记者 | 王静
端午前夕，在珠海拱北口岸一个日常熙攘的上午，18岁的中山人小关，因为用实施拦截、尾随的方式向游客推销房子，被拱北警方以扰乱口岸公共秩序为由，处以行政拘留5日的处罚。
在此之前，小关已因同样的原因被民警当场警告处罚5次。类似的事件，近期在拱北口岸频繁出现。
随着珠海楼市重新火爆、中介人员增多及业务竞争加剧，逐渐有中介人员开始不服从民警及口岸工作人员的劝导，三五成群在旅检大楼通道口对往来旅客采取叫喊、围堵、拉扯、追随等骚扰式推销行为。
来自珠海公安的数据显示，今年以来，因在大桥口岸扰乱公共场所秩序，警方已行政拘留4人、行政警告254人次、现场教育400多人次。
蠢蠢欲动已经不足以形容珠海楼市的现状，它更像一壶烧开的热水，伴随着汽鸣声一起，水壶盖也不断被沸水顶开。
限购放松
今年5月份以来，关于珠海放松限购的市场传言不断，而有关部门对此一直讳莫如深，面对媒体询问仅给出了“正在沟通了解”的回答。
但市场上流出的文件，与以往的限购政策相比已大大放松。界面新闻记者近期在珠海多个售楼部了解的信息显示，目前珠海市执行的政策是：非珠海户籍人士（非人才）可在珠海大桥以西以及高新区（斗门、金湾、唐家等），购买一套一手楼；港澳居民可在全市范围内购买两套一手楼，其中珠海大桥以西东只能买一套。
与全国多数城市一样，珠海2016年重启限购，并在2017年4月出台“史上最严”限购令，非户籍人士购买新房需要五年社保，严苛程度直接比肩投资热土三亚。这导致珠海当年一手住房网签数据同比下跌了80%。
对于有关部门谈及放松限购的暧昧态度，一位代理机构人士评价称，“珠海政府一直都是这种做法”。
“2018年10月20日，斗门放开限购，当时政策都只是内部流传出来，实际是由当地部门住建局主持了会议，把所有区域项目负责人召集起来开会，进行了通知。原因不外乎两个，一是严格的限购政策导致政府财政收入减少，二是开发商的确有难言之隐了，在这两种考虑之下，政府给予了空间。”
政策放松对于楼市的调节作用是立竿见影的。
今年5月，珠海的住宅网签量持续走高，全市住宅网签面积达45.88万平方米，环比增长16.30%，同比更是大增125.32%；其中斗门是主力网签区域，整月网签2045套，网签面积达20.78万平方米，占比约45.30%
销售上去后，珠海的库存又回到了较低水平。珠海中原地产的数据显示，2016年最严限购后，本地住宅市场长期处于供过于求，库存量节节攀升。截至2018年末，珠海全市库存229.17万平方米，按近6个月去化速度，去化周期约12.40个月。其中2018年2月的去化周期达到历史最高的22.4个月。
这些库存量主要集中于西区，其中斗门库存量81.27万平方米，占比35.46%；金湾库存量39.19万平方米，占比17.10%。
随着两次口头松绑，截至2019年5月末，珠海全市住宅库存263.30万平方米，按近六个月去化速度，去化周期约8.97个月，已经恢复健康水平。
火起来的楼市
作为全国唯一以整体城市景观入选旅游城市的地区，珠海某些程度上确实和三亚相像。
珠海是珠三角城市中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，属南亚热带与热带过度型海洋性气候，平均气温23.5摄氏度。
这个自然条件也吸引了很多东北同胞来度假旅游甚至工作移居，在珠海街头听见东北话的几率可能要大过于粤语或者客家话。
而粤港澳大湾区规划的正式落地，让珠海的发展更具前景。
根据已公布的粤港澳大湾区规划，珠海与广州、深圳并列第二梯队，珠海定位为“珠江西岸核心城市”。珠海作为内地唯一与香港、澳门路桥相连的地方，是“一国两制”的交汇点。没有人怀疑，未来珠海将在粤港澳大湾区建设中，扮演重要角色。
不管其他方面如何，珠海楼市已经率先嗅到了抢跑的机会。
界面新闻在六月走访了珠海斗门、金湾、横琴、唐家等地区，所到售楼处，无一不坐满前来咨询和购房的客户，这些客户来自全国各地；在样板间看房平均遇到三组以上客人，在走廊过道等相遇时常需要侧肩行走。
