7月11日，《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》出炉。这份文件要与前两日公布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》一起解读，会更有味道。一份显示的是建设量，一份是供应的量。
2017年，深圳供应的居住用地，商业用地，民生设施用地分别的占比是多少。各大房企该存多少钱买地，这是个关系生存与发展的大问题。两张表可以解答所有疑问。
先来看看土地利用实施计划的硬数据，再分享四个有趣的土地利用上的创新小案例。
2017年城市建设与土地利用的小目标
文件中显示，今年城市建设与土地利用的指标性目标为：商品住房用地计划供应168 公顷，商业服务业设施用地计划供应98 公顷，产业用地计划供应203公顷，保障性安居工程用地计划供应50 公顷。
毫无疑问，产业用地的供应是大头，而乐居在近日发布的《被“封杀”的深圳工改，谁还在拼命抢？》中也已阐释：在深圳，希望通过工改短平快的赚钱时代已经过去。未来深圳产业发展，仍需要共同努力探索。
早前开发商通过政策漏洞，把研发办公用房改成公寓，但这条路已被新政策截断。本次公布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》让不少开发商发现了新的门路——工业用地改保障房。
如果成功，这不单是政治正确性的一条康庄大道，而是开发企业新的抢食战场。这条大道是否能通罗马，主要看两点：一是市场需求，二是是否有利可图。
保障房量大，需求决定市场
从建设量上也可看出政府对于保障性住房供应的急迫性，对各区更是下达了强制性指标。
8万套、建筑面积720万平方米，是2017本年度计划新增安排建设商品住房的量。5万套、建筑面积约277万平方米，是深圳2017计划新增安排建设保障性安居工程的量。
这5万套的来源包括新供应用地建设1.5万套，建筑面积约90万平方米；城市更新用地配建2.3万套，建筑面积约115万平方米；产业配套住房用地建设1.2万套，建筑面积约72万平方米。
而如何实现这一些计划，这两篇文件都共同提到了一个词：多渠道。深圳将多渠道安排筹集建设人才住房和保障性住房。
别小看“多渠道”这三个字，深圳与所有的崇尚规模的企业一样，前期都在讲一个增长的故事。这个故事决定了这个城市的吸引力，或者说关系到整个城市的前途和经济命脉。
深圳官方为建保障房妙手腾地
关于如何多渠道的腾挪保障房用地，乐居近日发现了几个有趣的公示通知，分别是通过消防站更改为消防站+保障房用地，以及工业用地直接更改为居住用地。
1、坂田——消防站改为消防站+保障房
近期，市政府印发了《消防站等设施“市投区建”操作办法》并决定采用“市投区建”模式推进消防站（含上盖保障性住房）建设。就此，市规划国土委龙岗管理局启动了对大光勘更新单元D-07地块进行规划调整。
该地块位于坂田新房项目“大族云峰”后侧。地块原先的规划用地性质为行政办公用地（GIC1），用地面积为6470.4平方米，配套设施为消防站。
因盖保障性住房和人才住房的需求，该地块用地性质调整为行政办公用地和二类居住用地。该地块用地面积为6470.4平方米，容积率为3.71，配套设施为消防站、人才住房（建筑面积不大于19023㎡）。
2、后海东角头地区——消防站+保障房
后海湾-东角头地区法定图则07-04地块显示：用地性质由“行政办公用地”调整为“其它公用设施用地+二类居住用地”，容积率明确为4.0，备注由“规划”调整为“规划，消防站建筑规模4000平方米，住宅建筑规模不超过13000平方米（仅限于保障房用途）”，其它规划控制要求不变。
3、工业用地改居住用地
在宝安，也有一个地块由工业用地改成了居住用地的性质。该地块位于宝安区福永街道，用地面积共16903平方米，现状空地。两地块已列入2015年度新供应保障性住房计划，由于地块用地功能为工业用地，与保障性住房用地功能不符，需要调整。现两块地调整为四块小地，其中两块为保障性住房用地。
深圳政府拟将两个地块部分用地由工业用地调整为居住用地。其中03-11地块用地面积14675平方米，03-13地块用地面积13296平方米。容积率：3.0。政府讨论后决定，保留27692平方米的工业用地。另外的7293平方米，拟由工业用地调整为二类居住用地，容积率3.6；1582平方米，拟由工业用地调整为公共绿地；8200平方米，拟由工业用地调整为二类居住用地，容积率3.9，配套9班幼儿园，社区老年人日间照料中心。
规划调整情况
4、宝安工业用地红线范围不能“工改保”
据去年发布的《深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行）》规定，宝安将划定70平方公里的工业控制线，而在红线范围内的工业用地项目，不能申请更改保障房。（这很让人受伤）
去年发布的《深圳市住房保障“十三五”发展规划》规定：“鼓励将位于规划所保留成片产业园区范围外，已建成或近期规划建设轨道站点500米范围内的，用地面积不小于规定标准的旧工业区，在公共配套条件支撑的情况下，按照简易程序调整法定图则、用地功能，配建不少于总建筑面积65%的人才住房和保障性住房”。那么，符合上述条件的“工改保”项目，（如建设类型为公共租赁住房），则实施主体可取得的商品性质的建筑面积为不超过总建筑面积的35%。
规划为工业的旧工业区符合以上条件的，可申请按保障性住房建议程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房，属于公共租赁住房和安居型商品房的，实施主体可分别取得不超过项目总建筑面积的45%、25%的商品性质的建筑面积。
但是很可惜，有些地方什么条件都满足，就是不让做更改，这是第一轮“工改”宝安地价被炒高的恶果。
这四个案例说明一点，政府对于多渠道的落实是真的，而且别有新意。未来通过规划与产业需求的变化，用地规划可更改的将越来越灵活。有一点是不变的，就是工业用地的供应量越来越大，而保障房的需求也是不断增加，这在一定程度上确保上两者相互融合。这也是开发商从中可挖掘的新盈利点。
根据《深圳市住房保障“十三五”发展规划》，深圳市未来保障性住房的筹集与建设主要来源有九类：市、区政府安排的新增建设用地、城市更新配建、工业用地改保障房用地建设、棚户区改造、公共设施配建、社会存量用地建设、筹集社会存量住房、产业园区配建城际合作开发等。
而在这九项用地来源中，每一项需补缴的地价与税费计算都不一样。但有一项确定的是，开发企业的建安成本基本不变。据江苏华建相关负责人介绍，“多年来建筑业的建安成本变化不大，土建约2300/平，加上门窗机电等建面本成在5000-7000左右，大头主要是土地价和土地税。”
若你从通过招拍挂拿一块住宅用地配建一定量的保障房，单看保障房的盈利，也是可观的。
2013年龙华地王除去学校、安居房面积，商品房楼面地价为2.41万/㎡，最后二期售价超4万/平。此项目配套9.8万平方米的安居型商品房，总套数不少于1400套，销售均价是10450元，最高价为10900元/平。而这部分安居房更多的成本只是在建安成本，利润已超20%。
当然，招拍挂出让的住宅用地的保障房配建不能代表整个保障房市场的盈利。不过，如何成功通过讲故事，在大体量工业用地的供应下，取得相应的居住用地建设面积，已经成为行业探索的重大课程。
