1st
◆吴晓波：过去的 20 年里，我写过将近 20 本书，每一本书就跟我们生命中的一个朋友一样，我们遇到它，然后跟它相处一段时间。
其中，有的人会跟你相处很长的时间，比如说《大败局》是 2001 年出版的，现在每年还有 10 万本的印发量，所以它算是跟我相伴了很长时间。但是也有一些书它，就是生命中的偶遇，它确实在某个时间段和你有很大的交集，但是等它过去以后，可能再也没有读者会想到这本书，甚至你自己有时候也会忘记这本书。
《大败局》之前，我写过一本书叫做《温州炒房团》，是本很薄的书，在当年也有五六万的发行量。而我今天来做节目，在我的书房里居然找不到这本书了。
这本书写的是在 90 年代末中国的一个非常重要的景象，就是 1998 年的时候，中国开始搞城市化建设，全中国第一个房价开始上涨的城市，就是我居住的这个城市，杭州。杭州房价上涨的背后，那些买房子人是谁呢？居然不是杭州的市民，而是从温州来的一批温州人，叫「温州炒房团」。这是中国城市化进程中的第一个现象级的事情。
为什么温州人会成为中国城市化以后的第一批掘金者，杭州会成为中国城市化以后第一个房价暴涨的城市？
有一段时间，杭州的房价排在全中国的第一位，是因为温州是 1978 年以后中国改革开放的民营企业发展最快的一个地方，然后很多温州人提出所谓的「四千精神」——千山万水、千言万语、千方百计、千辛万苦，然后开始做买卖，中国早年把这叫作「投机倒把」，后来叫作「专业市场」，所以，在 1978 年-1998 年的 20 年时间里，他们积累了庞大的民间资金。
但是温州是一个特别偏远的地区，交通非常不方便，也没有好的高校，所以它不是一个大工业制造很好的基地。20 年的民营经济发展以后，它的资金就开始溢出，温州人、温州钱就跑到全中国来。就在温州资金跑出来的时候，中国开始搞城市化建设，所以温州人第一批意识到，房地产是未来中国城市化发展中一个重要的红利。于是他们就跑到杭州来抢房子，结果杭州的房价开始暴涨，当时被认为是财富的巨大恐慌。我用这一本书描写了当年的景象。
先给大家看几张表格。第一张表格是 1978 年到今天，杭州市人口增长的情况。这是一个陡状上升的情况，也就是说，在过去将近 20 年的时间里，杭州是一个人口净流入的城市。
第二张图是杭州市的人均居民收入的增长情况，也是一个高速成长的情况。
但是第三张图，1998 年到 2016 年杭州房价上涨，在 2010 年有一个拐点，2010 年以后的几年，杭州的房价居然处在一个盘整时期。但是你知道吗，2010 年以后，杭州才真正成为一个中国非常重要的城市，因为阿里巴巴和移动互联网崛起以后，杭州成为了全世界瞩目的「电子商务之都」。
有一个问题就来了，为什么杭州在 1998 年以后成长最快，在 2010 年变成了一个非常重要的城市，这时候它的房价反倒进入了一个盘整期？
今天，杭州的房价仍然处在一个成长的过程当中。我们请到一个房地产的专家，也是我的朋友，他和我一起来研究，在过去将近 20 年的时间里，作为全中国房价第一个上涨的、曾经是全国房价第一名的城市，它到今天发生了怎么样的变化。
我们请出「德科地产频道」的总编，刘德科。
2nd
◆刘德科：吴老师好，好久不见。
◆吴晓波：一见面就来做我们的节目。刚才我们谈到90年代末的温州炒房团，当年是温州人把杭州的房价炒高了，那么在今天杭州的购房者中，温州人比例占多少？
◆刘德科：今年的数据大概 5% 左右。
◆吴晓波：只有 5%？
◆刘德科：对。你讲的 2010 年以后杭州房价的滑坡，这跟温州人也有很大的关系。
◆吴晓波：是吗？
◆刘德科：我总结了一下，在 2010 年到 2015 年，全中国的城市房价剧烈下降的只有 3 个，比较著名的城市，一个是杭州，一个是温州，还有一个是鄂尔多斯。
