近年来，关于“商业寒冬”的说法从未停止过，即便已呈现回暖的迹象，仍有一些企业黯然退场，其中不乏低调经营、稳步向前的房企。
在风起云涌的商业地产界，如何找到适合自己的生存法则以应对激烈的竞争，宝龙地产总裁许华芳对观点地产新媒体表示，抓住上海市场便是宝龙的关键词之一，2017年，宝龙在上海要全面出击。
2016年，宝龙提出了新五年规划，确立将以商业地产为主业，在五年内成为商业营运专家。具体到区域上，上海成为宝龙的核心，同时布局南京、苏州、杭州、宁波、厦门和福州六大城市，重点关注地铁上盖综合体项目。
毋庸置疑，对于商业地产来说，地理位置永远是决定产品价值最重要的因素。统计显示，2016年，中国商业地产投资市场成交量达到人民币2090亿元，其中上海市场占据半壁江山，仍是中国地产投资的首选目的地，继续占据商业地产投资市场的主导地位。
2010年将总部从厦门搬至上海起，这里即成为宝龙最核心的布局所在地。2013年第一个项目曹路宝龙广场正式开业后不到4年，宝龙已在上海布局包括七宝宝龙城、嘉定宝龙城、虹桥宝龙天地、青浦宝龙广场等16个项目。
今年6月，宝龙以29.8亿元，成交楼面价2.72万元/平方米拿下杨浦区一宗商办地。在宝龙今年为数不多的拿地项目中，这无疑是最浓墨重彩的一笔，因其标志着宝龙首次登入上海内中环区域。
在上海加紧商办市场调控下，选择写字楼产品进军市中心不失为一个明智的选择。近年来，上海商业市场快速发展以及办公楼需求日益旺盛，到2020年，上海将超越香港成为大中华地区最大的办公楼市场。
不过，在寸土寸金的上海市场，土地供应量正呈现下降的趋势，随着优质商办地块的获取愈发艰难。对此，许华芳表示：“宝龙将及时掌握政策走向，关注工业用地转性、城市更新项目，探索存量资源的获取和开发渠道。”
在拿地方式上，许华芳认为，要坚持多元化，加大合作并购力度；还要加大文化概念在拓展环节的植入，推动形成宝龙特有的“文化+”的拿地模式。
如果说商业地产是宝龙地产的根基之所在，那么文化艺术则是经营理念的体现。在许华芳看来，文化艺术与商业地产的结合，将为两者的发展形成新的格局。
2016年8月，宝龙提出了“商业地产+文化”的新理念，除了商业广场外，宝龙旗下还有酒店旅游、艺术文化、工业信息等产业。截至2016年底，宝龙已创建并形成了由宝龙美术馆、言午画廊、宝龙画院、宝龙艺术酒店、宝龙艺术中心等一系列产品构成的文化艺术平台，文化逐渐成为宝龙的又一大重要产业。
“利用宝龙在文化产业领域积累的优势，将商业地产与文化艺术相结合，打造出更多符合人们品位的、富有文化艺术气息和居住氛围的典型商业社区。”
谈及未来，许华芳的目标十分清晰：“宝龙并不甘于做个商业地产领头人，而是要打造城市综合体运营商的品牌形象。”
以下为观点地产新媒体对宝龙地产总裁许华芳先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年以来，随着政策调控力度加大，许多城市都出现了抢地热潮，您怎么看待这个现象？宝龙在公开市场的拿地并不多，主要是在宁波有新增项目，公司接下来在拿地方面是如何安排的？
许华芳：宝龙将坚定“1+6+N”的拿地策略，即以上海为中心，同时在南京、苏州、杭州、宁波、厦门和福州六大城市重点关注地铁上盖综合体项目，在其他城市考虑机会型拿地，方式包含拍地、并购、土地合作、收购物业等。
接下来，宝龙在上海要全面出击，要及时掌握政策走向，关注工业用地转性、城市更新项目，探索存量资源的获取和开发渠道。在外地要加大对重点城市的研究，积极跟进拿地机会。
此外，要继续坚持拿地渠道的多元化，加大合作并购力度；还要加大文化概念在拓展环节的植入，推动形成宝龙特有的“文化+”的拿地模式。管理上，还要尽快明确“总部-事业部-项目”的协同拿地机制，提升拓展成效。
观点地产新媒体：2020年，宝龙预计开业50个购物中心，还有将近20个需要完成，您对实现这一目标的信心如何？今年会有哪些城市开业？租金收益的目标大概是多少？
许华芳：2016年宝龙圆满完成了2个宝龙城、5个宝龙广场、7条澳门街的开业任务，同时在招商质量和开业能力上也取得了进步。12月，杭州滨江宝龙城盛大开业，在当地引起轰动。作为轻资产的任务，
输出管理实现突破，除了已经获取的义乌佛堂、重庆涪陵两个项目，更有多个项目正在洽谈中，这将大大拓宽商业的发展空间。
2017年，计划开业的有吴泾宝龙广场、青浦宝龙广场（商业街部分）、淮安宝龙天地（商业街）、阜阳宝龙广场、蓬莱宝龙广场（商业街部分）、海阳宝龙天地（商业街）、义乌宝龙广场（轻资产）、涪陵宝龙广场（轻资产）。
观点地产新媒体：除了商业地产和酒店业，2016年宝龙在文化艺术领域也有突破发展，创建了宝龙美术馆、宝龙艺术中心等一系列产品，宝龙着力在文化艺术产业发展，对公司的地产业务会产生哪些影响？
许华芳：宝龙现已进入全新跨越发展阶段，正向多元化发展，商业地产、酒店旅游业、文化艺术业与时俱进，尤其是文化艺术与商业地产的结合，形成了“地产为文化助力，文化为地产添彩”的发展新格局。
