作者：高翔
存量时代的到来、政策鼓励以及市场需求，大量资本开始涌进租赁市场，市场对这个行业的估值更是居高不下，长租公寓可谓正当风口。目前，集中式长租公寓全国前十的品牌中，6家已经进入了成都市场。
长租公寓，下一个万亿级的蓝海市场
链家董事长左晖日前公开发布了一组数据：2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿，预估到2030年将有2.7亿人选择租赁的居住方式。届时，住房租赁交易额有望突破万亿大关。
自从2015年初中央发布关于鼓励发展租赁市场的相关政策以后，长租公寓俨然成为调控下的房地产市场唯一被支持的业务，近日一条“住建部称将立法明确租购同权”的消息再一次将其推向风口浪尖。
庞大的市场需求也催热了长租公寓的发展。数据显示，2014年年底，全国已有2.53亿流动人口，预计到2020年，流动人口将增至2.91亿。国内流动人口的持续增长，为公寓行业的发展提供了足够的市场需求动力。
群雄逐鹿，生存方式多样化的市场
租房租赁行业的进入门槛其实不高，从个人房东、二房东到企业、机构，有着各种各样的切入方式。在集中式长租公寓全国前十的品牌中，有4家互联网公司，2家房地产开发商，2家房地产服务商，2家酒店集团，所以这个行业的生存方式也是多样化的。
互联网系、地产系、中介系、酒店系，长租公寓界的四大主力军正全力跑马圈地，力争率先形成规模效应。轻资产模式公寓品牌，二房东模式可与专业做租赁公寓国企合作，输出管理。而在实力雄厚的地产系长租公寓看来，重资产型地持有物业，也是一种发展模式。物业的增值部分，或将是未来的重要收益之一。
龙湖集团的管理层在8月16日召开的2017年中期业绩发布会上表示，未来龙湖会加大力度扶持冠寓，并且坚定地要将长租公寓在一线城市有条件地布局。龙湖将把商业和长租公寓这两个业务继续做深，到2020年，龙湖有望在这一方面拥有约80亿的产值，进而提高抗风险能力。
成都万科相关负责人也表示：“集团董事会主席郁亮说过，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，现在发展租赁市场更多的是在‘补课’。成都的房价收入比长期排在全国30名左右，在所有一二线城市中算是控制得比较合理的城市，同时这也导致成都整体的租金水平相对较低。另一方面，成都宜居、休闲的城市文化有口皆碑，作为中西部中心城市，一直具有较好的吸附能力。这也说明，成都租赁市场拥有巨大潜力。”
成都长租公寓两大主力：“国家队”与开发商
7月20日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，成都等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。8月4日，成都市政府办公厅正式发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，提出到2017年底，将组建或改建3至4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，到2020年基本形成供应主体多元，租赁关系稳定的住房租赁市场。至此，“国家队”正式进入成都长租公寓市场。
开发商方面，龙湖冠寓已落地，万科泊寓正积极布局。
成都，作为龙湖冠寓的首发城市，今年3月12日成都龙湖冠寓双店开业至今，金楠天街店出租率高达99%、时代天街店二批次6月10日加推、全店总计416间房源现在也超过了95%的出租率。近期龙湖内部对外透露成都冠寓第三、四、五、六店已启动进场装修，预计年底前将开出。与此同时，另外的10个门店已经敲定，这意味着，2019年，成都冠寓将至少有7000余套房源用于出租，而冠寓更多新店拓展还在密集进行。
据成都商报记者了解，目前，龙湖已在全国14个城市布局冠寓，预计于2017年底开业房间数达1万5千间以上。未来陆续入驻16座城市，到2020年租金收入超过20亿元。
此外，万科的长租公寓产品泊寓目前也正在积极布局成都市场。截至今年7月，万科泊寓已进入26个城市，获取8万间房。已开业18个城市，运营2万间房。
“国家队”与开发商的优势分别在哪？
国家队方面，除国有租赁公司自建人才公寓外，成都将通过国有公司新建、开发企业新建配建租赁住房、住房租赁企业依法合规改建存量住房等方式增加房源供给；同时加快政策性保障型公租房建设；鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理；支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁库存房源，开展住房租赁业务。
成都万科相关负责人则表示：“对于开发商而言，优势在于长年的产品开发，长期的客户接触所累积的丰富经验，这些经验对于最重要的开发和运营两个阶段，都有着非常重要的指导意义。当然，充足的资金也是坚实的后盾。今后新增土地开发及旧改将是集中式长租公寓最重要的项目获取方式之一，而开发商在土地开发和旧改方面有着一定的优势。开发商企业应该首先从产品方面带好头，树立行业标准，同时利用对客户服务的丰富经验，去促进行业运营方面的标准化完善。”
长租公寓市场所面临的问题
整体市场是蓝海，运营管理却是红海，目前长租公寓服务运营商较多，但没有一家敢称盈利，对于讲究投资回报率的开发商来说，长租公寓并不是最好的选择，商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓很难建立起盈利模式。
除了盈利模式，租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用也没有充分发挥。在成熟的租赁市场，产业链生态体系十分完整，房地产互联网租赁信息平台服务、托管服务、软件供应等领域均有代表性的企业。目前我们的长租公寓市场政策法规亟需完善，需培养形成完整的租赁生态产业链。