如果要说宏观调控，大家都在宏观调控；如果说银根缩紧，那么南京厦门也都一样。但是那个时间段，温州产生了民间金融危机，民间金融危机一发生以后，温州的民间财富剧烈缩水，他们到杭州不仅不买房，还抛房，这一来一去差好大。
◆吴晓波：对。一个城市房价的涨跌，按我的观点，跟几个指标有关系。
第一个是人口的净流入和净流出，杭州在这方面应该是比较好的曲线；第二是产业经济发展，杭州经济发展也很好；第三是跟政府的土地供给有效控制节奏的关系。按我的观点来看，2010 年以后杭州房价跌了，主要原因还不是第一个第二个，第三个原因其实蛮大的。
2010 年，杭州的土地出让金大概在 1200 亿人民币左右；那一年，杭州市的预算内财政收入大概在 600 亿左右。也就是说，土地出让收入是财政预算内收入的 2 倍。那一年，全中国卖地最多的是北京，卖了不到 800 亿。
如果说那一年出现问题的话，是不是政府在土地供给部分大规模地放水造成的？还是有另外其他的原因？
◆刘德科：有一定的关系，但是没有大的影响。如果我们去看 2009 年，住宅用地大概是 650 万平米到 700 万平米左右，供应量很大，但到了 2010 年就迅速减半。如果几年平均下来，它还是一个比较平均的标准，其实今年差不多也到这个量了。
所以这里面更重要的原因，还是我们刚才谈论的温州民间金融危机，第二个有关的原因，就是「十八大」以来的反腐，这个力量还是很大的。
在浙江省内，无论你在哪个地方，只要是稍微发达一点县市区，科级干部以上几乎都会在杭州买房子。不过这其实跟腐败也没有关系，因为如果你没有在杭州买房子，那你的朋友圈就会觉得你这个人没本事，因为你在杭州没房子。
◆吴晓波：对。我以前在杭州一个别墅区，十来年前，那里的房子就要几百万一套，然后有个老板请我在里面的会所吃饭，一眼望出去灯都很暗。我说，这房子谁在那住？
那个老板说，你看那个服务员，那个小女生，她就是我们的业主，她爸爸是一个县里面的一个干部，到城里来买房子，女儿在浙江杭州读书。他不希望女儿回到县城，所以他在买房子的时候就跟老板说，我来买你的房子，但是我有一个要求，万一我女儿找不到工作，你得帮我包掉。果然女儿没有找到工作，怎么办？就留在那个房地产公司，也不会干别的，就当服务员。所以她是一个拥有一个几百万别墅，现在可能已经是几千万的别墅的业主，但是实际上她的工作是端盘子。
那么你说那个房子算是空在那儿，还是真实入住的？就有这个情况。
◆刘德科：对，这些人腐不腐败我不知道，我们不管这个钱是什么来路，但是「十八大」反腐以来，大家就觉得不应该买了，得收手，一收手，这部分人员就急剧下降了。
可能别的省也有这个情况，但是没有像浙江省的省会城市杭州这样，对省内的不管是基层干部也好，还是民营个体户也好，有这么大的吸引力。其实温州是大概念，台州、义乌都算温州的浙中南地区，而民间金融危机把温州大部分人给断了，也把一部分这些基层干部给断了。这两股力量断了以后，客源要从哪里来？
所以我认为，2010 年-2015 年这四五年之间，是杭州楼市最健康的时候，因为就只有本地人、自住者买，投资者很少很少，所以房价不涨，甚至跌。
3rd
◆吴晓波：那么在今年，其实杭州、广州、合肥、长沙、南京是全国几个涨得比较快的城市。你认为今年杭州房价的反弹是什么原因？
◆刘德科：原因很多。大家都涨嘛，杭州也跟着涨，但杭州一定不是涨得最厉害的。「二线城市房价四小龙」，就是南京、苏州、厦门、合肥，再加上京沪深，这一共7个跑在前面的城市，杭州只是追随者。
G20 峰会之后杭州是有一轮暴涨，这个暴涨有一个很重要的原因是，杭州不再是浙江人的杭州，而是全中国的杭州。过去我们讲温州炒房团多，今年温州人就 5% 左右；而我们有官方数据统计，上海户口和持上海手机的人，在杭州购房者里面占比也超过 5%，甚至超过温州，成为杭州外来购房者中第一股力量。