长居珠海、来自东北的左大爷（化名）有着丰富地买房经验，“每买恒大一套房子就送三年物业费，他们已经送我22年半物业费了，你猜我倒腾了他们多少套房子？”
他总会在售楼处得意地讲起自己的经历，又会在面对如今潮水一般地看房人流时不断感慨：“有多久没见过珠海楼市这么热闹了啊！”
左大爷是带着来珠海游玩的老友张大爷（化名）一起看房的，曾经做建筑分包而积攒了些家业的花甲老人，惦记着给快30岁的儿子在珠海置一套房子。
可观地投资回报是吸引他们来珠海买房的重要原因。在位于斗门白蕉居住区的华发峰尚，一位置业顾问用自己亲属的经历向购房者现身说法项目的投资价值。
“她107万买了项目二期一套87平方米的二手房，原业主买了就放在那里，也没装修，就是用来投资的。两年赚了30万。”
作为库存量最大、均价不到两万的区域，斗门实至名归称得上珠海楼市的洼地。但相对弱势地配套及城中村一样的居住氛围，让选择这里的置业者多为刚需客户，资金充裕的投资客会更关注金湾区域。
在龙光、龙湖和首开三家开发商合作的湖城大境售楼处，东北来的张大爷就动心了。一年前，同片区的龙光玖龙府尾盘，毛坯四房均价18500元/平方米；一年后湖城大境价格已经是26000元/平方米起价，最高均价可达28000元/平方米。片区涨幅明显。
作为内海城市，桥梁经济在珠海城市发展进程中扮演重要角色，对珠海楼市亦然。两条已经开工、预计在2020年之后通车的大桥——洪鹤大桥和金海大桥，是每一家售楼处在讲解区位图时必然重点强调的。
这两条大桥大大缩短了金湾片区与横琴和港澳的距离，让置业顾问们在讲起金湾是承接横琴外溢居住需求的后花园时，更加理直气壮。
东北张大爷最终在晚上七点多，花5万在号称金湾航空港二期的滨海商务区碧桂园华发滨海壹号项目认了筹。
随着金湾区的多年开发，原有建设用地大多已开发完毕，填海成为拓展发展空间的一个重要途径。这个滨海商务区就全部是填海而建。
碧桂园华发滨海壹号真正称得上在白纸上作画，目前该片区只拍出了这一宗宅地，没有可比项目，也没有任何配套。
就是这样一个只有前景可以憧憬的项目，认筹比例高达5比1，隔天开盘时还出现了抢房大战。
陪同选房的左大爷用东北人特有的幽默描述了开盘现场，“就推了三栋，都是百米冲刺的速度，呼呼抢没了，一多半没抢到。交认筹的老多了，90%都是外地人。他选了15楼88.06平方米的一套房，打完折单价23892元/平方米，总价算下来210万。我一看，这哪是买房啊，这不是抢吗？还有因为看中同一套房直撕吧的。”
2万一张的人才证明
如果区域也存在鄙视链，横琴无疑站在这条鄙视链的最终端。
提起横琴后花园金湾区，自贸区售楼处的置业顾问们对此嗤之以鼻。与澳门隔海相望的独特地理位置以及国家级政策红利，让这个片区的成交均价一直稳定在4万元/平方米以上，位居珠海市最高。
站在华发广场6万元/平方米的样板间，可以清晰地看到对岸高耸入云的澳门塔，以及在太阳下熠熠闪光的新葡京。
项目置业顾问饶有兴致地讲起了自己上一个客户成交的故事。“有一个河北的客户是来长隆玩的，到这里借个洗手间，顺嘴问了一句房子多少钱一平，外地人能不能买。他一听自贸区才四万多，走之前就买了一套。不来珠海根本不知道外地人可以买。”
该置业顾问所说的“外地人可以买”，实际是指花钱办理人才购房证明后可以买。界面新闻走访发现，这在珠海各个区域都是公开的秘密，找销售代理即可办理，而且价格全市统一，都是两万块。
事实上，根据珠海现行政策，外地人在横琴买房仍然需要5年社保，优秀人才引进也需要一年社保。
在某搜索引擎上输入珠海人才购房证明后，会自动出现“价格”这个关联词，目前58同城、百姓网等网站上有诸多劳务派遣公司打出广告，“一手资源，出证周期短，可在全市任意地区购房一套”。
这些价格也是2万块，据称已经操作七八个月了，购房者只需要提供身份证正反面复印件即可，一般10天之内可以办理完成。
