38960元/平方米，目前区域最高限价标准为40000元/平方米，若此时入市基本无利润空间可言。” 杨科伟说。
（附50宗样本地王明细，具体图表见附件，图表来源：克而瑞研究中心）