宝龙近年来开发的物业项目，已不仅仅是商业开发，还在此之上注入文化内涵，将美术馆、艺术中心等文化设施融入项目中，营造项目的艺术生态环境，挖掘文化地产的升值空间。
宝龙并不甘于做个商业地产领头人，未来品牌建设的总体目标是打造城市综合体运营商的品牌形象，与之相配合的是宝龙正在着力塑造“欢乐、精彩”的品牌特质。
观点地产新媒体：房地产行业逐渐进入存量时代，越来越多资本和企业涌入这一领域，比如长租公寓和联合办公等，您怎么看待这一现象？宝龙的商业项目较多，有自己的资产管理体系，去年也曾试水人才公寓，今后在存量资产管理这一方面会进行更多的尝试吗？
许华芳：2016年3月，宝龙与天津滨海新区中心商务区管委会正式签署了高级人才公寓租赁协议，这是宝龙地产首次试水人才公寓项目，此次合作为天津滨海新区中心商务区的人才公寓配套体系增添标杆性的产品。
针对商办产品，宝龙贯彻开大盘思路，创新商办销售模式，突破商业整租整售。此次合作的达成正是对创新商办销售模式、突破商业整租整售的一次成功尝试。
借助天津滨海中心商务区人才公寓的发展平台，宝龙地产在环渤海区域内势必迎来新一轮的发展良机。宝龙试水人才公寓项目，将进一步拓宽地产业务模式，丰富商业运营经验，为宝龙未来的发展提供更宽广的平台。
观点地产新媒体：在国内融资环境趋紧的背景下，房地产企业开始寻找更多的融资渠道，商业地产的投资大、回报周期长，公司在融资方面会采取哪些新的方式？很多国内企业开始做类REITs、资产证券化以缓解资金的压力，宝龙在这一方面会尝试吗？
许华芳：2016年我们在公募债、私募债、熊猫债、ABS等方面均实现创新突破。融资在实现渠道多元化的同时还保持了成本持续降低，债务结构得到不断优化，融资和资本部门正逐步成为集团的“新利润中心”。
2017年，要在去年成绩的基础上，进一步创新融资渠道，在CMBS、中期票据、出表业务等方面要实现突破，不断优化债务结构，扩大发行规模，降低融资成本。通过合理置换负债、强化资金统筹使用，不断提升资金运作效率。
观点地产新媒体：酒店业务方面，宝龙经过几年的发展已经慢慢形成自己的经营模式，截至去年底有9家国际品牌酒店和3家自创品牌连锁酒店，未来对这一业务的规划和期待是怎样的？
许华芳：宝龙酒店集团在经营方面将继续推进提服务、增效益，推行全员营销。管理方面，酒店板块刚完成架构调整，要统一目标，尽快完成流程和团队融合，加速效能提升。其他配套产业如餐饮等也
要提升经营能力，确保业绩突破。宝龙自创品牌艺悦连锁是酒店的跨界增长点，我们要发掘品牌内涵，加速完善“艺术-酒店-互联网”的融合模式。为此，我们还将要完善连锁标准，主动前置管理，精心发布品牌。
观点地产新媒体：宝龙比较早进入商业地产领域，您如何看待国内商业地产过热的现状？宝龙如何一直保持自己在商业地产领域的竞争力，核心的因素有哪些？您觉得国内商业地产的未来发展会是怎样的局面？
许华芳：我们有规模超过5000人的商业经营团队，拥有丰富的管理经验和并具备稳定的经验能力。
多年商业招商的专业经验，为商户贴心制订合作方案；专业、资深的运营团队，推动价值提升。
目前，宝龙在全国有32个在营商业项目，其中在营购物中心面积达350万平方米、规划及在建购物中心面积200万平方米、住宅物业管理面积850万平方米。
观点地产新媒体：中国房地产发展数十年来，如今行业已经到了转型和调整的关键时期，您认为未来会如何演变？大部分已经创立并发展多年的企业，都在不断转型和调整自己的方向，未来的道路已经找到了吗？
许华芳：宝龙在2016年提出了新五年规划：确立了商业地产为主业，在五年内成为商业营运专家、品质地产行家和资产管理赢家。
公司通过架构调整，在地产体系推行事业部制，获得了显著的成效。事业部作为利润中心，活力得到充分释放，工作主动性、积极性和协同能力得到明显提升。总部各中心转变为价值管控平台后，在标准化、风险管控、制度建设等方面发挥了良好作用。
宝龙已从过去的“走数量路线”转向“走品质路线”，坚持“聚焦精品”的战略，面对变化的市场形势，商业地产发展必须转变为‘走品质路线’。
观点地产新媒体：房企规模与效益矛盾越来越突出的当下，以碧桂园、万科、恒大为代表的一批数千亿及千亿规模房企，这几年的扩张更加迅速，您怎么看待规模和效益？在行业分化形势下，规模化扩张房企的天花板会出现吗？中小型房企的未来会如何？
许华芳：目前房地产行业的竞争越来越激烈，行业高度集中，但宝龙的整体策略是不盲目做大，而是在保持合理规模的基础上，在品质上进一步突破，走精品路线，以保证企业的长期、稳健发展。因为宝龙以商业地产为主营产业，越到后面持有的资产和资源会越来越多，具有累积效应。
未来，宝龙要更积极、更全面的推动中国新一轮城镇化建设，并利用集团在文化产业领域积累的优势，将商业地产与文化艺术相结合，打造出更多符合人们品位的、富有文化艺术气息和居住氛围的典型商业社区。