某劳务派遣公司工作人员向界面新闻展示了为其他客户办理的人才购房证明，公章显示为“斗门区人力资源和社会保障局人才引进专用章”，人才类型为“重点发展企业或招商引资项目自认人才（优秀员工）”。
除了非珠海户籍内地置业者，横琴也深受港澳置业者青睐。上述华发置业顾问称，“横琴有三分之一房子给澳门人买走了。”
这个说法得到了第一太平戴维斯广州及珠海董事总经理、华南区副董事长刘蔚海的肯定。“平均整个珠海市场，针对住宅市场的西区和市区港澳客约占5%-7%，不限购的商办市场则可以到10%左右，横琴住宅可以达到30%，某些定向的产品（商办居多）可达到50%。”
不过放开港澳限购对于整个珠海市场的影响非常有限，港澳人士购房成交并不足以带动整盘棋局。
地王难解套
珠海2016年重启限购与当年拍出的地王脱不开干系。如今三年过去，地王所在板块拍出的十几幅土地都会相继入世，生动诠释了阵地战中最常见的“几家欢喜几家愁”。
2016年8月26日，格力地产以12.48亿元竟得唐家湾片区的珠国土储2016-12号地块，溢价率为545％，楼面地价高达29120元/平方米，创下珠海历史新高。
雅居乐当天也紧随其后，同样在唐家片区分别以楼面价28000元/平方米、28250元/平方米、28050元/平方米拿下三宗地块。
然而随着市场风向的转变，该片区在随后拍出的地价相较格力和雅居乐都有大幅缩水，食头啖汤的两家企业猝不及防成为片区站岗角色。
甚至在两年后的2018年8月，龙湖地产以楼面价14998元/平方米 +配建2868.45平方米保障房和人才住房，拍下的珠国土储2018-09地块，创造了这一片区最低楼面单价记录。
提到唐家湾北围，绕不过珠海北站TOD新城，作为省、市共建“产城融合，绿色宜居”生态新城的示范性项目，早在2012年，唐家枢纽心便因独一无二的交通地位，列入广东首批试点TOD小镇。
这些地王项目所处的科技创新海岸（北围及TOD）也是唐家湾滨海科教新城的重要组成部分，占地约10平方公里，总建筑面积约1051万平方米，规划可容纳人口规模达10万人。
虽然土地供应量可观，但珠海政府为了避免几家做大的情况，将唐家北围片区的土地分割成小块土地出让，除了雅居乐早期拿到手的两宗土地，其他地块项目占地面积都不超过2万平方米。
一位了解该片区的市场人士评价称，“这样方便政府管理，有利于加快片区开发速度。不然给几家大的开发商坐庄，他们可能会屯地，动工和开盘节点也不受控制。”
由于格力地王项目目前仍没有向外释出项目信息，楼面价次高的雅居乐成为片区其他售楼处必会提及的参照楼盘。
6月初，雅居乐国际花园开盘推出1期组团中的12栋楼。备案信息显示，项目单价最低22720元/平方米，最高27316元/平方米，均价25000元/平方米，同时还叠加案场97%*98%的折扣。这一售价远远达不到当初的拿地楼面价，亏损是必然。
相比于雅居乐的这些高价地，低价拿地的龙湖从容很多。根据备案信息，首开龙湖天钜第1-3、5-8栋，最高备案价为26799.34元/平方米，最低备案价为25235元/平方米，均价为26799.34元/平方米。
一对从江苏来珠海考察的夫妇，看过雅居乐国际花园样板间后，也顺便来了首开龙湖天钜，毕竟同个片区几家楼盘相距不过百米。在这里，一位上海来的投资者刚刚定下了一套房子。
距离这些楼盘一公里外的珠海北站，在今年五一创下了单日26.63万人次的建站至今最高客流量。
2011年调来珠海的北站乘务员李思（化名），拿着大喇叭提醒乘客列车即将到站。李思的家庭目前在珠海市区一共投资了四套房。他对TOD新城的配套和利好也是信手拈来。
“站前这里有块商业用地，会引入万达；旁边的和礼中学已经开课了；对面园区里入驻了很多非常有实力的公司，华为的海思芯片就在里面。”
列车疾驰而来，李思叉起腰眯了眼睛，望着正在建设中的北围片区总结了一句，“不投就是蠢，这里可以投，涨肯定会涨，就是需要等等。”