◆吴晓波：上海人到杭州来买房，在你们的分析来看，是自住还是投资？
◆刘德科：基本上是投资。但我个人觉得，这种投资对市场没有起破坏性作用，因为他们买了房子，不管是住宅、写字楼还是酒店式公寓，能租的马上租掉收租金了。
◆吴晓波：我也认为，判断一个城市的房价是不是泡沫，最最关键是房子有没有人住。哪怕你有 20 套房子，租出去19套，只要在使用，房子就是活的，空在那儿死等就出问题了。
◆刘德科：对，问题就在这儿。而且不仅是上海人，现在比例比较高的还有北京、广州、深圳，都挺多人到杭州来买房。
这里面有两个原因。第一，别的城市都涨了，杭州在 9 月份之前涨得不明显，大家觉得杭州这么好的城市，这是一个洼地。第二个原因，就是 G20 之后杭州的暴涨，我认为就很简单的一个原因，央视连续 7 天对杭州进行直播，这个广告费怎么算？
◆吴晓波：中央电视台，又是你干的。
◆刘德科：画面刺激有时候比经济学家的分析更要命，更何况是连续的画面刺激，你受得了吗？杭州这么美。
◆吴晓波：而且从 2000 年以后到今天，杭州和上海相比确实反差很大。
我记得 2000 年的时候，杭州市中心的房子大概在 3500-4500 元/平方左右，全国最贵。我印象很清楚那时候有人叫我去看上海的人民广场附近的一个二手房，3500 元/平方。但今天，上海过 10 万的房子，应该 30 个以上吧？
◆刘德科：有的。如果正常销售的话，有的。杭州几乎没有。
◆吴晓波：所以差距会非常非常大。现在杭州房价排在第几？
◆刘德科：我们粗略地计算，京沪深肯定超过杭州，第二个超过它的还有厦门、南京。
◆吴晓波：南京也超过杭州？
◆刘德科：南京的房价绝对值，不仅官方数据，民间机构的数据也都是超过杭州的。而且南京是涨幅超过杭州，这就意味着原来南京是比杭州低的。可见南京涨得多厉害。
所以，就很多杭州人会问，为什么杭州的房价比南京还低？南京人说，凭什么我不能比你高？这里面还有一个很重要的影响房价的原因，就是城市骨架。
城市骨架有两个重要的因素，一个是地铁，一个是产业进入。南京在 2010 年-2015 年之间，很好地完成了城市的骨架，主要是地铁。
◆吴晓波：南京城建部门被抓进去的人最多。
◆刘德科：那是另一回事，我只对结果感兴趣，至少它现在的结果挺好的。南京的通车地铁数有 290 公里左右。杭州只有多少？90 公里。这就导致城市扩张是无效的，因为没有地铁进去嘛，现在很多杭州人住在郊区，生活是很痛苦的。
但是有个好消息，现在 G20 开完了，杭州还有 2022 年的亚运会。所以在 2022 年之前，杭州要建 400 多公里的地铁，而且全部要通车。原来你可能不太相信政府说的地铁通车的时间，但亚运会是一个倒计时。
◆吴晓波：中国政府无所不能。
◆刘德科：这个倒计时会给市民信心，到这个时间点，地铁必然通车。到那个时候，杭州的地铁公里数跟南京就差不多了。
4th
◆吴晓波：如果我们任何一个城市市民说一个城市的房价，他的心情都很纠结。比如说我见到杭州人说，你看我们杭州是电子商务之都，风景那么漂亮，我们的窗外就是西湖，但是杭州的房价跟上海比差那么多，是不是我这个城市有问题？但如果房价涨得很高，又拍着桌子骂娘，为什么那么贵！
那么，在过去十多年来看，一个城市的吸引力和它的房价正当合理的关系，到底应该是什么样的？
◆刘德科：这个关系永远找不出来，因为中国的共识太少。在 1987 年的《人民日报》上就有文章说，房价这么贵，大学生毕业要上百年才买得起房子。那时候房价是八百多块钱一平米。
◆吴晓波：现在确实很麻烦。我前两天去做材料，新加坡的一个年轻人，如果在一个机构里面工作，大概要 6 年的收入，不吃不喝，可以买一套房子。在香港，要 19 年。那么北京、上海要多少年？肯定不合理的嘛。
