半个月前，旭辉与万科、卓越组成的联合体拿下了北京石景山区一宗限价宅地。这幅总价78亿元的土地中商品住房销售均价不超过52024元/平方米，且最高销售单价不得超过54625元/平方米。
这是旭辉集团北京事业部（下称北京旭辉）今年在北京土地市场斩获的第五宗地块。“3·26”新政后竞得的地块除一块为商业用地外，其余均是住宅用地。
在过去的两年多时间中，想要实现弯道超车、快速进入北京主流市场的旭辉，通过一系列土地抄底动作，拿下体量不小的土地资源，这些土地储备中以商办用地居多。但北京旭辉却未曾想到会一脚踏空，遭遇商住限购政策。
2015年，旭辉集团副总裁、北京旭辉总经理孔鹏确立这一年为高增长元年，要为冲刺北京市场十强打下基础。
此前的2014年，全国房地产开发业综合景气指数逐月下滑，房地产投资增速明显放缓，随着房地产市场不断下挫，各地方政府从6月开始纷纷取消限购。市场形势下行，各房企纷纷缩减投资，部分中小房企开始寻求转型，退出房地产市场。
旭辉集团却看到了用逆周期法则实现弯道超车的可能性。当年，北京旭辉在制定三年战略规划时确立了“高周转、高利润、高附加、可持续”的策略，以主打刚需、刚改和商办产品保证高周转实现规模化。
规模，是旭辉集团此时最大的渴望。北京旭辉开始在市场低潮期迅猛拿地，公开资料显示，2014-2015年两年间，旭辉在北京市场夺下10幅地块。这两年中，旭辉集团整体拿地35宗，在北京获取的土地数量约占到集团新获取项目总数的30%。
从拿地时机来看，旭辉对房地产周期及北京楼市走势的判断还算精准。根据逆周期法则，它们选定2014年下半年至2015年上半年为最佳拿地时期，这段时间房价处于下行通道，市场预期最低，房企去库存压力较大，适合土地市场抄底。
2015年上半年，旭辉北京以低价拿下6幅地块，之后周边地价普遍上浮30%-50%。但这期间的大规模拿地还是为此后的发展埋下了隐患，它们的最大问题在于所获取的地块中，商办项目比例过大。
这期间北京旭辉所获取的土地中，顺义区南法信项目、大兴区黄村镇项目、大兴庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块，以及2016年11月竞得的房山区拱辰街道项目、今年1月6日竞得的丰台区庄维商办地块等均为商业用地。克而瑞研究中心提供的数据显示，从2015年到2017年3月26日，北京旭辉获取7个项目，共计37.66万平方米，其中商办项目的面积总计30.95万平方米，占比高达82%。
界面新闻记者实地走访了北京旭辉位于顺义区南法信的旭辉26街区项目，该商办地块的15、16号地块正在建设，但目前处于暂时停工状态，还没有开盘对外销售，17、18号地块尚未规划。
26街区目前对外销售的是商铺项目，由于商住限购政策，个人无法购买以及不能办理商业贷款，15、16号地块尚无开盘计划。对北京旭辉来说，构成旭辉北京2016年百亿销售额的，实际上只有“4.5个项目”。它们是26街区、7号院、6号院、十九城邦及一合相。其中，一合相项目体量较小。主力项目26街区接下来面临的是商办项目必须向企业销售的难题。
南法信项目的拿地时间为2015年2月12日，房山拱辰街道项目、丰台区庄维地块均在此后拿地，将同样面临政策带来的去化问题。
2016年，旭辉集团的合同销售金额530亿元，同比增长75%。其中，仅北京一城就贡献了超过百亿的销售额，并首次进入北京市住建委公布的商品房销售额排行榜前十名，位居第七位。这一统计口径包含了商品房、商办、自住房。
在万科、恒大、碧桂园纷纷剑指五千亿时，行业集中度提升，房企之间在规模上的较量更趋白热化，这家中型房企对规模的渴望比以往任何时候都更加强烈。
对于北京旭辉，去年的销售额超过百亿，整个环渤海地区对集团业绩的贡献比例达到24.6%，但在今年集团提出冲击800亿销售目标时，三大都市圈由于限购政策导致成交量急速下降，在此关键一年，环渤海地区在上半年对集团销售业绩贡献约19.3%。在集团全力冲刺时，环渤海区域尤其是北京市场的贡献比例下降，是北京旭辉及孔鹏面临的尴尬境遇。
在旭辉内部，孔鹏被认为是颇有才干的区域大员。但商住限购政策突然袭来，政策风险上升，导致孔鹏不得不得改变策略，走出北京，将视野投向整个北方市场。
据界面新闻记者了解，孔鹏随后在北京旭辉内部又提出大北京战略。旭辉去年在北京基本做到一百亿，但以后想在北京一地维持这个数量级的可能性并不大，孔鹏认为，要有大北京战略，旭辉北京事业部要把山东、河北、山西都纳进来再做考虑，一定要走出去。
另一家同样商办项目比例过高的房企人士表示，北京“3·26”新政之后，房企均有意走出北京，在环京“一小时交通圈“寻找机会，但现实是，大多数房企纷纷转战河北，而该区域的土地市场透明度欠缺，市场机会并不多。
孔鹏则把视野放的更远。在大北京战略下，旭辉今年有一次重要斩获。今年8月份，北京旭辉在太原拿下了三给片区域综合改造项目，这是旭辉第一次操盘旧改项目，也是它们历史上最大的项目。
这个项目约有4000亩地，总建筑面积1000万平方米左右，其中200万平方米是回迁安置房，去除之后可售面积800万平方米，总货值接近1000亿。预计明年第一批土地上市，年底开盘。
目前，孔鹏将大部分精力投在了太原。现实情况让他也必须去主抓，因为旧改项目的复杂性和不确定性，远远高于公开土地市场所拿地块，况且这还是它们第一次进入太原市场，当地的特定市场环境和政策因素都需要更多时间去适应。
而在北京市场，旭辉的策略则是延续此前策略，联合其他开发商共同拿地，但目标是尽可能多地获取住宅地块，以缓解过去商办产品过多的劣势。这包括半个月前联合获取的石景山地块，在此之前，旭辉和其他房企组成的联合体还以49.8亿底价竞得东坝住宅用地；以及10月底和中粮天恒恒基联合以49.5亿获取的顺义区后沙峪镇马头庄村地块。
北京旭辉对住宅地块的迅速补仓，是在弥补此前产品结构失衡带来的隐患，但在这些新项目入市之前，北京旭辉依然要面临长时间的阵痛。