◆刘德科：但是地区之间不一样嘛。新加坡是个城市国家，香港是我们中国的地区城市，它们的财政是独立的，人口基本上没有剧烈振动。而我们今天是自由迁徙，有钱人都去北京了，北京绝对不是北京人的北京，杭州也不是杭州人的杭州。
◆吴晓波：也就是说，中国未来的「大城市中心论」还是一个主力？
◆刘德科：这没办法。
◆吴晓波：如果这是个模型的话，中国一线城市，或者省会一线城市的房价的波动，仍然跟货币和经济增长呈正相关关系？
◆刘德科：对。一个城市在省内的吸附力和对全国的吸附力相比，吸附力越强，你的房价必然涨。
◆吴晓波：那么今年以来，房价开始涨了，包括杭州在内都开始进行了一系列的调控动作。在你的分析中，哪些政策是比较有效果的，哪些政策就是扯淡，完全没效果的？
◆刘德科：把银根收掉就好了。第二个要解决的是土地问题。
◆吴晓波：银根收不掉啊。总理说今年的 M2 要维持在 13%，但实际上肯定不止 13%，按社科院的统计数据，要到 20% 了。明年「十九大」召开，经济要发展，肯定还是维持在 13%-20% 之间。收银根这件事，3 年之内不用想的，产业转型一定会存在。那么在这个前提下，还能干什么？
◆刘德科：干不了。现在其实所有热点城市的房价都处于管控状态。
◆吴晓波：杭州呢？
◆刘德科：杭州当然不例外，所有城市都一样。你接下来会看到，所有城市的房价都不会涨了。你看到的这个数据是真实的，真的不会涨了。
◆吴晓波：你认为国家统计局未来一段时间的中国前七大城市房价会停滞掉？不会涨？
◆刘德科：基本不涨。
◆吴晓波：不涨是什么原因？是在消化，还是在控制，还是到了拐点？因为现在很多人认为今年 11 月份到了拐点。
◆刘德科：这跟拐点没有任何关系。首先，地产商要拿预售证才可以卖房子，如果要涨价，它就拿不到，如果要开盘，你就不准涨。
◆吴晓波：这跟 2010 年的情况是一样的，你的房价要来给我报备，几万以上不能开。各个城市都这样。
◆刘德科：各个城市稍微有点不一样是，有些地产商说我就捂盘，但是政府又说捂盘也不行，你必须开，而且必须按这个价开，我算过了，你有利润。
◆吴晓波：价格管制。
◆刘德科：你不能完全怪政府。这种行政之手在这个时期内，也有一定的合理性。可是过了这个时期以后怎么办？这个问题的答案在风中飘。
◆吴晓波：历史上怎么解决这个问题？
◆刘德科：历史上就是后来经济发展好了，银根收了，地产下去了，那么又开始救市了，其实你不救它也可以起来。虽然我们老是要房地产「健康稳定」，但是在做的过程当中，容易过头，一不行就救市，一过就打压。
◆吴晓波：过冷过热，再过冷过热，房价波动上涨的过程。
◆刘德科：对。当然，如果市场经济自由一点的话，这一轮房价暴涨之后，按照市场基本原理，它必然得跌，因为短期跌是正常的波动。但是现在跌下来不是靠这市场，而是强行的行政手段。
◆吴晓波：其实我也是一个蛮自由派的经济观察者，但是我认为，自由主义的经济理论在中国的房地产市场里面是完全失效的。因为信贷政策在政府手上，土地供给在政府手上，各种户籍管制在政府手上，凭什么让市场自由调控？没办法调控。
如果真的让你来当杭州市市长——当然你愿不愿意干是另外一回事——你认为有什么合理的办法？我记得在2010年搞房地产调控的时候，中央有一个问责制度。
◆刘德科：现在也有。只是现在没有过去说得那么明显，事实上还是有的。如果没问责，谁还愿意控制房价？但是政府干得对的事情，往往被老百姓骂，这很为难。
我举个例子。在现行的体制下面，唯一有效的方法是多卖地；但是地卖多了，舆论压力很大的——你的土地出让金怎么又全国第一？但是对市场、对老百姓来讲，这其实是好事，因为地多了，供应量才会大，房价才能平抑住。
◆吴晓波：2010 年以后，那届政府搞了很多廉租房政策，公屋政策。
◆刘德科：搞得挺好的。
◆吴晓波：你认为对杭州本地来讲，有效果吗？
◆刘德科：我只能说，在全国所有城市里面，杭州的公租房、廉租房的建设，规模也好，水准也好，都是非常领先的。但是对于平抑房价来讲，几乎没有作用。
◆吴晓波：为什么会没有作用？按道理，德国也好，新加坡也好，还有香港当年董建华在的时候搞廉租房建设，都是会有效果的。为什么杭州没有效果？
我知道这里面有一个制度上的差别，就是这些国家的廉租房是不能买卖的，而我们国家是可以若干年以后买卖的。
◆刘德科：现在也不能买卖了。只有租赁权，没有使用权，现在杭州已经做得挺好了。因为这里面还有一个问题，城市人口太多了。新加坡就这么一个城市，而杭州是属于全中国的杭州，所以廉租房政策还是解决不了这个问题，对于整个这么大的市场来说，也是杯水车薪。所以这是很头痛的问题。
5th
◆吴晓波：2016 年以后的三五年内，根据你的观察，杭州的房价会处在什么状况？
◆刘德科：我要讲真话吗？这节目都不知道能不能播出。我认为现在杭州房价涨幅为零，那是行政抑制住的；另外，在杭州上面还有六七个城市，比杭州涨幅还要猛，杭州其实刚刚涨被行政管制了。在这个背景下，如果杭州的房价自由生长的话，它能控得住吗？
◆吴晓波：不，自由生长有两种状态。第一种状态，2017 年一年涨 30%，或者像深圳这样，涨了 70%；第二种状况，是这样每年涨 10%，这个涨幅跟货币增发状况或者跟城市的人均居民收入曲线比较相吻合，那么三年、五年、八年的复合增长其实也挺好挺快的。
这两种路径，你认为哪一条是有可能会出现的？
◆刘德科：这个完全没法预测，因为你不知道政策的方向。
◆吴晓波：你认为还是政府调控。
◆刘德科：它就是政策市，自由状态的 10% 左右的复合增长是可以。
◆吴晓波：这样的话，7 年翻一番也不错了。
◆刘德科：本来是这样子的，现在就不知道了。但是有一点，现在很多人觉得杭州房价涨过了，现在买有一点恐慌，但其实没有任何问题，甚至未来几年都没有任何问题。
我就讲一点很简单的理由：在中国现在所有暴涨的城市里，没有一个城市像杭州这么暴跌过，杭州在那三四年里暴跌了 30%-40%——除了温州跟鄂尔多斯，而这两个城市现在还没有彻底活过来。
经历过暴跌的城市跟没经历过暴跌的城市不一样的，它的基础会更实。
◆吴晓波：还有一个景象，可能全中国都一样。房子分成几种，住宅、写字楼、商铺，杭州的情况是，住宅一直挺好，商铺和写字楼都不太好。有的人说是电商的原因，但不管它是什么原因，如果今天有人要在杭州买房子，住宅、写字楼、商铺，你会怎么给建议？
◆刘德科：还是这个顺序：住宅、写字楼、商铺。
◆吴晓波：商铺排在最后？
◆刘德科：商铺必须最后，而且杭州的商铺越来越不值得投资。本来一个商铺准备卖 5 万的，住宅卖 2.5 万。商铺降下来之后，买的人还不多，你觉得有价值吗？
◆吴晓波：降下来之后，商铺的投资回报率会不会比住宅要高？
◆刘德科：未必租得掉。当然要具体问题具体分析，小区门口的水果铺肯定有人开，但是选位置的技术含量更高。
所以，普通排序还是住宅优先；第二个是写字楼，而且一定要选那些优质的写字楼，要么地段好，要么建筑的品质跟商务氛围特别有特色；最后是商铺。其中还有一个替代品，就是「类住宅」，杭州叫酒店式公寓，别的城市直接就叫公寓，这一类也是商业性质的。
◆吴晓波：40 年产权的。
◆刘德科：也可以买。但是一年的租金回报率能不能达到 4%-5%？如果达不到，那就不要买了。
◆吴晓波：谢谢德科来参加我们的节目。接下来我们还有一期来讨论另外一个非常伟大和神奇的城市，叫做深圳。对房地产非常关心的朋友们，可以去关注德科的「德科地产频道」。广告也做完了，谢谢大家！
